Türkiye’de imar hukuku, şehirleşmenin düzenli gelişmesi, kamu güvenliği, çevre sağlığı ve planlı kentleşme amacıyla çok sayıda kanun ve yönetmelikle kapsamlı şekilde düzenlenir. Bu düzenlemelerin merkezinde ise kaçak yapı kavramı yer alır. Belediyeler, valilikler, ilgili idareler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından denetlenen kaçak yapı süreçleri, özellikle kıyı bölgeleri ve turizm merkezlerinde daha yoğun şekilde incelenir. Bu nedenle marmaris gibi hızlı gelişen bölgelerde kaçak yapı cezası konusu büyük önem taşır.
İmar planlarına aykırı, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı şekilde inşa edilen tüm yapılar, Türk hukukunda kaçak yapı olarak kabul edilir ve hem idari hem de cezai yaptırımlarla karşılaşır. Bu kapsamlı makalede, kaçak yapı cezasının yasal dayanaklarını, idari sürecini, yıkım kararlarını, para cezalarını, yapı tatil tutanağının sonuçlarını, başvuru yollarını, maliklerin ve yüklenicilerin sorumluluklarını ayrıntılı şekilde ele alıyorum. Ayrıca Marmaris Koçak Hukuk Bürosu’nun uzmanlık alanlarıyla uyumlu olarak konuya profesyonel bir hukuk perspektifi getiriyorum.
Kaçak Yapı Kavramının Tanımı
İmar Kanunu m.5, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen tüm yapıları kaçak yapı olarak nitelendirir. Bu tanım, hem yeni inşa edilen hem de yapı üzerinde sonradan yapılan tadilat, ilave ve kullanım değişikliklerini kapsar. Bu nedenle:
-
Ruhsatsız inşa edilen bir bina
-
Ruhsatlı olup projeye aykırı değişiklik yapılan yapı
-
İskân almamış yapı
-
Yapının kullanım amacının izinsiz değiştirilmesi
-
Ortak alana müdahale edilmesi
-
Kıyı Kanunu’na aykırı inşaat
gibi durumlar kaçak yapı kapsamında değerlendirilir.
Özellikle turizm merkezlerinde imar planları daha sıkı denetlenir ve kaçak yapı cezaları daha hızlı uygulanır. Bu nedenle marmaris bölgesinde mülk sahiplerinin imar mevzuatına uyma zorunluluğu daha katı şekilde ortaya çıkar.
Kaçak Yapı ile İlgili Temel Mevzuat
Kaçak yapı cezaları, çok sayıda kanuna dayanır. En önemlileri şunlardır:
1. 3194 Sayılı İmar Kanunu
Kaçak yapı sürecinin ana düzenlemesi bu kanundadır. Özellikle:
-
Madde 21: Ruhsat alınması zorunluluğu
-
Madde 22-26: Ruhsat alma prosedürleri
-
Madde 28: İskân şartları
-
Madde 32: Yapı tatil tutanağı, mühürleme, yıkım
-
Madde 42: Para cezaları
Bu maddeler kaçak yapı cezalarının temelini oluşturur.
2. 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu
Büyükşehir sınırındaki belediyelerin yetkilerini belirler.
3. 5393 Sayılı Belediye Kanunu
Ruhsatsız ve aykırı yapıların tespiti ve yıkımı konusunda belediyelerin görevlerini belirler.
4. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu
Hazine ve kamu arazilerindeki izinsiz yapılarla ilgili özel düzenlemeler içerir.
5. 3621 Sayılı Kıyı Kanunu
Kıyıda, sahil şeridinde, dolgu alanında izinsiz yapılaşmayı doğrudan yasaklar.
6. 2872 Sayılı Çevre Kanunu
Kaçak yapıların çevreye verdiği zararlara dair ek yaptırımlar içerir.
Bu mevzuat çerçevesi, kaçak yapı cezasının yalnızca imar kanunu ile sınırlı olmadığını, birçok idari düzenlemenin birlikte uygulandığını gösterir.
Kaçak Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Kaçak yapı tespit süreci, belediyelerin imar birimleri tarafından düzenli denetimlerle veya şikayet üzerine başlatılır.
