İMAR HUKUKU VE KAÇAK YAPI

İmar Hukukunun Tanımı ve Amacı

İMAR HUKUKU, yerleşim alanlarını planlamak, çevreyi korumak, yapılaşmayı düzenlemek ve kamu yararını sağlamak amacıyla gelişmiş bir hukuk dalı olarak Türkiye’de geniş bir uygulama alanına sahiptir. İdare, şehirlerin düzenli büyümesi için kentsel planları oluşturur; vatandaşlar bu planlara uyarak yapı inşa eder. Bu hukuk dalı yalnızca yapıları düzenlemez; aynı zamanda çevre düzeni, doğal alanların korunması, kıyıların kullanımı, ulaşım akslarının planlanması ve sosyal alanların oluşturulmasını da kapsar.

Marmaris gibi turizm bölgelerinde imar planları ayrıca bölgenin doğal yapısını, kıyı çizgisini, orman sınırlarını ve sit alanlarını dikkate alarak uygulanır. Bir avukat bu tür yerlerde hizmet verirken, hem yerel mevzuatı hem de genel imar mevzuatını iyi analiz eder.

İmar hukukunun ana amacı:

• Planlı kentleşmeyi sağlamak,

• Kaçak yapılaşmayı önlemek,

• Kamu düzenini korumak,

• Doğal çevreyi gelecek nesillere taşımak,

• Güvenli ve yaşanabilir şehirler üretmektir.

İmar Planı Türleri ve Bağlayıcılığı

Türkiye’de imar planları 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında hazırlanır. Planlar üç temel seviyede işler:

1. 1/25.000 Nazım İmar Planı:
   Bölgenin genel kullanım kararlarını belirler. Yerleşim alanları, ticari bölgeler, sanayi alanları, yeşil alanlar ve ulaşım sistemini ana hatlarıyla oluşturur.

2. 1/5000 Nazım İmar Planı:
   Üst ölçekli planın daha detaylandırılmış hâlidir. Yoğunluk kararları, bölgesel fonksiyonlar, yol genişlikleri gibi ayrıntıları içerir.

3. 1/1000 Uygulama İmar Planı:
   Fiilen yapılaşmayı belirleyen plandır. Parsel bazında uygulanır. Bir mülk sahibi yapı ruhsatı almak isterse idare bu plana göre işlem yapar.

Bir avukat, vatandaşın imar planına uygun şekilde yapı ruhsatı alıp almadığını inceler ve işlem adımlarını tespit eder.

Kaçak Yapı Kavramı

KAÇAK YAPI, Türk mevzuatında açık şekilde tanımlanır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesi, imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapıları “ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı” olarak ifade eder. Kaçak yapı kavramı yalnızca ruhsat alınmadan inşa edilen yapıları kapsamaz; ruhsat alındıktan sonra projeye aykırı şekilde yapılan işlemler de kaçak yapı kapsamına girer.

Kaçak yapı örnekleri:

• Ruhsat alınmadan yapılan bina,

• Projede 2 kat görünen yapının 3 kata çıkarılması,

• Ruhsatlı yapının balkonunun kapatılarak odaya dönüştürülmesi,

• Terasın kapatılarak bağımsız bölüm haline getirilmesi,

• İmar planında yeşil alan görünen yere yapılan baraka,

• Hazine arazisine yapılan kaçak ev.

Sit alanı, kıyı alanı, orman sınırı içinde kalan yerlerde imara tamamen aykırı yapılaşma daha ağır yaptırımlar doğurur. Marmaris gibi alanlarda bu tür yapılar hem çevreye hem de turizme zarar verdiği için idare sürekli denetim yapar.

İmar Hukukunda İdarenin Yetkileri

Türkiye’de belediyeler ve valilikler, imar mevzuatını uygulamakla yükümlüdür. Belediyeler, encümen kararıyla kaçak yapıya müdahale eder. Yetkiler şu başlıklar altında toplanır:

• Yapı ruhsatı vermek,

• Yapı kullanma izin belgesi düzenlemek,

• İmar planı hazırlamak ve onaylamak,

• Kaçak yapıyı tespit etmek,

• Yapıyı mühürlemek,

• Yıkım kararı almak,

• İdari para cezası uygulamak.

Bu süreçler sırasında vatandaşın hukuki bilgiye ihtiyacı artar ve bu durumda bir avukat süreci analiz ederek idari işleme karşı başvuru yollarını gösterir.

