Kira tespit davası, mevcut bir kira sözleşmesinde ödenen bedelin güncel ekonomik şartlara, emsal kira değerlerine ve hakkaniyet esaslarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan hukuki bir yoldur. Özellikle enflasyonist ortamların yaşandığı dönemlerde, başlangıçta makul olan kira bedelleri zamanla piyasa rayicinin çok altında kalabilmektedir. Aynı şekilde, kiracı da ödediği bedelin piyasa şartlarına göre çok yüksek olduğunu iddia ederek bu davayı ikame edebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu davanın sınırlarını ve şartlarını net bir şekilde çizer. Kanun koyucu, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasında bir denge kurmayı hedefler. Bu dava sonucunda mahkeme, sadece bir sonraki kira döneminde geçerli olacak “bedeli” belirler; sözleşmenin diğer şartlarına müdahale etmez.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı: Türk Borçlar Kanunu

Kira bedelinin belirlenmesi ve bu husustaki uyuşmazlıklar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenmektedir. Bu maddeler, kira artış oranlarının sınırlarını ve mahkemenin hangi kriterlere göre karar vereceğini açıkça belirtir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344

Bu madde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerliliğini ele alır. Ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Eğer taraflar bir anlaşma yapmamışsa, hakim; kiralananın durumunu ve emsal bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir karar verir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 345

Dava açma süresi ve kararın etkisi bu maddede yer alır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın yeni dönem başlangıcından itibaren sonuç doğurabilmesi için belirli bildirim sürelerine uyulması gerekir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?

Bir kira tespit davasının mahkeme tarafından esastan incelenebilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekir. Bu şartlar eksik olduğunda dava usulden reddedilebilir.

• Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı: Davanın temelinde taraflar arasında devam eden bir kira ilişkisi bulunmalıdır. Sözleşmenin yazılı olması ispat kolaylığı sağlasa da, sözlü kira sözleşmeleri de bu davanın konusunu oluşturabilir.

• Hukuki Yararın Bulunması: Davayı açan tarafın (kiraya veren veya kiracı), kira bedelinin değişmesinde korunmaya değer bir menfaati olmalıdır. Bedelin rayicin çok altında veya üstünde kalması bu yararı oluşturur.

• Arabuluculuk Şartının Yerine Getirilmesi: 2023 yılından itibaren yapılan düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

Beş Yıllık Süre Kuralı ve Önemi

Kira tespit davalarında en çok karıştırılan hususlardan biri beş yıllık süredir. Türk Borçlar Kanunu 344/3 maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak bedel belirlenirken TÜFE sınırı uygulanmaz.

5 Yıl Dolmadan Dava Açılabilir mi?

Sözleşme süresi 5 yılı doldurmamışsa, hakim kira bedelini belirlerken TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranını geçemez. Yani 5 yıl dolmadan açılan davalarda amaç genellikle “sözleşmede artış oranı belirlenmemişse” kiranın endeks oranında artırılmasını sağlamaktır.

5 Yıl Dolduktan Sonraki Süreç

Kira ilişkisi 5 yılı geride bıraktıysa, mahkeme artık TÜFE oranıyla bağlı kalmaz. Bu aşamada “rayiç bedel” kavramı devreye girer. Hakim; emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, metrekaresi, yıpranma payı ve ekonomik koşulları değerlendirerek yeni bir bedel takdir eder.

Kira Tespit Davası Süreçleri

Dava açmak için ihtarname çekmek zorunlu mudur?

Dava açmak için önceden ihtarname çekmek hukuki bir zorunluluk değildir; ancak stratejik bir öneme sahiptir. Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya ihtarname tebliğ edilirse veya dava açılırsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli o dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtarname çekilmezse, belirlenen bedel bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Yargılama süresi, mahkemelerin iş yüküne ve bilirkişi incelemelerinin tamamlanma hızına bağlı olarak değişiklik gösterir. Genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Arabuluculuk aşaması bu süreyi yaklaşık 3-4 hafta kadar uzatabilse de bazen tarafların anlaşmasıyla süreci tamamen kısaltabilir.

Mahkeme kiranın tamamını mı artırır?

Mahkeme, bilirkişi raporuyla belirlenen “boş taşınmaz rayiç bedeli” üzerinden “hakkaniyet indirimi” yapar. Kiracının eski kiracı olması sebebiyle genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim uygulanarak nihai bedel belirlenir.

Davada İspat ve Deliller

Kira tespit davasında en kritik aşama, talep edilen kira bedelinin haklılığının ispat edilmesidir. Bu noktada tarafların sunduğu deliller davanın kaderini tayin eder.

