Türkiye genelinde hukuk hizmeti sunan Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, kurucusu Avukat Mehmet Altan Koçak önderliğinde gayrimenkul ve imar hukuku alanındaki değişimleri yakından takip ediyor. Son yıllarda özellikle Marmaris gibi turistik bölgelerde popülerlik kazanan TİNY HOUSE (küçük ev) ve karavan kullanımı, beraberinde pek çok hukuki soruyu getiriyor. Birçok kişi bu yapıları sadece “tekerlekli bir araç” olarak görse de, Türkiye Cumhuriyeti mevzuatı bu konuda oldukça katı ve detaylı düzenlemeler içeriyor. Bu makalede, bir TİNY HOUSE sahibi olmanın veya arazinize karavan koymanın imar hukuku, trafik mevzuatı ve ceza hukuku boyutlarını ayrıntılarıyla ele alıyoruz.
İmar Hukukunun Temel İlkeleri
İmar hukuku, şehirleşme ve yapılaşma faaliyetlerini kamu yararı doğrultusunda düzenler. Bu alan, bireysel mülkiyet hakkı ile toplum düzeni arasında denge kurar. Türkiye’de imar hukukunun temel kaynağını 3194 sayılı İmar Kanunu oluşturur. Bu Kanun, planlama esaslarını, yapı ruhsatı süreçlerini ve yapı denetimini ayrıntılı biçimde düzenler.
İmar hukuku, yalnızca betonarme yapıları kapsamaz. Arazi kullanımı, geçici yapılar, prefabrik yapılar, konteynerler, karavanlar ve TİNY HOUSE gibi alternatif barınma araçları da imar hukukunun ilgi alanına girer. Bu nedenle TİNY HOUSE kavramı, klasik yapı anlayışından farklı olsa da hukuki değerlendirmeye tabi tutulur
Tiny House Nedir ve Hukuki Statüsü Nasıl Belirlenir?
TİNY HOUSE kavramı, Türk hukuk sisteminde tek bir kanunla tanımlanmış değildir. Bu yapılar, teknik özelliklerine ve kullanım biçimlerine göre farklı kanunların kapsamına girer. Eğer bir TİNY HOUSE tekerlekliyse ve bir plakası varsa, Karayolları Trafik Kanunu çerçevesinde “römork” veya “çekme karavan” olarak kabul edilir. Ancak bu yapıyı bir araziye sabitlerseniz, etrafına veranda yaparsanız veya elektrik-su hattı bağlayarak sürekli yaşam alanı haline getirirseniz, 3194 sayılı İmar Kanunu devreye girer.
İdare, bu aşamada yapının “hareket kabiliyetini” yitirip yitirmediğine bakar. Eğer yapı artık bir araç gibi değil de bir bina gibi işlev görüyorsa, belediyeler veya valilikler bu nesneyi “yapı” olarak sınıflandırır. Bu sınıflandırma, mülk sahibi için ruhsat zorunluluğu anlamına gelir. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize bu ince çizgiyi doğru yönetmeleri konusunda profesyonel destek sağlıyoruz.
Karayolları Trafik Kanunu Açısından TİNY HOUSE Şartları
Tekerlekli bir TİNY HOUSE, öncelikle 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu hükümlerine tabi olmalıdır. Bu kapsamda yapının bir “araç” sayılabilmesi için belirli teknik şartları taşıması gerekir.
-
O2 Tip Onay Belgesi: 750 kg ile 3500 kg arasındaki römorklar için bu belge zorunludur. Üretici firma bu belgeyi sağlamalıdır.
-
Tescil ve Plaka: Aracın trafik tescilinin yapılmış olması ve bir plakaya sahip olması şarttır.
-
Muayene Zorunluluğu: Karayolları Trafik Yönetmeliği uyarınca, bu araçların periyodik muayenelerinin yapılması gerekir.
Bu şartları sağlayan bir TİNY HOUSE, teknik olarak bir “taşıt” niteliğindedir. Ancak bu durum, aracın her istenilen yere süresiz olarak park edilebileceği anlamına gelmez. Özellikle Marmaris gibi koruma altındaki bölgelerde, aracın park edildiği yerin niteliği büyük önem taşır.
Tiny House İçin İmar İzni Gerekli mi?
Soru: Tekerlekli ve plakalı bir TİNY HOUSE için belediyeden imar izni almalı mıyım?
Cevap: Eğer TİNY HOUSE gerçekten mobil durumdaysa, plakalı ve ruhsatlıysa, bir “araç” olduğu için imar ruhsatı gerekmez. Ancak siz bu aracı bir araziye koyup, tekerleklerini sökerseniz veya beton bir zemin üzerine oturtursanız, belediye bunu “yapı” kabul eder. Bu durumda 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı almanız şarttır. Ruhsatsız kullanım durumunda idare, yıkım ve para cezası süreçlerini başlatır.
