Türk Medeni Kanunu’nun temel prensipleri çerçevesinde mülkiyet hakkı, bireylerin en önemli güvencelerinden biridir. Ancak, Türkiye’nin kendine özgü coğrafi yapısı ve tarihi süreçleri, bazı özel arazi türlerinin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu özel arazi türlerinden biri de “2B arazileri” olarak adlandırılan alanlardır. Bu makale, Marmaris Koçak Hukuk Bürosu’nun kurucusu Avukat Mehmet Altan Koçak’ın engin hukuki bilgi birikimi ve tecrübesi ışığında, 2B arazilerinin hukuki niteliğini, tahsis süreçlerini, ilgili kanunları ve bu arazilerle ilgili merak edilen tüm detayları kapsamlı bir şekilde incelemeyi amaçlamaktadır. 2B arazileri, uzun yıllardır devam eden hukuki belirsizliklerin giderilmesi ve bu arazilerin ülke ekonomisine kazandırılması amacıyla yapılan yasal düzenlemelerle önemli bir değişim sürecinden geçmiştir. Bu değişim süreci, hem hak sahipleri hem de potansiyel yatırımcılar için büyük fırsatlar barındırırken, aynı zamanda karmaşık hukuki süreçleri de beraberinde getirmektedir.

2B Arazilerinin Hukuki Niteliği ve Ortaya Çıkışı

2B arazileri kavramı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 169. maddesi ve 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin (B) bendi ile doğrudan ilişkilidir. Bu araziler, bilim ve fen bakımından orman vasfını yitirmiş, yani orman niteliğini kaybetmiş ancak geçmişte orman rejimi içerisinde yer almış alanları ifade etmektedir. “2B” ifadesindeki “2” rakamı, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun ilgili maddesini; “B” harfi ise orman vasfını kaybeden arazileri temsil etmektedir. Bu araziler, bir daha orman haline getirilemeyen, ıslah edilemeyen ve orman olarak muhafazasında bilimsel veya teknik bir yarar görülmeyen alanlardır.

Orman Kanunu’nun 2. Maddesi ve 2B Tanımı

6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesi, orman sayılan yerlerden hangi alanların orman sınırları dışına çıkarılabileceğini açıkça belirtmektedir. Bu maddenin (B) bendi, 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerleri kapsar. Bu yerler genellikle tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanlarından oluşmaktadır. Bu tanım, 2B arazilerinin hukuki çerçevesini belirleyen temel hükümdür.

Tarihsel Süreç ve Amaç

2B arazilerinin oluşumu, Osmanlı dönemine kadar uzanan uzun bir tarihsel geçmişe dayanmaktadır. O dönemlerde de ormanlık alanlar, tarım veya yerleşim amacıyla kullanıma açılmış ve zamanla orman vasfını yitirmiştir. Cumhuriyet döneminde ise ormanların korunması ve yönetimi amacıyla çıkarılan kanunlar, bu tip arazilerin sınıflandırılmasını zorunlu kılmıştır. 1981 yılında yapılan yasal düzenlemelerle orman niteliğini kaybeden arazilerin statüsü belirlenmiş ve bu arazilerin bir kısmı devlete ait olarak kabul edilmiştir. Ancak bu arazilerin fiili kullanıcıları ile devlet arasındaki mülkiyet ihtilafları uzun yıllar devam etmiştir.

2012 yılında yürürlüğe giren 6292 sayılı “Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun” veya bilinen adıyla “2B Yasası”, bu arazilerin değerlendirilmesi ve satışına ilişkin kapsamlı düzenlemeler getirmiştir. Bu kanunun temel amacı, hem Hazine’ye gelir sağlamak hem de yıllardır fiili olarak kullanılan bu arazilerdeki hukuki belirsizliği ortadan kaldırarak vatandaşların mağduriyetini gidermek ve taşınmazları kayıt altına alarak ekonomik değer kazandırmaktır.

Kadastro ve Sınırlandırma Çalışmaları

2B arazilerinin tespiti ve orman sınırları dışına çıkarılması süreci, kadastro çalışmaları ile gerçekleştirilmektedir. Orman Kadastro Komisyonları, bilimsel ve teknik raporlara dayanarak orman vasfını kaybeden alanları belirler ve bu alanlar Hazine adına tescil edilir. Bu işlemler, 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümleri uyarınca yapılır ve uygulamalar kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi tamamlanır. Kadastro tutanakları ve güncelleme listeleri, hak sahipliğinin belirlenmesinde kritik rol oynamaktadır.

