Miras hukukunda taşınmazların devri, paylaşımı ve tasfiyesi Türkiye’de hem günlük yaşamda hem de hukuki uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından birini oluşturur. İnsanlar taşınmazlarını genellikle aile bireylerine bırakmak ister ve bu durum mirasın açılmasıyla birlikte çeşitli hak iddialarına, pay taleplerine ve tasarruf sınırına ilişkin tartışmalara yol açar. Marmaris’te faaliyet gösteren bir avukat olarak taşınmaz mirasıyla ilgili uyuşmazlıkların özellikle yazlık konutlar, tarla vasıflı araziler ve turistik bölgelerdeki ticari nitelikli taşınmazlar üzerinde yoğunlaştığını gözlemlemek mümkündür. Bu nedenle miras ve taşınmaz hukukunun ortak paydasında yer alan bu alanı doğru anlamak, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır.

Bu makalede, taşınmaz malların miras hukukundaki yeri, saklı pay sınırlamaları, mirasçılar arasında paylaşım yolları, tereke işlemleri, vasiyetname ve miras sözleşmeleri ile tapu işlemlerinin hukuki niteliği ayrıntılarıyla ele alınır. Ayrıca taşınmaz mallara ilişkin Türk Medeni Kanunu (TMK), Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümleri açıklanır. Makale boyunca Marmaris, avukat, miras kelimeleri doğal bir biçimde yer alır.

1. Miras Hukukunda Taşınmaz Kavramı

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazlar; arazi, bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı yapılar, tarım arazileri, bağ-bahçe vasıflı yerler, işyerleri, konutlar ve üzerinde sürekli haklar tesis edilen taşınmaz malları kapsar. TMK m. 599, mirasın ölüm anında kendiliğinden mirasçılara geçeceğini belirtir. Bu geçiş, taşınmazlar açısından da ayni hakların intikal ettiği anlamına gelir. Mirasçılar ölüm anında terekeye ortak malik sıfatıyla sahip olur.

Taşınmazlar değerli malvarlığı unsurları olduğundan miras hukuku uygulamasında büyük önem taşır. Marmaris gibi kıyı ilçelerinde gayrimenkul değerleri yüksek seyrettiği için mirasçılar taşınmaz paylaşımı konusunda sıklıkla hukuki destek arar ve bir avukat aracılığıyla süreci yürütmek ister.

2. Mirasbırakanın Taşınmaz Üzerindeki Tasarruf Yetkisi

2.1. Tasarruf Özgürlüğü ve Saklı Pay Sınırı

TMK m. 505 ve devamı, mirasbırakanın tasarruf edilebilir kısmını belirler. Mirasbırakan tüm taşınmazlarını dilediği kişiye bırakabilir ancak saklı pay sahibi mirasçıları varsa bu özgürlük kısıtlanır. Saklı paylı mirasçılar şu kişilerdir:

• Altsoy

• Ana ve baba

• Sağ kalan eş
  (Veya yalnızca altsoy ve eş: 2007 değişikliği sonrası ana-baba sadece mirasbırakanın altsoyu yoksa saklı paylıdır.)

Taşınmazlar üzerinde vasiyetname, miras sözleşmesi veya bağışlama yoluyla yapılan tasarruflar saklı payları ihlal ederse mirasçılar tenkis davası açabilir.

2.2. Tapulu Taşınmazlarda Ölümden Önce Yapılan Devirler

Mirasbırakan taşınmazını ölmeden önce dilediği gibi devredebilir. Ancak muvazaalı (gizli bağışlama) işlemler mirasçılar tarafından iptal davasına konu olabilir. Yargıtay uygulamaları bu konuda geniştir, fakat bu makalede karar aktarılmadığı için yalnızca genel ilke açıklanır:

Muristen mal kaçırma amacı taşıyan satış işlemi geçerli görünse bile hukuken bağış niteliği taşıyorsa iptale konu olabilir.

Marmaris’te taşınmazlarının değerli oluşu, aile içinde bu tür uyuşmazlıkları artırdığı için bir avukat desteği ile süreci yürütmek önem taşır.

3. Terekeye Dahil Taşınmazların Hukuki Niteliği

3.1. Terekenin Açılması

TMK m. 599 gereğince, kişi vefat ettiğinde taşınmazlar da dâhil tüm malvarlığı mirasçılara geçer. Tapu sicilinde malik hâlâ mirasbırakan olarak görünür ancak bu durum tereke üzerindeki mülkiyet hakkını etkilemez. Mirasçılar birlikte malik olur.

3.2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Mirasçılar taşınmazlara elbirliği mülkiyeti ile sahip olur. TMK m. 701-703 uyarınca:

• Mirasçılar paylı değil, paylaşılmamış bir bütüne birlikte sahiptir.