3194 Sayılı İmar Kanunu ve “Yapı” Tanımı
Belediyeler, TİNY HOUSE uygulamalarına karşı genellikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesini gerekçe gösterir. Bu madde, “yapı” kavramını oldukça geniş tanımlar. Kanun metnine göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini kapsayan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Buradaki “müteharrik (hareketli) tesis” ifadesi, idarenin elini güçlendirir. Eğer bir karavan, bulunduğu yerde kalıcı bir yaşam alanı sunuyorsa, idare onu “hareketli tesis” kapsamında yapı sayar. Marmaris ve çevresindeki denetimlerde, özellikle foseptik çukuru açılması, elektrik panosu kurulması veya bahçe çitiyle çevrilmesi gibi durumlar, yapının “araç” vasfından çıktığına kanıt olarak kullanılır.
Tarım Arazilerinde Tiny House Kullanımı ve 5403 Sayılı Kanun
TİNY HOUSE sahiplerinin en çok düştüğü hatalardan biri, bu yapıları tarla vasfındaki arazilerine kontrolsüzce yerleştirmektir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin amaç dışı kullanımını kesin bir dille yasaklar.
Valilikler ve Tarım İl Müdürlükleri, tarım arazisine yerleştirilen ve tarımsal üretimi engelleyen her türlü unsuru “amaç dışı kullanım” olarak değerlendirir. Tekerlekli olsa dahi, bir arazide kümelenme oluşturan TİNY HOUSE toplulukları, “eko-köy” veya “karavan park” adı altında yapılsalar bile kaçak yapı muamelesi görürler. İdare bu durumda hem İmar Kanunu’ndan hem de Toprak Koruma Kanunu’ndan ayrı ayrı cezalar keser.
Marmaris Bölgesindeki Özel Durumlar ve Sit Alanları
Marmaris, doğal güzellikleri ve korunması gereken alanlarıyla özel bir hukuki statüye sahiptir. Bölgenin büyük bir kısmı Doğal Sit Alanı veya Özel Çevre Koruma Bölgesi (ÖÇK) sınırları içerisinde kalır. Bu alanlarda çivi çakmak dahi özel izinlere tabidir.
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, sit alanlarında izinsiz yapılaşmayı ağır yaptırımlara bağlar. Bir TİNY HOUSE kullanıcısı, aracını sit alanı olan bir koya veya orman kenarına park ettiğinde, sadece idari para cezasıyla kurtulamaz. Aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında yargılanma riskiyle karşı karşıya kalır. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, bu tür hassas bölgelerde mülk sahibi olan vatandaşlarımızı yasal riskler konusunda sürekli uyarır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve TİNY HOUSE
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, yapılaşma koşullarını ayrıntılı şekilde düzenler. Yönetmelik, yapıların taban alanını, kat sayısını, bahçe mesafelerini ve kullanım amacını belirler. TİNY HOUSE uygulamaları, bu düzenlemelerle çoğu zaman uyum göstermez.
Özellikle tarım arazileri üzerinde konumlandırılan TİNY HOUSE’lar, planlı alan dışında kaldığı için hukuki sorun yaratır. Yönetmelik, plansız alanlarda dahi belirli yapılaşma koşulları öngörür. Bu koşullar, TİNY HOUSE uygulamalarını doğrudan etkiler.
Tiny House Konulan Arazide Elektrik ve Su Bağlanabilir mi?
Soru: Tarlamdaki karavana belediyeden su veya elektrik aboneliği alabilir miyim?
Cevap: Mevzuat gereği, bir yere resmi elektrik ve su aboneliği verilebilmesi için o yerin “yapı kullanma izin belgesi” (iskan) olması gerekir. Tekerlekli bir araç için abonelik almak mümkün değildir. Kullanıcılar genellikle bu ihtiyacı güneş panelleri veya su depoları ile çözer. Ancak siz dışarıdan bir hat çekerseniz veya kuyu açarsanız, bu durum yapının “sabitlendiğine” dair bir karine oluşturur ve imar kirliliği suçuna zemin hazırlar.
Türk Ceza Kanunu Bakımından İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu
TİNY HOUSE ve karavan süreçlerinin en ciddi boyutu ceza hukukudur. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi “İmar kirliliğine neden olma” suçunu düzenler. Yapı ruhsatı alınmadan başlatılan inşaatlar veya ruhsata aykırı yapılar için hapis cezası öngörülür.