2B arazisi ne demektir?

2B arazisi, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin (B) bendi uyarınca, orman vasfını bilimsel ve teknik olarak yitirmiş, ancak geçmişte orman rejimi içinde yer almış olan, Hazine mülkiyetindeki taşınmazları ifade etmektedir. Bu araziler, yeniden ormanlaştırılamayan ve genellikle tarım, hayvancılık veya yerleşim amacıyla kullanılan alanlardır.

2B arazileri neden ortaya çıktı?

2B arazileri, tarihsel süreçte ormanlık alanların çeşitli nedenlerle (yangınlar, doğal afetler, kaçak yerleşimler, tarım faaliyetleri gibi) orman vasfını kaybetmesi ve yeniden ormanlaştırılmasının mümkün olmaması sonucunda ortaya çıkmıştır. Devlet, bu fiili durumları hukuki zemine oturtmak ve mülkiyet belirsizliğini gidermek amacıyla yasal düzenlemeler yapmıştır.

2B Arazilerinin Tahsis Süreci ve Hak Sahipliği

2B arazilerinin tahsis süreci, belirli yasal adımları ve hak sahipliği koşullarını içermektedir. Bu süreç, 6292 sayılı Kanun ve ilgili Milli Emlak Genel Tebliğleri ile detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Hak sahipleri, belirlenen şartları yerine getirmeleri durumunda bu arazileri doğrudan satın alma imkanına sahip olurlar.

Hak Sahipliği Kavramı ve Şartları

2B arazilerinde hak sahipliği, kanun tarafından özel olarak tanımlanmış bir statüdür. Hak sahibi, 31/12/2011 tarihinden önce taşınmazı fiilen kullanan veya üzerinde muhdesat (yapı, ağaçlandırma gibi) bulunan kişilerdir. Bu fiili kullanım veya muhdesat sahipliği, güncelleme listeleri, kadastro tutanakları veya kesinleşmiş mahkeme kararları ile tespit edilmelidir.

Kimler Hak Sahibi Olabilir?

2B arazilerini satın alma hakkına sahip olabilecek kişiler şunlardır:

• 2B arazisini uzun yıllardır fiilen kullananlar.
• Tapusuz olan, ancak üzerinde tarım, hayvancılık veya yapı bulunan kişiler.
• Devletten kiralamış ve sürekli olarak bu arazileri işlemiş olanlar.
• Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan araziler üzerinde hak iddia edenler.
• Hak sahiplerinin mirasçıları.
• Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatname ile haklarını devralan akdi halefler.

Yasa, orman köylüsü olmayan üçüncü kişilere doğrudan 2B arazilerinin satışını yasaklamaktadır. Ancak hak sahipleri, arazileri satın aldıktan sonra üçüncü kişilere devredebilirler.

Kimler 2B arazisi satın alabilir?

2B arazilerini, 31/12/2011 tarihinden önce fiilen kullanan veya üzerinde yapı bulunduran kişiler ile bunların mirasçıları veya noter onaylı muvafakatname ile haklarını devralan akdi halefler satın alma hakkına sahiptir. Bu kişiler, belirli başvuru süreleri içinde ilgili idareye başvurmalıdır.

Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Hak sahipliğini kanıtlayan kişilerin, 2B arazisini satın alabilmek için ilgili idareye başvurmaları gerekmektedir. Başvurular genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri’ne veya Milli Emlak Genel Müdürlüğü’ne yapılır. Başvuru için gerekli belgeler şunlardır:

• Başvuru dilekçesi.
• Nüfus cüzdanı fotokopisi.
• Başvuru bedeli makbuzu.
• Tüzel kişiler için yetki belgesi.
• Mirasçılar için veraset ilamı.

Başvuru sırasında ödenen bedeller, daha sonra satış bedelinden düşülmektedir.