Tespit süreci şu adımlarla ilerler:
-
Belediye ekipleri inceleme yapar.
-
Yapıda ruhsat yoksa veya projesine aykırılık varsa bu durum raporlanır.
-
Yapı Tatil Tutanağı (YTT) düzenlenir.
-
Yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur.
-
Mühürleme işlemi tutanakla kayıt altına alınır.
-
Tutanak yapı ruhsatsız ise kırmızı bir levha ile yapıya asılır.
Bu aşamadan sonra 30 gün içinde aykırılık giderilmezse yıkım kararı ve para cezası süreci başlar.
Mühürleme işlemi, kaçak yapı cezasının başlangıç noktasıdır.
Yapı Tatil Tutanağı (YTT) ve Önemi
İmar Kanunu m.32’ye göre, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde YTT düzenlenir. Bu tutanak, kaçak yapı ile ilgili tüm yaptırımların hukuki dayanağı olur.
Tutanağın hukuka uygun düzenlenmesi önemlidir çünkü:
-
Tebligat niteliği taşır.
-
Mühürleme işleminin geçerliliği buna bağlıdır.
-
Para cezası bu tutanak sonrası uygulanır.
-
Yıkım kararı bu tutanağın devamı niteliğindedir.
YTT düzenlenirken aranan unsurlar:
-
Yapının adresi, ada-parsel bilgisi
-
Aykırılığın açıkça belirtilmesi
-
İnşaatın durumu
-
Fotoğrafların eklenmesi
-
Malik veya yapı sorumlusunun bilgilendirilmesi
Bu nedenle, hatalı düzenlenen tutanakların iptal edildiği çok sayıda yargı kararı vardır, fakat talebiniz doğrultusunda bu makalede yargı kararı örneği kullanılmamıştır.
Kaçak Yapı Cezaları
Kaçak yapı cezaları üç ana gruba ayrılır:
-
İdari para cezası (İmar Kanunu m.42)
-
Yıkım kararı (İmar Kanunu m.32)
-
Savcılığa suç duyurusu ve cezai sorumluluk (TCK ve diğer özel hükümler)
Aşağıda her biri ayrı başlık altında detaylandırılmıştır.
İdari Para Cezası (İmar Kanunu m.42)
İmar Kanunu m.42 kaçak yapı para cezalarının çerçevesini belirler. Bu maddede kaçak yapının türüne, bulunduğu alana ve aykırılığın niteliğine göre farklı hesaplama yöntemleri yer alır.
Para cezası hesaplanırken aşağıdaki kriterler dikkate alınır:
-
Ruhsatsız yapı mı?
-
Ruhsatlı fakat projesine aykırı bir ekleme mi var?
-
Taşıyıcı unsura müdahale var mı?
-
Kaçak yapı kıyı alanında mı?
-
Yapıdaki bağımsız bölüm sayısı
-
Konut-ticari ayrımı
-
Yapı sınıfı
Cezalar, yapının metrekare birim fiyatı ve aykırılık oranına göre belirlenir.
2025 yılı itibarıyla para cezası tutarları oldukça yükselmiştir ve özellikle turizm bölgelerinde yüksek oranlar uygulanır.
Örneğin:
-
Tamamen ruhsatsız bir bina için yüksek oranlı idari para cezası uygulanır.
-
Proje dışı balkon kapatma, bahçe kapatma gibi küçük aykırılıklar daha düşük oranlı cezaya tabidir.
Bu cezalar idari yaptırımdır ve ödenmediğinde haciz, banka blokesi gibi icrai işlemler gündeme gelir.
Yıkım Kararı Süreci (İmar Kanunu m.32)
Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra 30 gün içinde aykırılık giderilmezse belediye encümeni tarafından yıkım kararı alınır.
Yıkım kararı süreci şu şekildedir:
-
YTT düzenlenir ve yapı mühürlenir.
-
Malik 30 gün içinde ruhsat alma veya aykırılığı giderme hakkına sahiptir.
-
Süre dolunca encümen toplanır.
-
Yıkım kararı alınır.