Eğer bir kişi, ruhsat alması gereken bir TİNY HOUSE’u ruhsatsız şekilde araziye yerleştirir ve bu yapı “bina” vasfı kazanırsa, hakkında suç duyurusunda bulunulur. Belediye encümeninin verdiği yıkım kararı idari bir süreçtir; ancak savcılık tarafından açılan dava adli bir süreçtir. Avukat Mehmet Altan Koçak, bu tür davalarda teknik bilirkişi raporlarının ve yapının “taşınabilirlik” özelliğinin ispatının hayati önem taşıdığını vurgular.
İdari Yaptırımlar: Para Cezaları ve Yıkım Kararları
3194 sayılı Kanun’un 32. ve 42. maddeleri, idarenin en güçlü silahlarıdır. Süreç genellikle şu şekilde işler:
-
Yapı Tatil Zaptı: Belediye ekipleri arazideki TİNY HOUSE’u tespit eder ve bir tutanak tutar.
-
Mühürleme: Yapı mühürlenir ve sahibine durumu düzeltmesi için süre verilir.
-
Para Cezası (Madde 42): Yapının alanına, niteliğine ve bulunduğu bölgenin (sit alanı, kıyı kenar vb.) özelliklerine göre yüksek tutarlı para cezaları kesilir. 2025 yılı itibarıyla bu cezalar oldukça ağırlaşmıştır.
-
Yıkım Kararı (Madde 32): Eğer yapı ruhsatlandırılamıyorsa veya yasal hale getirilemiyorsa, belediye encümeni yıkım kararı alır.
Tiny House Parkları ve Ticari İşletmeler
Bireysel kullanımların dışında, TİNY HOUSE parkları kurarak ticari faaliyet yürütmek isteyen girişimciler için de durum karmaşıktır. 2024 yılında yayımlanan “Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik” değişikliği ile “Mobil Evler” tanımı mevzuata girmiştir.
Bu yönetmeliğe göre, turizm işletme belgesi alacak tesislerde bulunacak mobil evlerin belirli standartları taşıması gerekir. Örneğin; her birim için en az 250 metrekare alan ayrılması, tesisin çevresinin tecrit edilmesi ve ortak kullanım alanlarının oluşturulması şarttır. Bu tür bir tesis kurmak isteyenlerin hem imar planı değişikliği hem de turizm yatırımı belgesi süreçlerini profesyonelce yönetmesi gerekir. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, yatırımcılara bu karmaşık izin süreçlerinde tam kapsamlı danışmanlık sağlar.
Komşum Arazisine Tiny House Koydu, Şikayet Edebilir miyim?
Soru: Yan parseldeki TİNY HOUSE görüntüyü bozuyor ve çevreye atık bırakıyor, ne yapmalıyım?
Cevap: Eğer söz konusu yapı imar mevzuatına veya çevre sağlığı kurallarına aykırıysa, ilgili belediyeye veya CİMER üzerinden valiliğe ihbarda bulunabilirsiniz. İdare, yapının atık yönetimini (foseptik vb.) ve ruhsat durumunu denetlemekle yükümlüdür. Özellikle Marmaris gibi ekolojik dengenin hassas olduğu yerlerde çevre kirliliği yaratan unsurlara karşı yaptırımlar çok hızlı uygulanır.
Vergilendirme Süreçleri: MTV ve Emlak Vergisi
Bir TİNY HOUSE’un vergi yükümlülüğü de yine statüsüne bağlıdır.
-
Motorlu Taşıtlar Vergisi (MTV): TİNY HOUSE bir “römork” olduğu için, içinde motor bulunmadığından MTV’ye tabi değildir. Sadece çekici aracın vergisi ödenir.
-
Emlak Vergisi: Yapı tekerlekli ve mobil kaldığı sürece emlak vergisi doğmaz. Ancak yapı sabitlenirse ve belediye tarafından bina olarak tescil edilirse, her yıl emlak vergisi ödenmesi gerekir.
-
KDV Oranları: Satın alma aşamasında uygulanan KDV oranları ve fatura kesim detayları, maliyet analizi açısından kritiktir.
Çekme Karavan ile TİNY HOUSE Arasındaki Farklar
Hukuken “çekme karavan” ile “tekerlekli TİNY HOUSE” arasında teknik bir fark yoktur; her ikisi de O2 sınıfı araçtır. Ancak uygulamada TİNY HOUSE’lar daha ağır, daha yüksek ve daha konut benzeri malzemelerle inşa edilir. Bu durum onları “trafikte seyir” halinden ziyade “konaklama” odaklı hale getirir.
Jandarma veya Trafik Polisi denetimlerinde, aracın ağırlığının ruhsattaki değerlerle uyuşup uyuşmadığına bakılır. Eğer yapı çok ağırsa ve çekici araç bunu güvenle taşıyamıyorsa, trafikten men kararı verilebilir. Bu nedenle Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, müvekkillerine sadece imar hukukunu değil, trafik güvenliği standartlarını da gözetmelerini önerir.