Başvuru Süreleri ve Önemleri

6292 sayılı Kanun, hak sahiplerine belirli süreler içinde başvuru yapma zorunluluğu getirmiştir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına göre hak sahibi görünen kişilerin, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde başvurması gerekir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra güncelleme listeleri tescil edilen veya kadastro tutanakları kesinleşen hak sahiplerinin ise sekiz ay içinde başvuru yapmaları gerekmektedir. Bu süreler, geçmişte birçok kez uzatılmıştır. Başvuru sürelerini kaçıran hak sahiplerine yeni bir şans tanınabilmektedir. Süresi içinde başvuru yapmayanların doğrudan satın alma hakkı düşmekte ve ecrimisil bedelleri tahsil edilmeye devam etmektedir.

2B arazisi başvurusu nasıl yapılır?

2B arazisi başvurusu, gerekli belgeler (dilekçe, kimlik fotokopisi, başvuru bedeli makbuzu vb.) ile birlikte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri’ne veya Milli Emlak Genel Müdürlüğü’ne yapılır. Başvuru sürelerini dikkatle takip etmek ve süresi içinde başvuru yapmak büyük önem taşır.

2B Arazilerinin Değer Tespiti ve Satış Bedeli

2B arazilerinin satış bedeli, belirli esaslara göre tespit edilmektedir. Bu süreç, arazinin rayiç bedeli üzerinden hesaplamalar yapılmasını ve hak sahiplerine çeşitli indirimler sunulmasını içerir.

Değer Tespit Komisyonları ve Çalışmaları

2B arazilerinin satış bedelinin tespiti, ilgili idare tarafından oluşturulan değer tespit komisyonları aracılığıyla gerçekleştirilir. Bu komisyonlar, arazinin konumu, büyüklüğü, imar durumu, altyapı olanakları, emsal satışlar ve kullanım amacı gibi faktörleri dikkate alarak bir rayiç bedel belirler.

Satış Bedelinin Belirlenmesi Esasları

Hak sahiplerine doğrudan satılacak 2B arazilerinin satış bedeli, belirlenen rayiç bedelin belirli bir oranı üzerinden hesaplanır. Genel kural olarak, rayiç bedelin yüzde 70’i üzerinden satış yapılır. Ancak, bazı özel durumlarda veya belirli büyüklükteki arazilerde farklı oranlar uygulanabilmektedir. Örneğin, dört yüz metrekareye kadar olan kısımlar için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için ise yüzde yetmişi üzerinden hesaplama yapılabilmektedir.

2B arazisi bedeli nasıl hesaplanır?

2B arazisi bedeli, ilgili idarece belirlenen rayiç bedelin genellikle yüzde 70’i üzerinden hesaplanır. Peşin ödemelerde ek indirimler uygulanmaktadır.

Ödeme Şartları ve Taksitlendirme Seçenekleri

Hak sahiplerine sunulan ödeme seçenekleri, 2B arazilerinin daha ulaşılabilir olmasını sağlamaktadır. Satış bedeli peşin veya taksitli olarak ödenebilir.

• Peşin Ödeme: Peşin ödemelerde, satış bedeline genellikle yüzde yirmi oranında indirim uygulanır. Bu bedelin, tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenmesi gerekmektedir. Peşin ödeme yapıldığında, hak sahiplerinin ödeyeceği tutar, indirimle birlikte rayiç bedelin yaklaşık yüzde 56’sına düşebilmektedir.
• Taksitli Ödeme: Taksitli ödemelerde ise satış bedelinin yüzde 10’u peşin alınır. Kalan kısım için belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla 3 yılda 6 eşit taksitle, bu sınırlar dışında ise en fazla 4 yılda 8 eşit taksitle faizsiz ödeme imkanı tanınır. Belirtilen taksitlerden ikiden fazlasının vadesinde ödenmemesi, sözleşmenin feshine neden olmaz, ancak ödeme süreleri uzatılabilir ve güncel endeks artışları uygulanabilir.

