Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan, uygulamada sıkça karşılaşılan bir dava türüdür. Özellikle taşınmazlar bakımından ortaklığın fiilen sürdürülemez hale gelmesi, paydaşlar arasında ciddi uyuşmazlıkların doğması veya ekonomik sebeplerle malın tek başına kullanılamaması bu davayı zorunlu kılar. Bu davalarda en önemli ve sonuç doğurucu aşamalardan biri satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Satış, çoğu durumda fiili taksimin mümkün olmaması nedeniyle başvurulan temel yöntem olarak öne çıkar.
Tüm Türkiye’de faaliyet gösteren ve Avukat Mehmet Altan Koçak tarafından kurulan Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, ortaklığın giderilmesi davalarında satış sürecinin hukuki altyapısını, uygulamadaki sorunlarını ve çözüm yollarını yakından takip etmektedir. Bu makalede, ortaklığın giderilmesi davasında satış kurumunu, ilgili Türkiye Cumhuriyeti Kanunları çerçevesinde, resmi ve akademik bir dil ile ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. Metin boyunca Marmaris avukat ve Muğla avukat aramalarında kullanıcıların ihtiyaç duyduğu pratik ve doğru bilgilere de yer verilecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Temel Dayanağı ve Niteliği
Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkı kutsaldır ancak bu hakka sahip olan kişilerin birden fazla olması durumunda, malın yönetimi ve kullanımı konusunda fikir ayrılıkları çıkması kaçınılmazdır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), paydaşlara ortaklığı her zaman sona erdirme hakkı tanır. Kanunun 698. maddesi, hukuki bir işlem gereği veya malın özgülendiği sürekli bir amaç nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaşın paylaşma isteyebileceğini hükme bağlar.
Ortaklığın giderilmesi davası, özünde “çift taraflı” bir dava niteliği taşır. Bu davanın kazananı veya kaybedeni yoktur. Davacı, ortaklığın bitmesini talep ederken aslında tüm paydaşların yararına bir hukuki sonuç hedefler. Mahkeme, davanın sonunda malın ya aynen taksim edilmesine ya da satış yoluyla bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Uygulamada taşınmazların fiziksel yapısı veya imar durumu aynen bölünmeye izin vermediği durumlarda, mahkeme satış kararı yönünde irade gösterir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Bu davayı, tapu kaydında veya mülkiyet belgesinde pay sahibi olarak görünen her bir ortak tek başına açabilir. Paydaşların çoğunluk sağlamasına gerek yoktur. Bir paydaşın bile ortaklıktan çıkmak istemesi, davanın görülmesi için yeterlidir. Davayı açan kişi, diğer tüm paydaşları davalı olarak göstermek zorundadır. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması durumunda, o kişinin mirasçılarının davaya dahil edilmesi yasal bir zorunluluktur.
Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Süreci
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler neticesinde, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk şartı getirilmiştir. Taraflar, dava açmadan önce mutlaka bir arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, arabulucunun düzenleyeceği “anlaşamama tutanağı” ile birlikte mahkemeye başvurulur. Avukat Mehmet Altan Koçak, bu sürecin profesyonel bir şekilde yönetilmesinin, tarafların mahkeme masraflarına girmeden mülkiyet sorunlarını çözmeleri için büyük bir fırsat olduğunu vurgulamaktadır.
Satış Kararının Verilmesi ve Kesinleşme Aşaması
Mahkeme, yargılama sırasında öncelikle malın “aynen taksim” edilip edilemeyeceğini inceler. Bilirkişi raporları doğrultusunda taşınmazın bölünmesinin mümkün olmadığı, parçaların değer kaybına uğrayacağı veya imar mevzuatına aykırı olacağı tespit edilirse, hakim satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
Bu karar, yerel mahkeme tarafından verildikten sonra taraflara tebliğ edilir. Kararın infaz edilebilmesi, yani satış işlemlerinin başlayabilmesi için kararın kesinleşmesi şarttır. Tarafların istinaf veya temyiz haklarını kullanmaları durumunda, üst mahkeme süreçleri tamamlanmadan satış aşamasına geçilemez. Karar kesinleştiğinde, taraflardan herhangi biri mahkeme kaleminden alacağı kesinleşme şerhiyle birlikte Satış Memurluğu’na başvurarak satış sürecini resmen başlatır.