1. Emsal Kira Sözleşmeleri: Aynı binada veya yakın çevrede bulunan, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira sözleşmeleri en güçlü delillerdir.

2. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme tarafından atanan gayrimenkul değerleme uzmanları ve hukukçulardan oluşan bilirkişi heyeti, taşınmazı yerinde inceler. Bölgedeki ekonomik gelişmeleri ve rayiçleri rapor haline getirir.

3. Banka Kayıtları ve Dekontlar: Mevcut ödemelerin düzenini ve miktarını tevsik etmek adına banka kayıtları dosyaya sunulmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Marmaris sınırları içerisindeki bir taşınmaz için açılacak davada Marmaris Sulh Hukuk Mahkemeleri yetki sahibidir.

Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Pek çok kişi kira tespit davası ile uyarlama davasını birbirine karıştırmaktadır. Ancak bu iki davanın hukuki dayanakları ve şartları farklıdır.

• Zaman Faktörü: Kira tespit davası kural olarak 5 yılın sonunda rayiç bedele ulaşmak için açılırken, uyarlama davası (TBK m. 138 – Aşırı İfa Güçlüğü) öngörülemeyen olağanüstü durumlarda (savaş, büyük ekonomik kriz, pandemi vb.) 5 yıl beklenmeksizin açılabilir.

• Sınırlama: Kira tespit davasında hakim belirli kriterlerle (TÜFE veya rayiç) bağlıyken, uyarlama davasında hakimin müdahale yetkisi daha geniştir.

Masraflar ve Kararın Uygulanması

Kira tespit davası masraflarını kim öder?

Dava açılırken gerekli olan harç ve gider avansını davacı taraf öder. Ancak dava sonunda, reddedilen ve kabul edilen miktarlar oranında yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflar arasında paylaştırılır. Eğer dava tam kabul edilirse, tüm masraflar davalı tarafa yüklenir.

Karar kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Hayır. Kira tespit ilamları, taşınmazın aynına ilişkin olmasa da, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için kesinleşmeden icra edilemez. Yani mahkeme kararı çıktıktan sonra tarafların istinaf veya temyiz süreçlerinin tamamlanması ve kararın kesinleşmesi gerekir. Kesinleşme sonrası, geriye dönük farklar faiziyle birlikte talep edilebilir.

Kiracı davayı kaybederse evden çıkarılabilir mi?

Kira tespit davası bir tahliye davası değildir. Bu davanın tek sonucu kira bedelinin belirlenmesidir. Ancak kiracı, mahkemenin belirlediği ve kesinleşen yeni kira bedelini ödemezse, hakkında temerrüt nedeniyle tahliye süreci başlatılabilir.

Yargılama Süreci

Kira hukuku, teknik sürelerin ve usul kurallarının yoğun olduğu bir alandır. Özellikle 30 günlük ihtar sürelerinin kaçırılması, davanın bir yıl sonraya sarkmasına ve ciddi maddi kayıplara yol açar. Marmaris Koçak Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin kira bedellerinin doğru tespiti ve hakkaniyet indirimi gibi teknik detayların lehine sonuçlanması için titiz bir çalışma yürütmekteyiz.

Bilirkişi raporlarına yapılacak itirazlar, emsal araştırmalarının derinliği ve mahkeme önündeki savunma stratejisi, belirlenecek rakam üzerinde doğrudan etkilidir. Avukat Mehmet Altan Koçak önderliğindeki ekibimiz, tüm Türkiye genelinde bu süreçlerin profesyonel yönetimi için hukuki destek sağlamaktadır.

Değerlendirme

Kira tespit davası, gelişen ekonomik şartlar karşısında taraflar arasındaki dengenin bozulmasını engelleyen bir emniyet supabıdır. 6098 sayılı Kanun çerçevesinde haklarını bilen bir kiraya veren veya kiracı, mülkiyet hakkını korurken aynı zamanda hukuki güvenliğini de sağlar. Beş yıllık sürenin takibi, doğru zamanda ihtar çekilmesi ve uzman bir bilirkişi incelemesi, bu davanın üç temel sütununu oluşturur.

Uyuşmazlıkların çözümünde mahkeme yoluna gitmeden önce arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmesi de taraflar için hem zaman hem de maliyet tasarrufu sağlar. Ancak anlaşma sağlanamadığı durumlarda, Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılacak detaylı bir dava ile hak kayıplarının önüne geçilmelidir.

DETAYLI BİLGİ İÇİN LÜTFEN İLETİŞİME GEÇİN.