İndirimler ve Teşvikler

2B arazilerinin satışında, hak sahiplerini desteklemek amacıyla çeşitli indirim ve teşvikler uygulanmaktadır. Peşin ödeme indirimi (%20) bunun en belirgin örneğidir. Ayrıca, tarım arazisi olarak kullanılan 2B arazilerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunanlar için rayiç bedelin yüzde 50’si oranında indirimli ve faizsiz 6 yıl vadeli satış imkanı da sunulmuştur. Hak sahiplerinden geçmişe dönük ecrimisil (işgal tazminatı) alınmamakta ve son 5 yıl için tahsil edilen ecrimisil bedelleri satış bedelinden mahsup edilebilmektedir. Bu indirimler ve kolaylıklar, vatandaşların 2B arazilerini daha uygun koşullarla edinmelerine yardımcı olmaktadır.

Tapu Devri ve Tescil İşlemleri

Ödeme sürecinin tamamlanmasının ardından, 2B arazilerinin tapu devri ve tescil işlemleri gerçekleştirilir. Bu aşama, mülkiyet hakkının resmi olarak kazanılmasını sağlar.

Satış Sözleşmesinin İmzalanması

Satış bedelinin ödenmesi veya taksitlendirme planının oluşturulmasının ardından, ilgili idare ile hak sahibi arasında bir satış sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme, taşınmazın devri için hukuki zemini oluşturur. Hak sahipliğini gösteren belgeler, bireysel olarak veya toplu liste halinde üst yazı eklenerek tapu müdürlüklerine iletilir.

Tapu Siciline Tescil

Satış sözleşmesinin imzalanması ve gerekli ödemelerin tamamlanmasının ardından, taşınmazın tapu siciline tescil işlemi yapılır. Tapu Kadastro Müdürlükleri, ilgili idare tarafından gönderilen evraklar doğrultusunda tescil işlemini gerçekleştirir. Bu tescil ile birlikte, 2B arazisi üzerindeki “2B” belirtmesi kaldırılır ve taşınmaz özel mülkiyet statüsüne kavuşur. Tapu teslimi, başvurunun yapıldığı tarihten itibaren ortalama 6 ila 12 ay içinde tamamlanabilmektedir.

2B arazisi tapusu hemen alınır mı?

2B arazisinin tapusu, başvuru ve ödeme süreçleri tamamlandıktan sonra, ilgili idare tarafından tapu müdürlüğüne gönderilen belgelerle tescil edilerek alınır. Bu süreç, ortalama 6 ila 12 ay sürebilmektedir.

Mülkiyetin Kazanılması ve Hukuki Sonuçları

Tapu siciline tescil işlemiyle birlikte, hak sahibi taşınmazın mülkiyetini resmen kazanır. Bu durum, yıllardır fiilen kullanılan taşınmazın hukuki güvence altına alınması anlamına gelir. Mülkiyetin kazanılmasıyla birlikte, taşınmaz üzerinde tasarruf etme, devretme, miras bırakma gibi haklar da kullanılabilir hale gelir. 2B arazileri, tapuya tescil edildikten sonra hak sahipleri tarafından üçüncü kişilere satılabilir. Devir işlemleri, noter huzurunda düzenlenecek muvafakatname ile gerçekleştirilir.

2B Arazileri Üzerindeki Yapılar ve İmar Durumu

2B arazileri üzerinde, geçmişten gelen fiili kullanımlar nedeniyle çeşitli yapılar bulunabilmektedir. Bu yapıların hukuki durumu ve arazilerin imar potansiyeli, hak sahipleri için önemli konulardır.

Gecekondu Affı ve 2B İlişkisi

Türkiye’de gecekondu sorununa yönelik çıkarılan çeşitli af kanunları ile 2B arazileri arasında belirli bir ilişki bulunmaktadır. 6292 sayılı Kanun, 2B arazileri üzerindeki yapı ve tesislerden ayrıca bir bedel alınmayacağını hükme bağlamıştır. Bu durum, gecekondu sahiplerinin veya üzerinde yapı bulunan kullanıcıların arazileri daha uygun koşullarla edinmelerini sağlamıştır. Ancak yapı kayıt belgesi almış olsalar dahi, taşınmazın Hazine’den satış yoluyla edinilmesinin tek yolu, kullanım kadastrosu ile fiili kullanıcının tespit edilerek tapunun beyanlar hanesine kaydedilmesi ve hak sahipliği şartlarının sağlanmasıdır.

