Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 356. maddeleri arasında düzenlenen özel bir sözleşme türünü oluşturur. Konut ve çatılı işyeri kiraları ise özellikle 339 ila 356. maddeler arasında daha ayrıntılı bir hukuki çerçeveye sahiptir. Kira bedeli artış oranı, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından büyük önem taşır çünkü taraflar, ekonomik koşullar değiştikçe sözleşme ekonomisini korumak ister. Bu nedenle kira bedelinin hangi oranda, hangi koşullarda ve hangi yasal sınırlamalar çerçevesinde artırılabileceği konusu kira hukuku açısından en sık tartışılan başlıklardan biri hâline gelir.

Türkiye’de son yıllarda ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon nedeniyle kira bedeli artış oranı tartışmaları oldukça dikkat çekmiştir. Özellikle Marmaris gibi nüfus hareketliliğinin yüksek olduğu bölgelerde kira bedeli artış oranı konusunda hem ev sahipleri hem de kiracılar sıklıkla avukat desteğine ihtiyaç duyar. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu gibi profesyonel hukuk merkezlerine başvuru sayısının artmasının temel nedeni de kira hukuku alanındaki uyuşmazlıkların çoğalmasıdır.

Kira Bedeli ve Türk Borçlar Kanunu Çerçevesi

Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması konusunda Türk Borçlar Kanunu (TBK) temel kaynaktır. TBK m. 344, kira bedelinin yenilenen dönemlerde nasıl artırılacağını açıkça düzenler. Kanun, kira artış oranı konusunda sıkı sınırlamalar getirir çünkü kiracının korunması kira hukukunun temel ilkelerinden biridir.

TBK m. 344 şu esasları ortaya koyar:

1. Taraflar bir kira artış oranı kararlaştırabilir ancak bu artış, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artışı geçemez.
   Bu hüküm, 2019 yılında yapılan değişiklikle TÜFE’ye bağlanmıştır. Dolayısıyla kira artış oranı sözleşmede yer alsa bile TÜFE on iki aylık ortalama artış oranını aşamaz.

2. Taraflar sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm koymamışsa yine TÜFE on iki aylık ortalama oranı üzerinden artış yapılabilir.

3. Beş yıllık süre dolduğunda kiraya veren, kira tespit davası açarak emsal değerler, kiralananın durumu ve piyasa koşulları dikkate alınmak suretiyle kira bedelinin kira tespit davası yoluyla belirlenmesini isteyebilir.

4. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde, beş yıldan sonra kira artış oranı artık sadece TÜFE ile sınırlı kalmaz; hâkim kira bedelini hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde yeniden belirler.

Bu temel kurallar, kira bedeli artış oranını belirleyen ana çerçeveyi oluşturur. Türkiye’nin her yerinde olduğu gibi Marmaris gibi turistik bölgelerde de bu kurallar geçerlidir ve çoğu kira uyuşmazlığında avukatlar tarafından doğrudan TBK m. 344’e başvurulur.

Konut Kirasında Kira Bedeli Artış Oranı

Konut kiralarında kira artışı konusunda kanun oldukça koruyucu bir yaklaşım benimser. Özellikle kiracının barınma hakkı göz önüne alınarak kira bedeli artış oranının piyasa hareketliliği karşısında sınırlanması amaçlanır.

2022 yılı itibarıyla getirilen geçici düzenlemeler nedeniyle konut kiralarında %25 artış sınırı uygulanmıştır. 2022 Haziran – 2024 Temmuz dönemi arasında yürürlükte kalan bu düzenleme, yalnızca konut kiraları için geçerliydi. Bu uygulama sona erdiğinde yeniden TÜFE ortalaması sistemine dönülmüştür.

Konut kirası sözleşmesinde belirlenen artış oranı:

• Sözleşme varsa TÜFE ortalamasını geçemez,

• Sözleşme yoksa doğrudan TÜFE ortalaması uygulanır,

• Beş yıldan sonra hâkim hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde kira tespit davasında yeniden kira bedeli belirleyebilir.

İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranı

İşyeri kiraları, 1 Temmuz 2020’den itibaren tamamen Türk Borçlar Kanunu kapsamına girmiştir. Bu tarihe kadar işyeri kiralarında farklı hükümler uygulanıyordu.

İşyeri kiralarında da kira artış oranı TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Ancak konut kiralarındaki %25 sınırı işyeri kiralarına hiçbir zaman uygulanmamıştır. Bu nedenle işyeri kiralarında kira artış oranı belirlenirken doğrudan TBK m. 344 uygulanır.

İşyeri kiralarında kira tespit davası, özellikle Marmaris gibi yoğun ticari hareketliliğin olduğu bölgelerde sık başvurulan bir yöntemdir. Avukatlar, emsal kira araştırmalarıyla birlikte tespit davalarını hazırlayarak hakkaniyete uygun kira bedeli belirlenmesini hedefler.

Kira Bedeli Artışında Sözleşmenin Önemi

Kira sözleşmesi taraflar arasında özgürce yapılır ancak kira hukuku kiracıyı koruduğu için sözleşme hükümleri kanuna aykırı olamaz. Taraflar sözleşmede kira artış oranı belirlese bile bu oran TÜFE ortalamasını geçmediği sürece geçerlidir. Bu nedenle ev sahipleri zaman zaman daha yüksek oranlar yazmak istese de avukatlar bu maddelerin geçersiz olacağını açıkça belirtir.

Marmaris’te yoğun kira hareketliliği yaşandığı için birçok kira sözleşmesinde artış oranı yazılsa bile hukuken uygulanabilir olup olmadığı konusunda tereddütler ortaya çıkmaktadır. Bu noktada kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından sözleşmenin değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Kira Tespit Davası ve Kira Artışı ile İlişkisi

Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde kiraya veren ve kiracı kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilir. Bunun temel nedeni TÜFE ortalamasının piyasa koşullarını uzun vadede doğru yansıtmaması olabilir.

Kira tespit davasında hâkim şu unsurlara bakar:

• Kiralananın bulunduğu bölgede emsal kira bedelleri,

• Kiralananın fizikî özellikleri,

• Kullanım amacı,

• Piyasa koşulları ve ekonomik durum,

• Tarafların beyanları.

Bu kriterlerle birlikte hâkim hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler. Bu nedenle kira tespit davaları özellikle yüksek kira artışı talep eden bölgelerde sıkça başvurulan bir yöntemdir.

1. Kira bedeli artış oranı nasıl hesaplanır?

Kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama artış oranı esas alınarak hesaplanır. Sözleşmede ne yazarsa yazsın bu oran aşılamaz. Hesaplama yapılırken mevcut kira bedeli TÜFE ortalamasıyla çarpılır.

Örneğin mevcut kira 20.000 TL ise ve TÜFE on iki aylık ortalaması %55 ise yeni kira 31.000 TL olur.

2. Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?

Hayır. Ev sahibi kira hukukuna bağlıdır ve TBK m. 344 gereği TÜFE ortalamasını aşan bir artış yapamaz. Taraflar farklı bir oran üzerinde anlaşsa bile kanunun belirlediği sınırlamayı geçemez. Keyfî artışlar hukuken geçersiz olur.

3. Kiracı artış oranını kabul etmezse ne olur?

Kiracı artış oranını kabul etmezse kiraya veren kira tespit davası açabilir. Ancak dava açılması halinde hâkim, TÜFE oranını veya beş yıl dolmuşsa hakkaniyete uygun kira bedelini belirleyebilir. Kiraya verenin evi boşaltma tehdidinde bulunması hukuka aykırıdır.

4. Kira sözleşmesinde artış oranı yoksa ne geçerli olur?

Eğer sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa doğrudan TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı uygulanır. Bu nedenle artış oranının belirtilmemiş olması kiraya vereni daha yüksek oranda artış yapma hakkına götürmez.

5. Beş yıldan sonra kira artışı nasıl belirlenir?

Beş yıl dolduğunda hâkim, TÜFE oranı ile bağlı kalmadan emsal kira bedellerine bakarak yeni kira bedelini belirler. Bu aşamada ekonomik koşullar, kiralananın durumu ve bölgesel kira rayiçleri dikkate alınır.

