MÜŞTEREK TAPUNUN DEVRİ

Giriş

Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti, bireylerin ekonomik ve sosyal yaşamında büyük bir öneme sahiptir. Özellikle müşterek tapu olarak bilinen paylı mülkiyet yapısında, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması, tapu devri işlemlerinde çeşitli hukuki zorluklar doğurur.
Marmaris gibi turistik bölgelerde, taşınmazların birden fazla mirasçıya kalması veya ortak yatırım yoluyla alınması sonucu müşterek tapu devri sıkça gündeme gelir.
Bu makalede, müşterek tapunun devri kavramı; Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıntılı biçimde incelenmektedir. Ayrıca miras yoluyla kazanılan ortak taşınmazlarda devrin nasıl yapılabileceği, hukuki sürecin hangi mercilerde yürütüldüğü ve dikkat edilmesi gereken temel unsurlar da ele alınacaktır.

Müşterek Tapu Nedir?

Müşterek tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli paylar oranında mülkiyet hakkına sahip olduğu durumdur.
Bu mülkiyet türü, Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi ve devamında paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) olarak tanımlanmıştır.
Her bir paydaş, taşınmazın tamamına değil, payına tekabül eden kısmına malik olur. Ancak taşınmazın fiziki bölünmesi yapılmadığından, paydaşlar taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet ilişkisi içinde kalır.

Örneğin; Marmaris’te üç kardeşin miras yoluyla babalarından kalan bir arsaya ortak olması durumunda, her bir kardeş taşınmazın tamamında belli bir oranda pay sahibi olur. Bu durumda tapu kayıtlarında taşınmaz “müşterek mülkiyet” statüsündedir.

Müşterek Tapunun Hukuki Dayanakları

Müşterek tapu uygulaması, temel olarak şu mevzuatlara dayanır:

• Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 688 – 697: Paylı mülkiyetin tanımı, kapsamı, paydaşların hak ve yükümlülükleri.

• Tapu Kanunu (Kanun No: 2644) Madde 26 ve devamı: Tapu siciline tescil, devir işlemleri ve resmi şekil şartları.

• Kat Mülkiyeti Kanunu: Bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda müştereklik esasları.

• Noterlik Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü: Resmi senet düzenlenmesi ve tescil işlemleriyle ilgili usul hükümleri.

Bu yasal düzenlemeler, müşterek mülkiyetin devrinde hem paydaşların irade özgürlüğünü hem de taşınmazın hukuki güvenliğini korur.

Müşterek Tapunun Devri Nedir?

Müşterek tapunun devri, taşınmaz üzerindeki pay sahiplerinden birinin ya da birkaçının, sahip olduğu payı başka bir kişiye devretmesidir.
Bu devir, satış, bağış, miras paylaşımı, takas veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir.
Payın devredilebilmesi için tapuda resmi senet düzenlenmesi zorunludur.
Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, taşınmazlarda mülkiyetin devrinin ancak resmi senet ve tescil ile mümkün olduğunu açıkça belirtir.

Müşterek tapunun devri, iki şekilde karşımıza çıkar:

1. Kendi Payının Devri (Pay Devri)
   Paydaşlardan biri kendi payını başka birine devredebilir. Bu işlemde diğer paydaşların onayı gerekmez.
   Ancak devralan kişi artık yeni bir paydaş olarak sisteme dâhil olur.

2. Taşınmazın Tamamının Devri (Toplu Satış)
   Tüm paydaşlar taşınmazın tamamını üçüncü kişiye devretmeye karar verirse, birlikte işlem yapmaları gerekir.
   Tapuda tüm paydaşların aynı anda hazır bulunması veya noter tasdikli vekaletnameyle temsil edilmesi zorunludur.

Müşterek Tapu Devri İşlemi Nasıl Yapılır?

Müşterek tapu satışı, hem teknik hem de hukuki yönden dikkat gerektiren bir işlemdir.
Bu süreçte Tapu Müdürlüğü, noter, vergi dairesi ve bazen mahkeme gibi kurumlar devreye girer.
Aşamalar aşağıdaki gibidir:

1. Payın Belirlenmesi

Öncelikle devredilecek pay oranı açıkça belirlenmelidir.
Tapu kayıtlarında “1/2”, “1/3” veya “1/4” gibi oranlar yazılıdır.
Devir işlemi bu oranlar üzerinden yürütülür.