Satış Kararı Verildikten Sonra Süreç Ne Kadar Sürer?
Satış süreci; mahkemenin yoğunluğu, tebligatların hızı ve bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine bağlı olarak değişkenlik gösterir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış memurluğuna başvurulmasıyla birlikte, yaklaşık 6 ay ile 1 yıl arasında satışın gerçekleşmesi beklenir. Ancak paydaş sayısının çokluğu veya adres tespitinde yaşanan zorluklar bu süreyi uzatabilir.
Satış Memurluğu İşlemleri ve Kıymet Takdiri
Satış süreci, Sulh Hukuk Mahkemesi bünyesindeki satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yürütülür. Satış memuru, dosya kendisine ulaştığında ilk iş olarak taşınmazın güncel piyasa değerini tespit etmek üzere yeni bir kıymet takdiri yaptırır. Mahkeme aşamasında alınan raporların üzerinden zaman geçmiş olabileceği için satış aşamasındaki bu tespit hayati önem taşır.
Bilirkişiler taşınmazın konumunu, çevresel özelliklerini, imar durumunu ve emsal satış bedellerini dikkate alarak bir değer belirler. Bu rapor tüm paydaşlara tebliğ edilir. Paydaşların bu değere karşı 7 gün içinde kıymet takdirine itiraz etme hakları bulunur. İtiraz durumunda mahkeme yeniden inceleme yapar ve kesin kararı verir. Kesinleşen bu bedel, artırmanın temelini oluşturacak “muhammen bedel”dir.
Elektronik Satış Portalı ve İhale Usulü
Günümüzde ortaklığın giderilmesi satışları, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre elektronik ortamda gerçekleştirilmektedir. UYAP bünyesindeki “E-Satış” portalı üzerinden yapılan bu ihalelere, internete erişimi olan ve teminatını yatıran herkes katılabilir.
Satış süreci iki aşamalı bir artırmadan oluşur:
-
Birinci Artırma: Taşınmaz, muhammen bedelin %50’si üzerinden satışa çıkar. Ayrıca satış masrafları ve varsa rüçhanlı alacakların da bu bedele eklenmesi gerekir. En yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın alma hakkı kazanır.
-
İkinci Artırma: Eğer ilk ihalede alıcı çıkmazsa, belirlenen ikinci tarihte artırma tekrarlanır. Şartlar ilk ihale ile aynıdır; yani muhammen bedelin %50’si ve masrafların karşılanması gerekir.
Avukat Mehmet Altan Koçak, müvekkillerine ihaleye katılım konusunda stratejik danışmanlık sunarak, hak kaybı yaşanmaması için gerekli teminat ve teklif süreçlerini titizlikle takip etmektedir.
Paydaşlar Kendi Aralarında Satış Yapabilir mi?
Normal şartlarda ortaklığın giderilmesi satışları halka açık (umuma açık) yapılır. Ancak tüm paydaşlar oybirliği ile satışın sadece kendi aralarında yapılmasını talep ederlerse, mahkeme bu yönde karar verebilir. Tek bir paydaş bile buna itiraz ederse, satış herkese açık olarak gerçekleştirilir.
Satış Bedelinin Ödenmesi ve Tapu Tescili
İhale sonuçlandığında, en yüksek teklifi veren alıcıya (müşteri), ihale bedelini yatırması için genellikle 7 veya 10 günlük bir süre verilir. Alıcı bu süre içinde bedeli, damga vergisini ve KDV’yi ödemekle yükümlüdür. Ödeme tamamlandıktan sonra, ihale kesinleşmişse satış memurluğu ilgili tapu müdürlüğüne tescil yazısı yazar. Bu yazı ile birlikte taşınmazın mülkiyeti resmi olarak alıcıya geçer. Eğer alıcı paydaşlardan biriyse, kendi payına düşen miktar ihale bedelinden mahsup edilebilir.