İmar Planları ve 2B Arazileri

2B arazilerinin imar durumu, konumlarına ve yerel yönetimlerin planlama kararlarına göre farklılık göstermektedir. Orman vasfından çıkarılan 2B arazileri, genel olarak tarım ve hayvancılığa tahsis edilmiş alanlardır. Ancak, tarım dışı kullanım için tahsis sağlandığında, yerel yönetimler tarafından bu arazilerde imar planları oluşturulabilir. 2B arazileri imara açık hale geldiğinde, konut yapımı için de kullanılabilecek bir konuma ulaşabilir.

Ancak, 2B arazisi satın almadan önce arazinin imar durumu, yapılaşmaya uygun olup olmadığı ve tarım ya da konut alanı olarak kullanıma açık olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır. Özellikle imar planı dışındaki 2B araziler için yapı izni alınamayabilir veya ruhsatsız yapılar nedeniyle cezai yaptırımlarla karşılaşılabilmektedir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan 2B arazileri için imar planlarının incelenmesi kritik öneme sahiptir.

2B arazisi üzerinde kaçak yapı varsa ne olur?

2B arazileri üzerindeki yapı ve tesislerden ayrıca bedel alınmamaktadır. Ancak, kaçak yapıların imar mevzuatına uygun hale getirilmesi veya yıkılması gerekebilir. Arazinin satışının gerçekleşmesi, kaçak yapının otomatik olarak yasallaşacağı anlamına gelmez. İmar durumu ve yapılaşma koşulları, yerel belediyelerin imar planlarına göre belirlenir.

2B arazisi üzerinde imar izni var mıdır?

2B arazileri, orman vasfını yitirmiş olsa da imar izni otomatik olarak bulunmaz. İmar izni, arazinin bulunduğu bölgedeki yerel yönetimler tarafından hazırlanan imar planlarına ve yönetmeliklere bağlıdır. Tarım arazisi olarak tahsis edilen 2B’lerde genellikle yapılaşma kısıtlıdır. Ancak, tarım dışı kullanıma yönelik imar planları mevcutsa, konut veya başka amaçlı yapılar için izin alınabilir.

Yapı Kayıt Belgesi ve Hukuki Durumu

Yapı kayıt belgesi, belirli tarihlerden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağlayan bir düzenlemedir. 2B arazileri üzerindeki yapılar için de yapı kayıt belgesi alınması mümkün olmuştur. Ancak, yapı kayıt belgesi, tek başına mülkiyet hakkı sağlamamakta ve 2B arazisinin Hazine’den satın alınması sürecini doğrudan etkilememektedir. Yapı kayıt belgesi, yapının imar mevzuatına aykırılığını geçici olarak giderirken, arazinin mülkiyetinin Hazine’den hak sahibine geçişi 6292 sayılı Kanun’da belirtilen prosedürlere tabidir.

2B Arazileri ile İlgili Özel Durumlar ve Uygulamalar

2B arazileri, farklı kullanım şekilleri ve mülkiyet yapıları nedeniyle çeşitli özel durumları ve uygulamaları barındırır. Bu durumlar, arazilerin değerlendirilmesinde farklı hukuki yaklaşımları gerektirmektedir.

Tarım Arazileri Olarak Kullanılan 2B Arazileri

Türkiye’de pek çok 2B arazisi, uzun yıllardır tarım ve hayvancılık amacıyla kullanılmaktadır. Bu araziler, toprak verimliliği nedeniyle zeytincilik, seracılık veya narenciye yetiştiriciliği gibi faaliyetler için elverişli olabilmektedir. Hazine ve Maliye Bakanlığı, tarımla geçimini sağlayan vatandaşların bu arazileri kullanmaya devam etmeleri için özel düzenlemeler yapmıştır. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan tarım arazileri, hak sahiplerine rayiç bedellerinin yüzde 50’si oranında indirimli ve faizsiz 6 yıl vadeli olarak satılabilmektedir. Bu teşvikler, tarımsal üretimin devamlılığını sağlamayı amaçlamaktadır.