-
Karar tebliğ edilir.
-
Malik yapıyı kendisi yıkabilir; aksi hâlde belediye yıkar.
-
Yıkım masrafı malike rücu edilir.
Belediyelerin yıkım konusunda takdir yetkisi bulunmaz. Kaçak yapı tespit edildiğinde yıkım kararı zorunludur.
Belediye yıkım yapmazsa idari sorumluluk doğar. Bu nedenle Marmaris gibi turistik ilçelerde yıkım süreçleri daha hızlı işler.
Ceza Sorumluluğu
Kaçak yapı nedeniyle TCK kapsamında cezai süreç de doğabilir. Örneğin:
-
Kamu arazisine kaçak yapı yapılırsa işgal suçu
-
Kültür varlığına zarar verilirse 2863 sayılı Kanun’da belirtilen cezalar
-
Kıyıda yapılaşma varsa Kıyı Kanunu’na muhalefet suçu
Ayrıca imza yetkisi olan proje müellifleri ve fenni mesuller de sorumluluk altındadır.
Yapı Sahibinin ve Müteahhidin Sorumluluğu
Kaçak yapıdan kim sorumludur? Bu soru uygulamada sıkça gündeme gelir.
-
Malik
-
Fiilen inşa eden müteahhit
-
Fenni mesul
-
Şantiye şefi
-
Proje müellifi
sorumludur.
Belediye genellikle tüm sorumlulara ceza uygular. Malik sonradan müteahhide veya sorumluya rücu edebilir.
Kaçak Yapıdaki İmar Barışı İhtimali
Son yıllarda Türkiye’de birkaç kez imar barışı uygulaması yapılmıştır. Ancak 2025 itibarıyla yeni bir imar barışı bulunmamaktadır ve mevcut düzenlemeler yürürlükte değildir. Bu nedenle kaçak yapı sahiplerinin imar barışı beklentisiyle işlem yapmaması gerekir.
Barış olmadığı için:
-
Yıkım kararları uygulanır
-
Para cezaları kesinleşir
-
Denetimler artar
Turizm bölgelerinde imar barışı beklentisi çok yüksektir, fakat bu beklenti mevcut durumda hukuki karşılık bulmaz.
Kaçak Yapı Cezalarına Karşı İtiraz ve Dava Süreçleri
Kaçak yapı cezaları idari işlemdir ve idari yargıda dava konusu yapılabilir.
Aşağıdaki işlemler ayrı ayrı dava edilebilir:
-
Yapı tatil tutanağı
-
İdari para cezası
-
Mühürleme
-
Yıkım kararı
-
Harita ve tespit tutanakları
Dava süresi genellikle 30 gündür.
Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması için vatandaşların bir avukat desteği ile süreci yürütmesi büyük önem taşır. Özellikle marmaris gibi yoğun yapı denetimi yapılan bölgelerde idari işlemler hızlı ilerlediği için profesyonel hukuki destek gerekir.
Kaçak Yapıların Kapatılması ve Mühür Fekki Suçu
Kaçak yapı mühürlendikten sonra malikin mührü sökmesi veya inşaata devam etmesi halinde Türk Ceza Kanunu m.203 gereği mühür fekki suçu oluşur. Bu suçun cezası hapis cezasıdır.
Bu nedenle mühürlendikten sonra hiçbir işlem yapılmaması gerekir.
Kaçak Yapıların Emlak ve Tapu İşlemlerine Etkisi
Kaçak yapı;
-
Tapu işlemlerini durdurur
-
Kat mülkiyeti kurulmasını engeller
-
Bankaların kredi vermesini imkânsız hale getirir
-
Satışta hukuki sorun yaratır
Ruhsatsız yapıların alım satımı mümkündür fakat risklidir. İleride yıkım ile karşılaşılabilir.
Marmaris gibi yatırım bölgesinde kaçak yapı sorunları gayrimenkul değerini ciddi şekilde düşürür.
