Marmaris Koçak Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku alanında müvekkillerimize kapsamlı ve güvenilir hukuki danışmanlık hizmetleri sunuyoruz. Özellikle kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda önemli bir yer tutan tahliye taahhütnameleri, hem kiraya verenler hem de kiracılar için hayati önem taşımaktadır. Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını detaylı bir şekilde incelemeyi amaçlıyoruz. Amacımız, hukuki süreçlerde karşılaşabilecekleri sorunlara karşı tarafları bilgilendirmek ve doğru adımları atmalarına yardımcı olmaktır.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği ve Temel Amacı

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu belge, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında açıkça düzenlenmektedir. İlgili madde, kiraya verene, geçerli bir tahliye taahhüdü mevcutsa ve kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatma veya tahliye davası açma hakkı tanır.

Kira sözleşmeleri, Türk hukukunda genellikle kiracıyı koruyucu hükümler içermektedir. Bu durum, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenlerin kira sözleşmesini sona erdirme imkanlarını sınırlamaktadır. Tahliye taahhütnamesi, bu koruyucu hükümlerin bir istisnası olarak, kiraya verene belirli şartlar altında kiracının tahliyesini sağlama imkanı sunan önemli bir hukuki araçtır. Tahliye taahhüdü, kiraya verenin kendisini güvence altına almasına ve uzun süreli tahliye davalarını kısaltmasına olanak tanır. Bu bağlamda, tahliye taahhütnamesinin doğru ve eksiksiz bir şekilde düzenlenmesi, her iki tarafın da haklarını korumak ve olası hukuki uyuşmazlıkları en aza indirmek açısından büyük önem taşımaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları: Kanuni Dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi ve ilgili diğer düzenlemeler, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi için belirli şartların varlığını aramaktadır. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması, taahhütnamenin geçersiz hale gelmesine ve buna dayanarak tahliye talep edilememesine yol açar.

Yazılı Şekil Şartı

Türk Borçlar Kanunu madde 352/1, tahliye taahhütnamesinin “yazılı olarak” yapılması gerektiğini açıkça belirtmektedir. Bu, taahhütnamenin geçerliliği için olmazsa olmaz bir koşuldur. Sözlü olarak verilen tahliye beyanları veya mesaj yoluyla yapılan taahhütler, hukuken geçerlilik taşımamaktadır.

Yazılı şekil şartının sağlanması için, taahhütnamenin resmi bir makam (noter gibi) önünde düzenlenmesi zorunlu değildir. Tarafların kendi aralarında, el yazısıyla dahi olsa, bir belge düzenleyip imzalamaları yeterlidir. Ancak, noter huzurunda düzenlenen veya imzası noter tarafından onaylanan bir tahliye taahhütnamesi, hukuki süreçlerde ispat kolaylığı sağlamaktadır. Noter onayı, özellikle imza inkârı gibi durumlarda, kiraya veren açısından önemli bir güvence oluşturur ve icra takibi sürecini hızlandırabilir. Noter, belgeyi düzenlerken tarafların iradelerinin açıkça belirtilmesini sağlar ve belgenin resmi nitelik kazanmasına yardımcı olur.

Sıkça Sorulan Sorular:

• Tahliye taahhütnamesi noterden mi yapılmalı? Tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi kanunen zorunlu değildir. Adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Ancak noter onayı, belgenin ispat gücünü artırır ve hukuki süreçlerde kolaylık sağlar.

Kiralananın Tesliminden Sonra Verilme Şartı

Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 hükmü, tahliye taahhütnamesinin “kiralananın teslim edilmesinden sonra” verilmesi gerektiğini açıkça ifade etmektedir. Bu şart, kiracıyı koruma amacı gütmektedir. Kanun koyucu, kira sözleşmesinin kurulması aşamasında kiracının, konut ihtiyacı nedeniyle baskı altında kalarak özgür iradesiyle tahliye taahhüdü veremeyeceği düşüncesinden hareket etmiştir.

Bu nedenle, kira sözleşmesi ile aynı anda veya kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütnameleri hukuken geçersizdir. Uygulamada, kira sözleşmesi imzalanırken veya kiralanan taşınmaz henüz teslim edilmeden alınan tahliye taahhütnameleri sıklıkla görülmektedir; ancak bu tür belgeler, kiracının iradesinin sakatlandığı karinesi nedeniyle geçerlilik taşımayacaktır. Hatta, kira sözleşmesinin kurulması ile kiralananın teslim tarihi arasındaki sürede verilen taahhütler dahi hüküm ifade etmez.