Satış Sonrası Elde Edilen Paranın Paylaşılması
Satış memurluğu, ihale bedelinden öncelikle yargılama giderlerini, satış masraflarını, varsa taşınmaz üzerindeki emlak vergisi borçlarını ve harçları düşer. Kalan net tutar, paydaşların tapudaki payları oranında dağıtılır. Bu aşamada satış memuru bir paylaştırma cetveli hazırlar. Bu cetvel paydaşlara tebliğ edilir. Yanlışlık olduğunu düşünen paydaşlar, şikayet yoluyla icra mahkemesine başvurabilir.
Satış bedelinin dağıtımı sırasında, paydaşlardan birinin payı üzerinde haciz veya ipotek bulunuyorsa, o paydaşa ödeme yapılmadan önce alacaklılarına ödeme gerçekleştirilir. Bu süreç, tüm borçların ve yasal kesintilerin temizlenmesini sağlar.
Satıştan Elde Edilen Paradan Hangi Kesintiler Yapılır?
Satış bedelinden; mahkeme harçları, ilan giderleri, bilirkişi ve keşif ücretleri, satış memuru yolluğu, tellaliye ücreti ve cezaevi harcı gibi yasal kesintiler yapılır. Ayrıca taşınmazın niteliğine göre değişen oranlarda KDV (Katma Değer Vergisi) alıcı tarafından ödenir. Paydaşlar için en önemli gider kalemi ise satış bedeli üzerinden alınan nispi harçtır.
İhalenin Feshi Davası: Satışın İptali
Satış sürecinde usule veya yasaya aykırı bir işlem yapılmışsa, ilgililer ihalenin feshi davası açabilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesinde düzenlenen bu dava, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde açılmalıdır. Fesih nedenleri şunlar olabilir:
-
Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi.
-
Artırma sırasında hile veya fesat karıştırılması.
-
Satış bedelinin muhammen bedelin %50’sinin altında kalması (masraflar hariç).
-
Taşınmazın niteliklerinin ilanda yanlış belirtilmesi.
İhalenin feshi davası açıldığında, davanın sonucu kesinleşene kadar tapu tescili yapılamaz ve paydaşlara ödeme yapılmaz. Eğer mahkeme ihaleyi feshederse, satış iptal olur ve süreç en baştan (yeniden ilan ve artırma) başlar. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, ihalenin feshi süreçlerinde hem davacı hem de davalı vekili olarak hukuki güvenliği sağlamaktadır.
Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi ve Özel Durumlar
Tarım arazileri söz konusu olduğunda süreç daha karmaşık bir hal alır. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin kontrolsüz bölünmesini engeller. Eğer bir tarım arazisi “asgari tarımsal arazi büyüklüğü”nün altındaysa, aynen taksim kararı verilemez. Bu durumda tek çözüm satış yoludur. Ayrıca tarım arazisi satışlarında, komşu parsel maliklerinin veya diğer paydaşların önalım hakları ve yasal kısıtlamaları titizlikle incelenmelidir.
Ev İçindeki Eşyalar da Satışa Dahil midir?
Eğer satışa konu olan bir bina veya daire ise taşınmazın “mütemmim cüzü” (ayrılmaz parçası) sayılan unsurlar satışa dahildir. Ancak kişisel eşyalar, mobilyalar ve taşınabilir eşyalar taşınmaz satışının bir parçası değildir. Bu eşyalar için ayrıca bir paylaşım veya dava süreci gerekebilir.