Tiny House Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar
Yeni bir TİNY HOUSE satın alırken sadece estetik özelliklere bakmak yeterli değildir. Sözleşme aşamasında şu maddeleri mutlaka kontrol etmelisiniz:
-
Tip Onay Belgesi Garantisi: Üreticinin O2 belgesini yasal olarak sağlayıp sağlamadığı net olmalıdır.
-
Garanti Kapsamı: Mobilite sırasında oluşabilecek yapısal hasarlara karşı garanti verilmelidir.
-
Teslimat Şartları: Aracın plakalı ve ruhsatlı şekilde mi yoksa sadece “konteyner” olarak mı teslim edileceği belirtilmelidir.
-
Cayma Hakkı: Mesafeli satış veya standart sözleşmelerde tüketici hakları korunmalıdır.
İmar Barışı ve Tiny House Durumu
Geçmişte uygulanan “İmar Barışı” düzenlemeleri, o tarihten sonra yapılan TİNY HOUSE’ları kapsamaz. Halk arasında “Tekerleği var, ceza gelmez” şeklindeki yanlış inanış, birçok kişinin ağır yaptırımlarla karşılaşmasına neden olur. Güncel mevzuatta TİNY HOUSE’lar için özel bir af veya muafiyet bulunmamaktadır. Aksine, Tarım Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu konuda denetimleri 2025 yılı itibarıyla sıkılaştırmıştır.
Tiny House ve Karavan Konaklamasında Mülkiyet Hakları
Kendi arazinizde bile olsanız, mülkiyet hakkı size sınırsız bir özgürlük tanımaz. Anayasa’nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkı, kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. İmar Kanunu ve çevre mevzuatı bu sınırlamaların temelini oluşturur.
Özellikle komşu parsellere olan mesafe (çekme mesafesi) kuralları, tekerlekli evler için de dolaylı olarak uygulanabilir. Eğer karavanınız komşunuzun güneşini kesiyorsa veya mahremiyetini ihlal ediyorsa, Türk Medeni Kanunu’ndaki “komşuluk hukuku” çerçevesinde müdahaleler söz konusu olabilir.
Yıkım ve Para Cezalarına Karşı Hukuki Yollar
Belediyeden bir ceza veya yıkım tebligatı aldığınızda panik yapmamalısınız, ancak hızlı hareket etmelisiniz.
-
Dava Açma Süresi: İdari işlemlere karşı genellikle tebliğden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılması gerekir.
-
Yürütmeyi Durdurma Talebi: Yıkımın gerçekleşmesini önlemek için “yürütmeyi durdurma” talep edilmelidir.
-
Teknik Savunma: Yapının aslında bir araç olduğu, toprağa bağlı olmadığı, her an hareket ettirilebileceği fotoğraf ve videolarla desteklenerek mahkemeye sunulmalıdır.
Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, bu davalarda idarenin usul hatalarını ve mevzuatın yanlış yorumlandığı noktaları tespit ederek savunma stratejileri geliştirir.
Sonuç ve Uzman Önerileri
TİNY HOUSE ve karavan yaşamı, özgürlükçü bir ruhu temsil etse de Türkiye’deki hukuk düzeni bu özgürlüğü sıkı kurallara bağlamıştır. Marmaris gibi değerli ve korunan coğrafyalarda bu kurallar daha da katı uygulanır. Avukat Mehmet Altan Koçak ve ekibi, hem bireysel kullanıcıların hem de kurumsal yatırımcıların mağduriyet yaşamaması için önleyici hukuk hizmeti sunar. Bir arazi satın almadan veya bir TİNY HOUSE siparişi vermeden önce mutlaka imar durumunu ve hukuki riskleri analiz ettirmelisiniz.
Unutmayın; yanlış yere park edilen bir karavan sadece bir araçtır, ancak yanlış kullanılan bir karavan hukuken “kaçak yapı”dır.
Kiralık Tiny House İşletmesi Kurmak Yasak mı?
Soru: Marmaris’te bir arazi kiralayıp içine 5 tane TİNY HOUSE koyarak Airbnb üzerinden kiralamak istiyorum. Bu yasal mı?
Cevap: Bu faaliyet doğrudan “konaklama tesisi” işletmeciliğine girer. Sadece arazi kiralamak yetmez. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı almanız, kimlik bildirim sistemine (KBS) kayıt olmanız ve Turizm Bakanlığı standartlarına uymanız gerekir. Aksi takdirde kaçak işletme mühürlenir ve her bir ünite için ayrı ayrı imar cezası kesilir.
DETAYLI BİLGİ İÇİN;