Vakıf Arazileri ve 2B İlişkisi

Vakıf arazileri, özel bir hukuki statüye sahip olup, belirli bir amaca hizmet etmek üzere tahsis edilmiş taşınmazlardır. 2B arazilerinin tespiti ve değerlendirilmesi sürecinde, orman vasfını yitirmiş alanların vakıf mülkiyetinde olup olmadığı da önem arz edebilir. Ancak, 6831 sayılı Orman Kanunu ve 6292 sayılı Kanun, genellikle Hazine mülkiyetindeki 2B arazilerini hedef almaktadır. Vakıf arazisi statüsündeki taşınmazların 2B kapsamına girip girmeyeceği veya nasıl değerlendirileceği, ilgili vakıf senetleri, Vakıflar Kanunu ve diğer özel mevzuat hükümleri çerçevesinde ayrı ayrı incelenmelidir.

Kamu Yararı ve Kamulaştırma

2B arazileri, Hazine mülkiyetinde olduğu için kamu yararı amacıyla farklı projelere tahsis edilebilir. Şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları olarak belirlenen 2B arazileri, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında değerlendirilebilir. Bu durumda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ilgili büyükşehir ya da diğer belediyelerce kapsamı ve sınırları belirlenen ve Bakanlıkça onaylanan gecekondu veya kentsel dönüşüm projesi uygulanacak alanlardaki 2B taşınmazları ilgili idareye devredilebilmektedir. Kamu yararı gerektiren durumlarda, 2B arazileri üzerinde kamulaştırma işlemleri de gündeme gelebilir. Ancak bu süreçler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine uygun olarak yürütülmek zorundadır.

Belediyelerin ve Diğer Kamu Kurumlarının Rolü

Belediyeler, 2B arazilerinin imar durumu, altyapı hizmetleri ve kentsel dönüşüm projeleri açısından önemli bir rol oynarlar. 2B arazilerinin imara açılması, konut veya ticari amaçlı kullanıma tahsis edilmesi gibi kararlar, belediye meclisleri tarafından alınan imar planı değişiklikleri ile mümkün olmaktadır. Ayrıca, elektrik, su, doğal gaz gibi altyapı hizmetlerinin sağlanması da belediyelerin ve ilgili kamu kurumlarının sorumluluğundadır. Milli Emlak Genel Müdürlüğü ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri ise 2B arazilerinin tespiti, hak sahipliği belirleme, değer tespiti ve satış işlemlerini yürüten temel idari birimlerdir.

Miras kalan 2B arazileri için ne yapılmalı?

Miras kalan 2B arazileri için, mirasçıların 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahipliği koşullarını taşımaları durumunda satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda, başvuruların tüm mirasçılar adına yapılması veya mirasçılardan birinin diğer mirasçıların muvafakatnamesini alarak başvuruyu gerçekleştirmesi gerekmektedir. Veraset ilamı gibi belgeler başvuru sürecinde sunulmalıdır.

2B Arazileri ile İlgili Hukuki Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

2B arazilerinin karmaşık yapısı ve uzun soluklu hukuki süreçleri, zaman zaman çeşitli uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilmektedir. Bu uyuşmazlıkların çözümü için idari ve yargısal yollar mevcuttur.

Hak Sahipliği İtirazları ve İdari Yargı Süreci

Kullanım kadastrosu çalışmaları sonucunda belirlenen hak sahipliği listelerine veya tapu kütüklerinin beyanlar hanesindeki kayıtlara itirazlar söz konusu olabilir. Gerçek hak sahipleri, güncelleme listelerinde veya kadastro tutanaklarında yanlış gösterilmeleri durumunda hak sahipliği tespit davası açabilmektedir. Bu tür davalar genellikle asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Ayrıca, idare tarafından alınan kararlara karşı idari yargı yoluna başvurularak işlemin iptali talep edilebilir. Yönetmelikte öngörülen askı ilan sürelerinin kaçırılması durumunda, kadastro tutanakları kesinleşmekte ve Kadastro Mahkemesinde itiraz davası açılamamaktadır. Bu durumda genel mahkemelerde kullanım kadastrosuna itiraz davası açmak bir çözüm yolu olabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

2B arazileriyle ilgili en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri, tapu iptal ve tescil davalarıdır. Özellikle, arazinin 2B vasfını haksız yere kazandığı veya hak sahipliğinin hatalı belirlendiği iddialarıyla bu tür davalar açılabilmektedir. Ancak, Hazine’den idari yolla 2B arazisini satın almış ve tapu siciline tescil ettirmiş kişilerin mülkiyet hakkı, zilyetlik iddiasına dayalı itirazlar karşısında daha güçlü bir konumdadır. Tapu sicilindeki “2B” belirtmesi kaldırıldıktan sonra, mülkiyet hakkı üçüncü kişi adına oluştuğundan, kullanım kadastrosuna itiraz etmek hukuken olanaksız hale gelmektedir.