Profesyonel Avukat Desteğinin Önemi
Ortaklığın giderilmesi davasında satış aşaması, çok sayıda teknik detay ve hak düşürücü süre içerir. Bir tebligat hatası veya kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemesi, mülkün değerinin çok altında satılmasına neden olabilir. Avukat Mehmet Altan Koçak, Marmaris merkezli ofisinden Türkiye geneline uzanan hizmet ağıyla, bu riskleri minimize eder. Dosyanın takibi, ilanların kontrolü, ihale günü stratejileri ve paranın tahsili süreçlerinde avukat desteği almak, paydaşların maddi kayıplarını önler.
Ortaklığın Giderilmesi Sürecinde Masraf ve Harç Paylaşımı
Dava açılırken yapılan masraflar (başvuru harcı, gider avansı, keşif ücreti) başlangıçta davacı tarafından ödenir. Ancak davanın sonunda mahkeme, tüm yargılama giderlerinin ve avukatlık ücretinin paydaşlara payları oranında yükletilmesine karar verir. Yani sonuçta masraflar ortaklaşa karşılanmış olur. Satış aşamasındaki ilan ve uygulama giderleri de yine satış bedelinden düşülerek tüm paydaşlara yansıtılır.
Davadan Feragat Etmek Mümkün müdür?
Davayı açan paydaş, satış kararı kesinleşene kadar davasından feragat edebilir. Ancak bu durumda diğer paydaşlar davaya devam etmek isterlerse süreç durmaz. Ortaklığın giderilmesi davalarında “davacı” ve “davalı” rolleri geçişkendir. Eğer bir taraf davadan çekilirse, diğer taraflar davanın yürütülmesini isteyebilirler.
Önalım (Şufa) Hakkı ve Satış İlişkisi
Normal şartlarda paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar. Ancak ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan “cebri satışlarda” önalım hakkı kullanılamaz. İhaleye giren üçüncü bir şahıs taşınmazı satın aldığında, paydaşlar “benim öncelik hakkım vardı” diyerek satışı iptal ettiremezler. Bu nedenle, mülkü kaybetmek istemeyen paydaşların ihale sürecine aktif olarak katılması ve teklif vermesi gerekir.
İzaleyi Şuyu Satışlarında Vergi Yükümlülükleri
Satışın gerçekleşmesiyle birlikte bazı mali yükümlülükler doğar. Alıcı, ihale bedeli üzerinden belirlenen KDV’yi vergi dairesine ödemek zorundadır. Taşınmazın türüne (konut, arsa, ticari) ve büyüklüğüne göre KDV oranları %1, %10 veya %20 olarak değişiklik gösterebilir. Ayrıca binde 5,69 oranındaki damga vergisi de alıcının sorumluluğundadır. Tapu harcı ise genellikle alıcı ve satıcı (paydaşlar) arasında paylaştırılır ancak ihale şartnamesinde farklı bir hüküm bulunabilir.
Değerlendirme
Ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci, mülkiyetin nakli ve paraya çevrilmesi aşamalarını içeren ciddi bir hukuki prosedürdür. Mahkemenin verdiği satış kararı sadece bir başlangıçtır; asıl süreç Satış Memurluğu önündeki işlemlerle başlar. Kıymet takdirinden ihale ilanına, elektronik tekliflerden bedelin paylaştırılmasına kadar her adım yasal denetime tabidir.
Avukat Mehmet Altan Koçak ve Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, bu süreçte paydaşların haklarını en üst seviyede savunmaktadır. Yanlış yapılan işlemlerin ihalenin feshine kadar uzanan ağır sonuçları olduğu unutulmamalıdır. Mülkiyetin adil bir şekilde sonlandırılması ve paydaşların gerçek haklarına kavuşması için uzman bir hukukçu ile çalışmak her zaman en güvenli yoldur. Türkiye genelinde faaliyet gösteren büromuz, mülkiyet uyuşmazlıklarınızı yasal zeminlerde, şeffaf ve hızlı bir şekilde çözüme kavuşturmayı görev edinmiştir.