2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

Devir için taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru yapılır.
Başvuru, devreden veya vekili tarafından yapılabilir.
Vekaletname verilmişse, vekaletnamede “taşınmaz satışı” veya “pay devri” yetkisinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.

3. Resmi Senedin Düzenlenmesi

Tapu Müdürü huzurunda resmi senet hazırlanır.
Bu senet, tarafların kimlik bilgilerini, pay oranlarını, satış bedelini ve taşınmaz bilgilerini içerir.
Taraflar bu senedi imzaladıktan sonra işlem tescil edilir.

4. Harç ve Vergi Ödemeleri

Devir işlemi sırasında tapuda satış bedeli üzerinden binde 20 oranında tapu harcı ödenir.
Ayrıca döner sermaye bedeli ve emlak vergisi borcu varsa, bunlar da işlemden önce tahsil edilir.

5. Tescil İşlemi

Tapu Müdürlüğü, resmi senet düzenlendikten sonra devralan kişiyi paydaş olarak tapu siciline tescil eder.
Tescil işlemiyle birlikte mülkiyet hakkı resmen devredilmiş olur.

Müşterek Tapunun Devrinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Paydaş Onayı Gerekmez: Paylı mülkiyette her paydaş, payını istediği kişiye devredebilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz.

• İntikal Durumunda Miras Payı: Miras yoluyla geçen taşınmazlarda, miras paylaşımı tamamlanmadan yapılan devirlerde tüm mirasçıların katılımı gerekir.

• Vergi Beyanı: Satış işlemlerinde beyan edilen satış bedelinin, emlak vergisi değerinin altında olmaması gerekir.

• Vekaletname: Vekaletle işlem yapılacaksa, vekaletnamede “taşınmaz satış yetkisi” açık şekilde yazılmalıdır.

• Yabancı Alıcılar: Yabancı kişilere yapılacak devirlerde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü izni ve taşınmazın askeri yasak bölgede olmaması şartı aranır.

Müşterek Tapuda Miras Yoluyla Devir

Miras hukukunda, taşınmazlar mirasçılara paylı mülkiyet şeklinde intikal eder.
Türk Medeni Kanunu Madde 640, terekenin paylaşılıncaya kadar mirasçılar arasında paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanacağını belirtir.

Bu durumda, bir mirasçı payını satmak veya devretmek isterse, tapu devri şu şekilde yapılır:

1. Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) çıkarılır.

2. Tapuda mirasçılar adına intikal işlemi yapılır.

3. Mirasçı payını üçüncü bir kişiye veya diğer mirasçılardan birine devredebilir.

4. Diğer mirasçılar, payın devrinden haberdar edilmelidir.

Eğer miras paylaşımı yapılmışsa ve taşınmaz belirli mirasçılara geçmişse, artık paylı mülkiyet sona erer ve yeni malik adına tam mülkiyet tescil edilir.

Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda pay devri, özellikle Marmaris gibi mirasla intikal eden yazlık konutların yoğun olduğu bölgelerde sıkça görülür.
Bu nedenle miras hukuku konusunda uzman bir Marmaris avukat tarafından sürecin takip edilmesi önemlidir.

Müşterek Tapuda Devre Engel Durumlar

Bazı durumlarda müşterek tapunun devri hukuken veya fiilen mümkün olmaz. Bunlar:

• Taşınmaz üzerinde mahkemece konulan tedbir kararı bulunması,

• Tapu kaydına ihtiyati haciz veya ipotek şerhi işlenmiş olması,

• Paydaşın fiil ehliyetinin olmaması (örneğin kısıtlı olması),

• Vekaletnamenin geçerlilik süresinin dolması veya eksik yetki içermesi,

• Satış bedelinin düşük gösterilmesi nedeniyle vergi incelemesi riskinin oluşması.

Bu tür durumlarda Tapu Müdürlüğü işlemi reddedebilir veya eksikliklerin giderilmesini isteyebilir.

Müşterek Tapunun Devri Yerine Payın Satış Önceliği

Türk Medeni Kanunu Madde 732, paydaşlara önalım (şufa) hakkı tanımıştır.
Bir paydaş, payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu satıştan itibaren üç ay içinde mahkemeye başvurarak payı aynı bedelle satın alma hakkını kullanabilir.