Ecrimisil ve Tahliye Davaları

2B arazilerinin fiili kullanıcılarından, arazinin Hazine’ye ait olduğu dönemlerde “ecrimisil” adı altında işgal tazminatı talep edilmektedir. Hak sahipliği başvurusunda bulunmayan veya başvuru şartlarını yerine getiremeyen kişilerden ecrimisil tahsil edilmeye devam edilmektedir. Ayrıca, hak sahipliği koşullarını taşımayan veya satış bedelini ödemeyen kişilerin araziden tahliyesi için idare tarafından tahliye davaları açılabilir. Ancak, 6292 sayılı Kanun, hak sahiplerinden ecrimisil alınmamasını ve tahsil edilen ecrimisil bedellerinin satış bedelinden mahsup edilmesini öngörerek bu tür mağduriyetlerin önüne geçmeyi amaçlamıştır.

2B arazisi satın alırken nelere dikkat etmeli?

2B arazisi satın alırken dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Arazinin 2B kapsamında olup olmadığını ve yasal statüsünü doğru şekilde sorgulayın. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-Devlet hizmetleri veya ilgili birimlerden bilgi edinin.
• Arazinin imar durumu, yapılaşmaya uygunluğu ve kullanım amacı hakkında yerel belediyeden ve ilgili kurumlardan detaylı bilgi alın.
• Arazinin üzerinde herhangi bir ipotek, şerh veya dava bulunup bulunmadığını tapu kayıtlarından kontrol edin.
• Eğer bir hak sahibinden satın alıyorsanız, hak sahibinin tapuyu edinme sürecinin yasalara uygun olduğundan emin olun.
• Hukuki ve teknik danışmanlık alarak süreci yürütün. Avukat Mehmet Altan Koçak liderliğindeki Marmaris Koçak Hukuk Bürosu gibi uzman bir hukuk bürosundan destek almak, olası riskleri minimize etmenize yardımcı olacaktır.

Değerlendirmemiz

2B arazileri ve tahsis süreçleri, Türkiye’nin önemli bir arazi meselesini çözüme kavuşturmayı hedefleyen, çok boyutlu ve karmaşık bir hukuki alanı temsil etmektedir. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesi (B) bendi ve özellikle 6292 sayılı Kanun, bu arazilerin hukuki statüsünü belirleyerek, yıllardır süregelen fiili kullanımları yasal güvence altına almıştır. Hak sahiplerine tanınan doğrudan satın alma hakkı, ödeme kolaylıkları ve indirimler, bu arazilerin ülke ekonomisine kazandırılması ve mülkiyet ihtilaflarının giderilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Ancak, 2B arazilerinin tespiti, hak sahipliği belirleme, değer tespiti, tapu devri ve imar durumu gibi aşamalar, yoğun bürokratik süreçler ve detaylı hukuki bilgi gerektirmektedir. Başvuru sürelerinin takibi, gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması, satış bedelinin doğru tespiti ve olası hukuki uyuşmazlıkların çözümü, uzman desteği olmadan zorlu bir süreç haline gelebilir. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, Avukat Mehmet Altan Koçak liderliğinde, 2B arazileri konusunda müvekkillerine kapsamlı ve güncel hukuki danışmanlık hizmetleri sunmaktadır. Bu alandaki derin bilgi ve tecrübemizle, hak sahiplerinin süreçleri doğru ve eksiksiz yönetmelerini, olası hak kayıplarının önüne geçmelerini ve mülkiyet haklarını güvence altına almalarını sağlamaktayız. 2B arazileriyle ilgili her türlü sorunuzda ve hukuki ihtiyacınızda, Marmaris Koçak Hukuk Bürosu olarak yanınızda olmaktan memnuniyet duyarız.

DETAYLI BİLGİ İÇİN LÜTFEN İLETİŞİME GEÇİNİZ

İLETİŞİM