Kaçak Yapıya Karşı Müdahale Süreci (Kanuni Çerçeve)

3194 sayılı İmar Kanunu:

• Madde 32 → Yapı tatil tutanağı düzenlenmesi

• Madde 42 → İdari para cezaları

• Madde 28–30 → Ruhsat ve yapı kullanma izin süreçleri

• Madde 21 → Ruhsat zorunluluğu

• Madde 31 → Ruhsata aykırı işlemler

İdare bu maddelere dayanarak işlem yapar.

İmar planı değişikliği talep edebilir miyim?

Evet. Plan değişikliği talep edebilirsiniz ancak idarenin takdir yetkisi geniştir ve kamu yararı esas alınır.

Ruhsatsız yapıya elektrik ve su bağlanabilir mi?

Hayır. 3194 sayılı Kanun, ruhsatsız yapıya altyapı hizmeti verilmesini engeller.

Ruhsatsız yapıyı satın alabilir miyim?

Alabilirsiniz ancak ruhsatsız yapılar tapuda “kargir ev”, “yapı” gibi kayıtlarla görünmediği için hukuki risk yüksektir.

Kaçak Yapının Tespiti, Yapı Tatil Tutanağı, Mühürleme ve Yıkım Süreci

Kaçak Yapının Tespit Edilmesi

Belediye ekipleri veya ilgili idare, imar planına aykırı bir yapı gördüğünde inceleme yapar. İncelemede şu adımlar gerçekleşir:

1. Arazide fiili tespit yapılır.

2. Yapının ruhsatı ve ruhsat eki projeler incelenir.

3. Ruhsatsızlık veya aykırılık belirlenirse yapı tatil tutanağı düzenlenir.

Bu tespit sürecinde vatandaş çoğu zaman idarenin hangi belgeye dayanarak işlem yaptığını anlayamaz. Bir avukat, idarenin işlem dosyasını inceleyerek süreci şeffaf hale getirir.

Yapı Tatil Tutanağı (Yapı Tatil Zaptı) Düzenlenmesi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre idare yapı tatil tutanağı düzenler. Bu tutanak tebligat niteliği taşır. Tutanakta:

• Aykırılığın tespiti,

• Yapının durumu,

• Mühürleme işlemi,

• Düzeltme için verilen 30 günlük süre,

bulunur.

Tutanak düzenlenince inşaat durur. Yapı sahibinin bu süre içinde ruhsata aykırılığı gidermesi gerekir.

Yapının Mühürlenmesi

Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra inşaat mühürlenir. Mühür:

• İnşaatı tamamen durdurur,

• Yapıya giriş–çıkışı engellemez ancak çalışmayı yasaklar,

• 30 gün içinde düzeltme yapma hakkı tanır.

Mühür fekki (mührü bozma) suçtur. Türk Ceza Kanunu’nun 203. maddesi, mühür bozma suçunu açıkça düzenler.

Yıkım Kararı

Eğer yapı sahibi 30 gün içinde:

• Ruhsat almaz,

• Aykırılığı düzeltmez,

• İdareyi bilgilendirmez veya belge sunmazsa

idare yıkım kararı alır. Yıkım kararı belediye encümeni tarafından verilir.

Yıkım kararı:

• İdari bir işlemdir,

• Tebliğ ile kesinleşir,

• 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir,

• Yapı malikinin tüm masrafı karşılaması gerekir.

Marmaris gibi turistik bölgelerde belediyeler kaçak yapılaşmaya karşı yoğun takip yapar. Özellikle kıyı bölgeleri ve sit alanları hassas olduğu için yıkım kararları daha hızlı uygulanır.

İdari Para Cezaları (Madde 42)

Madde 42’ye göre kaçak yapı nedeniyle idare şu para cezalarını uygular:

• Ruhsatsız yapılara ceza,

• Ruhsata aykırı yapılara ceza,

• Yapı sınıfına göre katsayı belirleme,

• M² üzerinden ceza hesaplama.

Cezanın tebliğinden sonra 30 gün içinde idare mahkemesine başvuru hakkı bulunur.

Önemli Not:
İdari para cezası ile yıkım kararı ayrı işlemlerdir. Yıkım dursa bile ceza tahsil edilmez anlamına gelmez.

Mülk Sahibinin, Malik Dışındaki Kişilerin ve Yüklenicinin Sorumluluğu

Kaçak yapıdan hem malik hem yüklenici hem de fiilen inşaatı yapan kişi sorumlu olur. İdare tüm sorumlulara işlem yapabilir. Bu nedenle hukuki bilgilendirme herkesi ilgilendirir.