Kiraya veren, taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Ancak, uygulamada kiracılar tarafından boş olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhütnamelerinin, daha sonra kiraya veren tarafından doldurulması durumunda, bu durumun aksini ispat yükü kiracıya düşmektedir. Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alındığını yazılı bir delille kanıtlayamazsa, taahhütname geçerli kabul edilir. Bu durum, kiracının boş belgeye imza atmasının sonuçlarına katlanması gerektiği prensibine dayanır.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında verilen tahliye taahhütnameleri ise geçerlidir. Sözleşmenin yenilendiği gün yapılan bir taahhütname de geçerliliğini korur. Bu durum, kiracının mevcut kira ilişkisi devam ederken, yenilenen sözleşme dönemine ilişkin olarak serbest iradesiyle tahliye taahhüdü verebileceği kabulüne dayanır.

• Kira sözleşmesi ile birlikte alınan tahliye taahhütnamesi geçerli midir? Kira sözleşmesi ile aynı anda veya sözleşmeden önce alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının özgür iradesiyle verilmediği karinesi nedeniyle geçersizdir. Taahhütname, kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmelidir.

Tahliye Tarihinin Belirli Olması Şartı

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, kiracının kiralananı ne zaman boşaltacağını açık ve net bir şekilde belirtmesi gerekmektedir. Belgede gün, ay ve yıl olarak kesin bir tahliye tarihinin yazılı olması esastır. “Yakında çıkacağım,” “kira süresi sonunda” gibi belirsiz ifadeler veya belirlenebilir nitelikte olmayan tarihler, taahhütnamenin geçersizliğine yol açabilir. Ancak, tahliye durumu bir tarihten ziyade belirli bir günün gelmesi şeklinde de belirlenebilir (örneğin 2023 Ramazan Bayramı gibi).

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer durum, tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihinin boş bırakılması ve sonradan kiraya veren tarafından doldurulmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracı tarafından boş olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhütnamesi, daha sonra kiraya veren tarafından doldurulduğunda, kiracının bu durumu yazılı delille ispat edememesi halinde geçerli kabul edilir. Kiracı, boş kağıda imza atmanın sonuçlarına katlanmak durumunda kalır. Bu nedenle, kiracıların tahliye taahhütnamesi imzalarken tüm bilgilerin eksiksiz ve doğru bir şekilde doldurulduğundan emin olmaları büyük önem taşımaktadır.

• Boş tarihli tahliye taahhütnamesi geçerli midir? Boş tarihli tahliye taahhütnameleri, kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğunda, kiracının bu durumu yazılı delille ispat edememesi halinde geçerli kabul edilmektedir. Kiracı, boş belgeye imza atmanın sonuçlarına katlanmak durumundadır.

İrade Sakatlığı Olmaması

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için, kiracının bu taahhüdü serbest ve özgür iradesiyle vermiş olması şarttır. Borçlar Hukuku’nun genel prensipleri gereği, hata, hile veya ikrah (korkutma) gibi iradeyi sakatlayan durumların varlığı halinde verilen taahhütler geçersiz sayılabilir. Kiracı, tahliye taahhütnamesini baskı veya tehdit altında imzaladığını iddia ediyorsa, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.

İrade sakatlığı nedeniyle geçersiz olduğu iddia edilen bir tahliye taahhütnamesi, iptal edilebilirlik niteliği taşır. İradesi sakatlanan kişi, Türk Borçlar Kanunu madde 39 uyarınca, irade sakatlığını öğrendiği veya baskının ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde bu taahhüdü iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan edebilir veya dava açarak iptalini talep edebilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. İptal davasında tanık dinletilmesi mümkündür, ancak her somut olayın özelliği değerlendirilerek tanık beyanlarının yeterliliği belirlenir. Somut delillerle desteklenmeyen, sadece tanık beyanlarına dayanan irade fesadı iddiaları genellikle yeterli kabul edilmeyebilir.

Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanması

Tahliye taahhütnamesi, bizzat kiracı tarafından veya kiracıyı temsil etmeye yetkili bir kişi tarafından imzalanmalıdır. Kiracının temsil yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından atılan imza, taahhütnamenin geçersizliğine yol açar.

Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tüm kiracıların imzası gereklidir. Tek bir kiracının imzasıyla verilen taahhüt, diğer kiracılar açısından bağlayıcılık taşımaz ve tüm kiracıların tahliyesini sağlamaz. Ancak, kira sözleşmesinde kiracılardan birine tahliye taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse, bu durumda yetki verilen kiracının imzası yeterli sayılabilir.

Kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri devreye girer. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlar için verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi adına, kiracının eşinin de rızası aranır ve eşin de taahhütnameyi imzalaması gerekebilir. Bu durum, aile konutunun özel hukuki koruma altında olmasından kaynaklanır.

• Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhütnamesini kimler imzalamalıdır? Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tüm kiracıların imzası gereklidir.
• Tahliye taahhütnamesinde ev sahibinin imzası gerekli midir? Hayır, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için ev sahibinin imzası zorunlu değildir. Belgenin kiracı tarafından kiraya verene karşı verilen tek taraflı bir taahhüt olması yeterlidir.

Konut ve Çatılı İşyeri Niteliği

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı bölümünde düzenlenmiştir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için verilebilir. Arsa kirası gibi diğer taşınmaz kiraları için alınan tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir. Bu ayrım, kanun koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarına özel bir koruma alanı yaratma amacından kaynaklanmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Sonuçları ve Süreçler

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa ve kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren için hukuki yollara başvurma hakkı doğar. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Bu bir aylık süre, hak düşürücü bir süredir. Sürenin kaçırılması, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talep etme hakkını ortadan kaldırır.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde icra takibi başlatabilir. Bu süreç, uygulamada “örnek 14 icra takibi” olarak da bilinir ve ilamsız bir icra takip yoludur. Kiraya veren, tahliye taahhütnamesi ve yazılı kira sözleşmesi ile icra dairesine başvurur. İcra dairesi, kiracıya bir tahliye emri tebliğ eder.

Kiracı, tahliye emrini tebliğ aldıktan sonra iki seçeneğe sahiptir:

1. 15 gün içinde kiralananı tahliye etmek: Bu durumda icra takibi sonlanır.
2. 7 gün içinde itiraz etmek: Kiracı, tebligatı aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Bu itiraz, icra takibini durdurur. Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tahliye tarihine itiraz edebilir. Noterlikçe düzenlenmiş veya imzası/tarihi tasdikli bir taahhütnameye dayanılıyorsa ve kiracı yenileme/uzatma iddiasını aynı kuvvette bir belgeyle ispatlayamazsa, itiraz kaldırılır. İtirazın kaldırılması için kiraya veren, icra mahkemesine başvurmalıdır. Kiraya veren, itirazın kaldırılması için 6 ay içinde icra mahkemesine başvurmalı veya 1 yıl içinde tahliye davası açmalıdır. Aksi takdirde, taahhütname hukuki geçerliliğini kaybedebilir. İtirazın kaldırılması veya reddi halinde, icra takibi kesinleşir ve kiracının taşınmazı boşaltması için verilen süre (genellikle 15 gün veya 30 gün) geçtikten sonra, icra memurları aracılığıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Dava Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu dava, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan tahliye davaları için arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan açılan davalar, mahkeme tarafından reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması veya kiracının görüşmelere katılmaması halinde, kiraya veren tahliye davası dilekçesini mahkemeye sunabilir.

Dava dilekçesine tahliye taahhütnamesi delil olarak eklenir ve kiracının taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmadığı, bu nedenle kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu madde 352 uyarınca sona erdirilmesi gerektiği talep edilir. Dava sürecinde, kiracının taahhütnamenin geçersizliğine ilişkin tüm itirazları mahkeme tarafından değerlendirilir.

• Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası ne kadar sürer? Tahliye davasının süresi, mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına ve tarafların itirazlarına göre değişebilir. Ancak, tahliye taahhütnamesi gibi güçlü bir delil varsa ve geçerlilik şartları eksiksiz sağlanmışsa, süreç diğer tahliye davalarına göre daha hızlı ilerleyebilir. Arabuluculuk süreci de ek bir zaman dilimi yaratır.
• Tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilir mi? Evet, kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz edebilir. İtirazlar genellikle imzanın kendisine ait olmadığı, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alındığı ya da boş olarak imzalatılıp sonradan doldurulduğu yönünde olabilir. Ancak, bu itirazların yazılı delillerle ispatlanması kiracının yükümlülüğündedir.
• Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu mudur? Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davaları da dahil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk süreci zorunlu bir dava şartıdır.

İlgili Türkiye Cumhuriyeti Kanunları

Tahliye taahhütnamesinin hukuki dayanağını ve uygulama süreçlerini düzenleyen temel kanunlar şunlardır:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK): Özellikle 352. maddesinin 1. fıkrası, tahliye taahhütnamesinin tanımını, geçerlilik şartlarını ve hukuki sonuçlarını belirleyen ana hükümdür. Ayrıca, irade sakatlıklarına ilişkin genel hükümler (TBK m. 30-39) de tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği açısından önem taşır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin genel hükümler de bu bağlamda değerlendirilmelidir.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK): İspat yükü, delillerin sunulması, dava usulü ve mahkeme yargılamaları gibi konular HMK hükümleri çerçevesinde yürütülür. Özellikle tanık beyanlarının delil değeri ve yazılı delil prensibi HMK kapsamında değerlendirilir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK): Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri, İİK’nın 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir. İcra dairesinin görevleri, tahliye emrinin tebliği, itiraz süreçleri ve zorla tahliye işlemleri bu kanun hükümleri uyarınca gerçekleştirilir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Hukuki Danışmanlığın Önemi

Tahliye taahhütnameleri, kiraya verenler için önemli bir güvence sağlarken, kiracılar için de ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, her iki tarafın da taahhütname düzenlenmesi veya imzalanması süreçlerinde azami dikkat göstermesi gerekmektedir.