Kat Mülkiyeti ve Kaçak Yapı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, projeye aykırı müdahaleleri açıkça yasaklar. Kaçak yapı niteliğindeki değişiklikler:
-
Diğer kat maliklerinin haklarına aykırıdır
-
Ortak alan ihlali oluşturur
-
Tazminat sorumluluğu doğurur
Bu nedenle apartman ve site yönetimleri de kaçak yapı denetiminde rol oynar.
Kıyı Alanlarında Kaçak Yapı
Marmaris gibi kıyı ilçelerinde en sık rastlanan kaçak yapı türü kıyı kanununa aykırı yapılardır.
3621 sayılı Kıyı Kanunu’na göre:
-
Kıyı herkesin ortak alanıdır
-
Kıyıda hiçbir şekilde özel mülkiyet yapılamaz
-
Kıyıda yapı izni verilemez
-
Sahil şeridinde yapılaşma kısıtlıdır
Dolgu alanları, iskeleler, kaçak işletme binaları kıyı suçu kapsamında değerlendirilir ve yıkım zorunludur.
Hazine Arazilerindeki Kaçak Yapı
Hazine taşınmazları üzerindeki kaçak yapılar 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 5018 sayılı Kanun çerçevesinde değerlendirilir.
Bu yapılarda:
-
Ecrimisil uygulanır
-
Tahliye işlemi yapılır
-
Yıkım yapılır
Hazine arazisine kaçak yapı yapılması durumunda cezalar daha ağırdır.
Turizm Bölgelerinde Kaçak Yapı Denetimi
Marmaris, Datça, Fethiye gibi bölgeler turizm merkezi olduğu için denetimler daha sık yapılır. Kaçak yapı tespitleri çoğu zaman hava fotoğraflarıyla, uydu görüntüleriyle ve çevre şikayetleriyle belirlenir.
Bu bölgelerde:
-
Encümen kararları hızlı çıkar
-
Yıkımlar daha sık yapılır
-
Kaçak işletmelere yüksek para cezası uygulanır
Bu nedenle bölge halkı ve yatırımcılar imar hukukuna mutlaka uymalıdır.
Kaçak Yapıların Ticari İşletmelerdeki Etkisi
Otel, pansiyon, restoran gibi turistik işletmelerde kaçak yapı tespit edilirse:
-
İşletme ruhsatı iptal edilir
-
Turizm belgesi iptal edilir
-
Vergi dairesinde sorunlar çıkar
-
Sigorta geçerliliğini kaybeder
Bu nedenle işletmelerin imar uygunluğu kritik öneme sahiptir.
Kaçak Yapıların Deprem Yönetmeliği Açısından Riski
Kaçak yapılar denetlenmediği için deprem yönetmeliğine aykırı olma ihtimali yüksektir. Bu da can güvenliği açısından büyük tehlike yaratır. Bu nedenle kaçak yapı sadece hukuki değil aynı zamanda mühendislik açısından da risklidir.
Kaçak Yapı ve Enerji Kimlik Belgesi Sorunu
Enerji Kimlik Belgesi almak için yapının ruhsatlı olması gerekir. Kaçak yapılarda bu belge alınamaz. Bu durum alım satım işlemlerinde sorun doğurur.
Kaçak Yapı Cezalarından Kurtulmak İçin Uygulanabilecek Çözümler
-
Yapıya uygun ruhsat alma
-
Projeye aykırılığı giderme
-
Kat mülkiyetine geçiş işlemlerini tamamlama
-
Ortak alan işgalini kaldırma
-
Yıkım kararı tebliğ edilmeden önce süreci avukat ile yönetme
Bu süreç detaylı teknik ve hukuki bilgi gerektirir.
Sonuç
Türkiye’de kaçak yapı ile mücadele kamu güvenliği, çevre sağlığı ve planlı kentleşme açısından büyük önem taşır. Kaçak yapı tespiti halinde hem idari para cezası hem de yıkım kararı uygulanır. Marmaris gibi turizm bölgelerinde denetimler daha sık yürütülür ve cezalar daha hızlı uygulanır. Kaçak yapı cezaları ciddi sonuçlar doğurduğu için mülk sahiplerinin süreci profesyonel bir avukat ile yürütmesi büyük avantaj sağlar.
DETAYLI BİLGİ İÇİN;