• Her bir mirasçı tek başına tasarruf yapamaz.

• Taşınmazı satmak için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.

Bu durum pratikte çoğu zaman sorun yaratır. Marmaris’te özellikle yazlık konutlarda çok sayıda mirasçının bulunması işlemleri zorlaştırır. Bir avukat aracılığıyla terekenin yönetimi süreci hızlandırır.

3.3. Tereke Temsilcisi ve Kayyım Atanması

TMK m. 640, TMK m. 427 ve ilgili hükümler çerçevesinde mirasçılar çekişmeli ise sulh hukuk mahkemesi tereke temsilcisi veya kayyım atayabilir. Bu temsilci taşınmazların korunması, kira toplama, bakım gibi işlemleri yürütür.

4. Mirasın Resmen Tasfiyesi ve Taşınmazlar

Mirasın borca batık olması hâlinde TMK m. 612-618 hükümleri uygulanır. Bu süreçte taşınmazlar da dahil tüm mallar resmen tasfiye edilir. Tasfiye memuru taşınmazları satar, borçları öder ve kalan değer varsa mirasçılara dağıtır.

5. Taşınmazların Paylaşımı

Taşınmazların mirasçılar arasında paylaşımı iki yolla gerçekleşir:

5.1. Sulh Yoluyla Paylaşım

Mirasçılar anlaşarak taşınmazların paylaşımını yapabilir. Bu paylaşım sözleşmesi noterde düzenlenebilir. Taşınmaz devri yapılacağı için tapuda resmi işlem zorunludur.

Marmaris’te ailelerin yazlık konutları paylaşırken genellikle sulh yoluna gittikleri gözlemlenir. Bir avukat, paylaşım sözleşmesini hazırlayarak hukuki güvenliği sağlar.

5.2. Mahkeme Yoluyla Paylaşım (İzale-i Şuyu / Ortaklığın Giderilmesi Davası)

Mirasçılar anlaşamazsa taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açılır. Bu dava Türk Medeni Kanunu m. 698 ve ilgili hükümlerle düzenlenir. Davayı herhangi bir mirasçı açabilir.

Mahkeme genellikle satış yoluyla paylaşım yapar. Hakim taşınmazın aynen taksimini uygun görürse (örneğin bölünebilir tarım arazisi gibi) aynen taksim kararı da verebilir.

6. Taşınmazların Mirasçılara Geçişinde Tapu İşlemleri

6.1. Veraset İlamı

Tapu müdürlükleri işlem öncesi veraset ilamı (mirasçılık belgesi) ister. Bu belge:

• Sulh hukuk mahkemesinden

• Noterden

alınabilir. TMK m. 598 bu belgeyi düzenler.

6.2. İntikal İşlemi

Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre mirasçılar tapuda intikal işlemini yaptırır ve taşınmaz mirasçıların adına geçirilir. Bu işlem sırasında mirasçılar aynı anda tapuya gitmek zorunda değildir.

6.3. Harç ve Vergi

• Veraset ve intikal vergisi uygulanır.

• Taşınmazın devir aşamasında tapu harcı alınmaz; miras yoluyla intikalde harç oranı düşüktür.

Marmaris gibi bölgelerde taşınmaz değerleri yüksek olduğu için vergi hesaplamaları doğru yapılmalı ve süreci bir avukat kontrol etmelidir.

7. Taşınmazların Vasiyetname ile Devri

7.1. Vasiyetnamenin Geçerliliği

Vasiyetname TMK m. 531-544 arasında düzenlenir. Mirasbırakan taşınmazlarını vasiyetname ile herhangi bir kişiye bırakabilir. Üç tür vasiyetname vardır:

• Resmî vasiyetname

• El yazılı vasiyetname

• Sözlü vasiyetname (istisnai)

Taşınmazın vasiyet edilmesi mümkündür ancak saklı paylı mirasçıların hakkı koruma altındadır.

7.2. Vasiyetnamenin Açılması ve Uygulanması

Vasiyetname, mirasbırakan öldüğünde sulh hukuk mahkemesinde açılır ve içeriği mirasçılara bildirilir. Taşınmaz vasiyet edildiğinde vasiyet alacaklısı taşınmaz üzerindeki ayni hakkını mirasçılardan talep eder.

8. Miras Sözleşmesi ile Taşınmaz Devri

8.1. Miras Sözleşmesinin Niteliği

Miras sözleşmesi TMK m. 545 ve devamında düzenlenir. Resmi şekilde yapılması zorunludur. Bir memur ve iki tanık huzurunda düzenlenir.

8.2. Taşınmaz Üzerinde Miras Sözleşmesi

Taraflar taşınmazın miras bırakılacağına dair sözleşme yapabilir. Bu sözleşme mirasbırakanı bağlar ve geri alınamaz bir taahhüt sağlar.