Kiraya Verenler İçin:

• Tahliye taahhütnamesinin tüm geçerlilik şartlarını eksiksiz yerine getirdiğinden emin olun. Özellikle yazılılık, kiralananın tesliminden sonra alınma ve tahliye tarihinin belirli olması şartlarına titizlikle uyun.
• Kira sözleşmesi ile aynı anda veya teslimden önce tahliye taahhütnamesi almaktan kaçının.
• Boş bırakılan tarih kısımları bulunan bir taahhütname almaktan mümkün olduğunca kaçının. Eğer böyle bir durum oluşursa, kiracının bu durumu sonradan yazılı delille ispat edemeyeceğini unutmayın; ancak hukuki uyuşmazlık riskini artırır.
• Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların imzalarını almayı ihmal etmeyin. Aile konutlarında eşin rızasını ve imzasını da alın.
• Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, bir aylık hak düşürücü süre içinde icra takibi veya tahliye davası başlatma işlemlerini tamamlayın.

Kiracılar İçin:

• Tahliye taahhütnamesi imzalarken, tüm koşulları dikkatlice okuyun ve anladığınızdan emin olun.
• Kira sözleşmesini imzalamadan önce veya kiralananı teslim almadan önce tahliye taahhütnamesi imzalamaktan kaçının.
• Tahliye tarihi veya diğer önemli bilgilerin boş bırakıldığı bir belgeyi asla imzalamayın. Eğer bu durum gerçekleşirse, sonradan doldurulan kısımların anlaşmaya aykırı olduğunu yazılı delille ispatlama yükümlülüğünüzün olacağını unutmayın.
• Baskı, tehdit veya hile altında imzaladığınızı düşünüyorsanız, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen bir yıllık hak düşürücü süre içinde hukuki yollara başvurun.
• Aile konutu niteliğindeki bir taşınmaz için taahhütname imzalıyorsanız, eşinizin rızasının ve imzasının bulunup bulunmadığını kontrol edin.

Tahliye taahhütnameleri, hukuki karmaşıklıklar içeren belgelerdir. Yanlış veya eksik düzenlemeler, taraflar için ciddi hak kayıplarına ve uzun süreli hukuki mücadelelere yol açabilir. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu olarak, avukat Mehmet Altan Koçak liderliğinde, kira hukuku alanındaki derin bilgi ve tecrübemizle müvekkillerimize bu süreçlerde profesyonel destek sağlıyoruz. Tahliye taahhütnamelerinin hazırlanması, geçerliliğinin denetlenmesi, itiraz süreçlerinin yönetilmesi ve tahliye davalarının takibi konularında doğru ve etkili hukuki danışmanlık hizmeti sunarak, müvekkillerimizin haklarını en üst düzeyde koruyoruz. Hukuki süreçlerde herhangi bir tereddüt yaşadığınızda, uzman bir hukuk bürosundan destek almak, olası riskleri minimize etmenin en güvenilir yoludur.

Değerlendirmemiz

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen, kiraya verenin belirli şartlar altında kiracısını tahliye etmesini sağlayan önemli bir hukuki belgedir. Bu belgenin geçerli sayılabilmesi için yazılı olması, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve kiracının özgür iradesiyle imzalaması gibi temel şartların eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlardan herhangi birindeki eksiklik, taahhütnamenin hukuken geçersiz olmasına ve dolayısıyla kiracının tahliyesinin mümkün olmamasına neden olabilir.

Hukuki süreçlerin karmaşıklığı ve hak düşürücü sürelerin mevcudiyeti göz önüne alındığında, tahliye taahhütnamelerinin düzenlenmesi ve uygulanması aşamalarında profesyonel hukuki destek almak hayati önem taşır. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, Türk hukuk sisteminin dinamik yapısına hakim avukat kadrosuyla, müvekkillerine bu alanda güvenilir ve etkin çözümler sunmaktadır. Hukuki riskleri en aza indirmek ve hak kayıplarını önlemek adına, tahliye taahhütnamesi süreçlerinde uzman bir hukuk danışmanından yardım almanız, hukuki güvenliğinizi sağlamlaştıracaktır.