Yapı tatil tutanağı iptal edilebilir mi?

Evet. Tutanakta şekil veya sebep yönünden hukuka aykırılık varsa iptal davası açılabilir.

Yıkım kararları durdurulabilir mi?

Yıkım kararlarına karşı yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Mahkeme şartları oluşmuşsa durdurma kararı verebilir.

Mühür kaldırılmadan inşaata devam edersem ne olur?

Bu durumda ceza davası açılır ve idari para cezası uygulanır.

Kaçak Yapı Davaları, İtiraz Yolları, İmar Barışı Uygulamaları ve SEO Bölümü

Kaçak Yapı Nedeniyle Açılan Davalar

Vatandaş, kaçak yapı işlemlerine karşı idari yargıda dava açabilir. Açılabilen dava türleri:

• Yapı tatil tutanağı iptal davası,

• Yıkım kararının iptali,

• İdari para cezasına itiraz,

• Ruhsat verilmemesi işleminin iptali,

• İmar planı iptal davası.

Avukat bu süreçte idari işlemin hukuka uygunluğunu inceler. Belediyenin işlem dosyasını isteyerek hatalı işlemleri tespit eder.

Yıkım Kararına İtiraz Süreci

Yıkım kararı tebliğ edilince 30 gün içinde idare mahkemesine dava açılır. Mahkeme şu noktaları inceler:

• Projeye uygunluk,

• Arazinin konumu,

• İmar planı kararları,

• Yapı tatil tutanağının yasaya uygunluğu,

• Encümen kararının usulü.

Mahkeme ciddi bir aykırılık görürse yürütmeyi durdurabilir.

İdari Para Cezasına İtiraz

Madde 42 kapsamındaki cezalar idari yargıda dava konusu olur. Ceza hesaplamasında:

• Yapı sınıfı,

• İnşaat alanı,

• Aykırılık türü,

dikkate alınır.

Bu hesaplamalarda hata sık görülür. Bir avukat, cezanın dayandığı hesaplamanın doğruluğunu analiz eder.

İmar Barışı – Yapı Kayıt Belgesi Uygulaması

Türkiye 2018 yılında İmar Barışı adıyla bilinen düzenlemeyi uyguladı. Yapı kayıt belgesi, birçok kaçak yapıyı hukuken kayıt altına aldı. Ancak:

• Kıyı alanlarında,

• Sit alanlarında,

• Orman alanlarında,

• Hazine taşınmazı üzerinde,

yapı kayıt belgesi yapı sahibine sınırsız hak kazandırmadı.

Not: Yeni bir imar affı konusu siyasi tartışmalar içinde yer alır; fakat şu an için yürürlükte herhangi bir imar barışı bulunmaz. Marmaris gibi bölgelerde imar affı beklentileri daha fazla gündeme gelir; ancak bu tür beklentiler hukuki sonuç doğurmaz.

Gelecekteki İmar Afları Hakkında Genel Değerlendirme

Türkiye’de ekonomik ve sosyal koşullar imar affını zaman zaman gündeme getirir. Kaçak yapılaşmanın fazla olduğu bölgelerde vatandaşlar bu beklentiye girer. Ancak devlet politikaları uzun vadede kaçak yapılaşmayı azaltmayı hedefler. Bu nedenle herhangi bir af beklentisi hukuki bir hak doğurmaz.

Marmaris Koçak Hukuk Bürosu’nun Yaklaşımı

Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, imar hukuku konusunda danışmanlık verirken şu ilkeleri esas alır:

• İdari işlemleri hızlı inceler,

• Kaçak yapı risklerini tespit eder,

• Ruhsatlandırma sürecini yönlendirir,

• Yıkım ve para cezalarına karşı etkili dava stratejisi oluşturur,

• Vatandaşın plan değişikliği talebi veya ruhsat başvurusu gibi teknik konularını hukuki açıdan destekler.

Marmaris’te ve tüm Türkiye’de imar sorunları yoğun olduğu için profesyonel destek almak yapının geleceğini belirler.

Kaçak yapı için zaman aşımı var mı?

Hayır. İdare kaçak yapıya her zaman işlem yapabilir.

Yapı kayıt belgesi geçerliliğini korur mu?

Evet, ancak yapı kayıt belgesi tüm hukuki sorunları çözmez; sadece yapıyı kayıt altına alır.

Yıkım kararını durdurmak mümkün müdür?

Mahkeme şartlar oluşmuşsa yürütmeyi durdurma kararı verebilir.

DETALI BİLGİ İÇİN;

İLETİŞİM