Marmaris gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde miras sözleşmesi sıkça tercih edilir. Yine de sözleşmenin ileride uyuşmazlığa yol açmaması için bir avukat tarafından hazırlanması önerilir.

9. Sağ Kalan Eşin Taşınmazlar Üzerindeki Hakları

TMK m. 240 ve devamı uyarınca sağ kalan eş:

• Aile konutu üzerinde belirli haklara sahiptir.

• Pay oranı TMK m. 499 uyarınca belirlenir.

• Katılma alacağı ve değer artış payı talep edebilir.

Eşin aile konutu üzerindeki hakkı özellikle önemlidir çünkü aile konutu satılamaz veya devredilemez.

10. Taşınmazların Değerlemesi ve Paylaştırma Sürecinde Uzman Raporları

Mahkeme tarafından yapılan paylaşımda bilirkişi raporları belirleyici olur. Bilirkişi taşınmazın:

• Konumu

• İmar durumu

• Piyasa değeri

• Üzerindeki hukuki sınırlamalar

gibi unsurları değerlendirir.

Marmaris’te turistik taşınmazların değeri sezonluk dalgalanma gösterdiği için bilirkişi incelemesi önem taşır.

11. Kamulaştırılmış veya Hazine’ye Geçmiş Taşınmazlar

Mirasbırakanın adına kayıtlı taşınmaz kamulaştırıldıysa ve bedeli henüz ödenmediyse mirasçılar bedeli alma hakkına sahiptir. Kamulaştırma Kanunu hükümleri geçerlidir.

12. Taşınmazların Mirasçılar Arasında Eklemeli Paylaşımı

Bazı taşınmazlar ekonomik bütünlüğün korunması için tek mirasçıya bırakılabilir. Bu durumda diğer mirasçıya denkleştirme bedeli ödenir. TMK m. 673 ilgili hükümleri içerir.

Bu yöntem özellikle Marmaris’teki ticari nitelikli taşınmazlarda uygulanır çünkü bölünen bir taşınmaz ekonomik değerini kaybedebilir.

13. Taşınmazlar Üzerinde İntifa ve Diğer Sınırlı Aynı Haklar

Mirasbırakan taşınmaz üzerinde:

• İntifa

• Sükna hakkı

• İrtifak hakkı

tesis etmiş olabilir. Bu haklar mirasçılar için bağlayıcıdır. Mirasçılar bu haklara saygı göstermek zorundadır.

14. Yetkisiz Tasarruflar ve Tapu İptal – Tescil Davaları

Bazı mirasçılar ölüm sonrası yetkisiz işlemler yapabilir. TMK m. 1023 ve 1024 uyarınca iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Ancak tapu kaydında:

• Hata

• Hile

• Muvazaa

gibi durumlar varsa iptal davası açılabilir.

Bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Marmaris’teki taşınmazlar için Muğla mahkemeleri yetkilidir ve bir avukat aracılığıyla dava yürütmek hak kaybını önler.

15. Taşınmazların Kiraya Verilmesi ve Yönetimi

Elbirliği mülkiyetinde taşınmaz kiraya verilecekse tüm mirasçıların onayı gerekir. Oybirliği sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesi yönetici atanmasını değerlendirebilir.

16. Miras Hukukunda Taşınmaz Satışı

16.1. Mirasçılardan Birinin Diğerlerinin Payını Alması

Mirasçılar birbirlerinin payını satabilir. Bu işlem pay devri şeklinde olur ve resmi şekilde yapılır.

16.2. Üçüncü Kişiye Satış

Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların onayı gereklidir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra pay satışına izin verilir.

17. Taşınmazlara İlişkin Zamanaşımı ve Kazanma

Taşınmazlarda olağan ve olağanüstü zamanaşımı kazanımı mümkündür ancak mirasçılar arasındaki hukuki ilişki bu süreci etkiler. Mirasçılar birbirine karşı zamanaşımı ile kazanma iddiasında kolay bulunamaz.

18. Sonuç

Miras hukukunda taşınmazların paylaşımı, tasarruf edilmesi ve devri hukuki ve teknik bilgiyi gerektirir. Marmaris gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu yerlerde miras uyuşmazlıkları daha yoğun görülür. Bu nedenle mirasçılar süreci bir avukat rehberliğinde yürütürse hem hak kaybını önler hem de işlemleri daha sağlıklı şekilde tamamlar.

Taşınmazların miras hukuku açısından doğru yönetilmesi, kanuni sınırlamaların bilinmesi, saklı pay kurallarına uyulması, vasiyetname ve miras sözleşmelerinin doğru hazırlanması ve tapu işlemlerinin mevzuata uygun yapılması büyük önem taşır.