6. Kira tespit davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Kira tespit davaları genellikle 6 ay ile 18 ay arasında sonuçlanır; ancak bu süre mahkemenin iş yüküne göre değişir. Mahkeme kararı geriye dönük olarak da uygulanabilir, bu nedenle kira tespit davası açılması kiraya veren açısından ekonomik avantaj sağlayabilir.

7. Kira artışı için kiracının onayı gerekir mi?

Hayır. Kira artışı kanuna dayanır ve sözleşme yenilendiğinde otomatik olarak yürürlüğe girer. Kiracı TÜFE oranında yapılan artışa itiraz edemez. Ancak TÜFE’den yüksek bir artış talep edilirse kiracının onayı gerekir.

8. Ev sahibi yılda birden fazla zam yapabilir mi?

Hayır. Kira artışı yılda bir kez yapılabilir. Yıl içinde ikinci bir artış yapılamaz. Kira hukuku bu konuda oldukça nettir ve bu tür talepler hukuken geçersiz olur.

9. Kira artışı kiracı değiştiğinde farklı belirlenebilir mi?

Evet. Yeni kiracı ile yeni sözleşme yapılacağı için kira bedeli tarafların anlaşmasına göre serbestçe belirlenir. Ancak yeni kiracı ile yapılacak sözleşmede de sonraki artışlar TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır.

10. Kira artış oranı yabancı kiracılar için farklı uygulanabilir mi?

Hayır. Yabancı kiracılar da Türk vatandaşları gibi TBK hükümlerine tabidir. Kira artış oranı herkes için aynıdır. Kira hukuku kişiye göre farklı uygulamaya izin vermez.

Kira Bedeli Artış Oranında Tarafların Sorumlulukları

Kiraya veren, artış oranını kanuna uygun belirlemek zorundadır. Kiracı ise ödemeyi sözleşmede belirtilen tarihte yapmakla yükümlüdür. Tarafların yükümlülükleri kira sözleşmesi ve TBK hükümlerine göre şekillenir. Kiracının artış oranını ödememesi halinde kiraya veren icra takibi başlatabilir ancak bu süreçte de kanunda yer alan sınırlar dikkate alınmalıdır.

Marmaris’te Kira Bedeli Artış Uyuşmazlıkları

Marmaris gibi turistik bölgelerde kira bedeli sıkça gündeme gelir ve artış oranı konusunda kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Özellikle yüksek sezonlarda kira piyasasının hızlı değişmesi nedeniyle taraflar avukat desteğine ihtiyaç duyar. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu gibi kira hukuku alanında deneyimli bir avukat tarafından yönlendirilen süreçte, sözleşme incelemesi, artış oranı belirlemesi ve gerekirse kira tespit davasının hazırlanması büyük önem taşır.

Kira Bedeli Artışında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Sözleşmede belirtilen artış oranı TÜFE ortalamasını geçmemelidir.

• Sözleşmede hüküm yoksa TÜFE otomatik olarak uygulanır.

• Beş yıl dolmuşsa kira tespit davası açılabilir.

• Artış yılda bir kez yapılabilir.

• Kiracı artış oranını ödemekle yükümlüdür ancak hukuka aykırı artışlara karşı itiraz hakkı vardır.

• Ev sahibinin “Ya artış yap ya da evi boşalt” baskısı hukuka aykırıdır.

Sonuç

Kira bedeli artış oranı, Türkiye’de hem konut hem de işyeri kiralarında sıkça gündeme gelen bir konudur. Türk Borçlar Kanunu bu konuda kiracıyı koruyan çok açık hükümler getirir ve tarafların keyfî davranmasını engeller. Marmaris gibi hareketli bölgelerde kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından sağlanan danışmanlık, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemli bir rol oynar.

Bu makale, kira bedeli artış oranına ilişkin tüm temel noktaları ayrıntılı ve resmi formatta açıklarken, aynı zamanda SEO uyumlu bir yapıda hazırlanmıştır.

DETAYLI BİLGİ ALMAK İÇİN LÜTFEN İRTİBATA GEÇİN;

İLETİŞİM