Bu nedenle, müşterek tapuda pay devri yaparken diğer paydaşların önalım hakkı göz önünde bulundurulmalıdır.
Aksi takdirde, yeni malik kısa sürede açılacak bir önalım davası ile payını kaybedebilir.

Müşterek Tapunun Satış Sözleşmesi ve Resmi Şekil

Tapuda yapılmayan, yalnızca yazılı sözleşmeyle yapılan devirler geçersizdir.
Türk Medeni Kanunu Madde 706 ve Tapu Kanunu Madde 26, taşınmaz mülkiyetinin geçişinin yalnızca resmi senet ve tescil ile mümkün olduğunu emredici şekilde düzenlemiştir.
Bu nedenle noter huzurunda veya el yazısıyla yapılan satış sözleşmeleri hukuken geçerli değildir.

Uygulamada bu durum, özellikle miras kalan taşınmazlarda “aile arasında sözlü anlaşmalar” yoluyla yapılan satışlarda sıkça sorun yaratır.
Bu tür hatalı işlemler, ileride mülkiyet ihtilaflarına, hatta mirasçı davalarına yol açabilir.

Müşterek Tapunun Devri ve Mahkeme Kararıyla Paylaşım

Paydaşlar arasında anlaşmazlık çıktığında, taraflardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir.
Bu dava sonunda taşınmaz iki şekilde paylaşılır:

1. Fiilen Bölünebiliyorsa: Taşınmaz parçalara ayrılarak paydaşlara tahsis edilir.

2. Bölünemiyorsa: Taşınmaz satılır, satış bedeli paydaşlar arasında bölüştürülür.

Türk Medeni Kanunu Madde 698, ortaklığın giderilmesini düzenler.
Mahkeme, satış kararı verirse, satış genellikle icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.

Marmaris’te turistik gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi davaları sık görülür.
Bu nedenle, paydaşlar arasında anlaşma yoluyla devrin yapılması çoğu zaman daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sağlar.

Müşterek Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler

Tapu devri sırasında istenen belgeler şunlardır:

• Kimlik belgesi veya TC kimlik kartı,

• Tapu senedi veya taşınmaza ait tapu bilgisi,

• Vergi dairesinden alınmış emlak vergisi borcu yoktur yazısı,

• Taşınmaz değerinin beyanı,

• Tapu harcı dekontu,

• Vekaletname (varsa),

• Miras yoluyla devirde veraset ilamı.

Belgelerin tam ve doğru hazırlanması, işlemin aynı gün tamamlanmasını sağlar.

Müşterek Tapu Devrinde Avukatın Rolü

Tapu devri süreci teknik olduğu kadar hukuki riskler de barındırır.
Bu nedenle, pay devri öncesinde mutlaka bir avukat desteği alınmalıdır.
Bir Marmaris avukat, süreci yerel tapu müdürlükleri nezdinde yürütür, belgelerin doğruluğunu kontrol eder ve olası hukuki ihtilafları önler.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda, avukatın doğru yönlendirmesi hem aile içi anlaşmazlıkların hem de mülkiyet uyuşmazlıklarının önüne geçer.
Tapu işlemlerinin gecikmeden ve hukuka uygun yürütülmesi için uzman bir Muğla avukat desteği almak her zaman avantaj sağlar.

Sonuç

Müşterek tapunun devri, özellikle miras kalan taşınmazlarda veya ortak yatırım sonucu edinilen gayrimenkullerde sıkça karşılaşılan bir işlemdir.
Bu süreçte Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve ilgili yönetmeliklerin hükümlerine uygun hareket etmek gerekir.
Tapuda resmi senet düzenlenmeden yapılan devirler geçersizdir.
Pay devrinde diğer paydaşların rızası aranmaz ancak önalım hakkı doğar.

Marmaris ve çevresinde, taşınmaz değerlerinin yüksek olması nedeniyle müşterek tapu devri işlemleri büyük ekonomik sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle, her işlem öncesinde uzman bir Marmaris avukat ile çalışmak, hem işlemlerin güvenli yürütülmesini sağlar hem de olası uyuşmazlık risklerini ortadan kaldırır.
Doğru hukuki danışmanlık, paydaşların haklarını korur, miras ilişkilerinde adil paylaşımı mümkün kılar ve tapu sicilinin güvenilirliğini pekiştirir.