Miras bırakanın ölümüyle birlikte, birden fazla mirasçı varsa tereke üzerinde kendiliğinden bir miras ortaklığı kurulur. Bu ortaklık, mirasın paylaşılmasına kadar sürer ve terekeye dahil taşınır, taşınmaz, alacak, şirket payı, banka hesabı, araç, fikrî hak ve borçların tamamını kapsar. Mirasçılar, terekeye ait mallar üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş paylara sahip görünseler dahi, paylaşım gerçekleşinceye kadar bu mallar üzerinde tek başlarına tasarruf edemezler.
Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.640 hükmü, birden çok mirasçı bulunması hâlinde mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekenin bütün hak ve borçlarını kapsayan bir ortaklık meydana geldiğini düzenler. Aynı hükme göre mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur; kanundan veya sözleşmeden doğan temsil ve yönetim yetkileri saklı kalmak üzere terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder.
Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların her birinin tapuda veya başka bir sicilde ayrı bir oran üzerinden bağımsız tasarruf hakkı bulunmaz. Örneğin muristen kalan bir taşınmazda dört mirasçı varsa, mirasçılardan biri “taşınmazın dörtte birini satıyorum” diyerek tek başına geçerli bir satış yapamaz. Mirasçı, miras payına sahip olmakla birlikte, paylaşım öncesinde terekeye dahil belirli bir malın somut ve ayrıştırılmış bölümüne malik değildir.
Bu yapı, mirasçılar arasında birlikte hareket etmeyi zorunlu kılar. Ancak uygulamada özellikle taşınmazların yönetimi, kira gelirlerinin paylaşımı, taşınmazın kullanımı, bakım giderleri, vergi borçları, satış isteği ve üçüncü kişilere karşı tasarruf işlemleri bakımından uyuşmazlıklar doğar. Mirasçılardan bazılarının taşınmazı kullanması, bazılarının satış istemesi veya mirasçı sayısının zaman içinde artması, elbirliği mülkiyetinin uzun süre devam etmesini güçleştirir.
Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark nedir?
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş bağımsız payları bulunmaz; ortaklık malın tamamı üzerinde kurulur. Paylı mülkiyette ise her paydaşın belirli bir pay oranı vardır ve bu pay, kural olarak devredilebilir, rehnedilebilir veya haczedilebilir.
Miras ortaklığında mirasçının örneğin “1/4 miras payı” bulunması, doğrudan belirli bir taşınmazın 1/4 oranında paylı maliki olduğu anlamına gelmez. Bu oran, mirasçının tereke paylaşımındaki ekonomik hakkını ifade eder. Taşınmazın tapu kaydında elbirliği mülkiyeti varsa, mirasçıların belirli oranlarda paylı mülkiyete geçmeleri için ya anlaşmaları ya da kanunda öngörülen usullerden birini işletmeleri gerekir.
Bu ayrım, taşınmazın satışı ve ortaklığın giderilmesi davaları bakımından belirleyicidir. Elbirliği hâlinde kayıtlı taşınmazlarda mirasçılardan birinin tek başına yaptığı tasarruf işlemi çoğu durumda hukuki sonuç doğurmaz. Buna karşılık paylı mülkiyete dönüşümden sonra her paydaş, kendi payı üzerinde tasarruf edebilir; ancak taşınmazın tamamının satışı veya bölünmesi için ortaklığın giderilmesi prosedürünün ayrıca yürütülmesi gerekir.
Mirasçılardan biri terekeye ait taşınmazı tek başına satabilir mi?
Kural olarak satamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.640 hükmü, mirasçıların terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf edeceklerini açıkça düzenler. Bu nedenle terekeye dahil taşınmazın üçüncü kişiye devri, taşınmaz üzerinde ipotek kurulması, uzun süreli kira ilişkisi kurulması veya taşınmazın tamamını etkileyen başka bir tasarruf işlemi için tüm mirasçıların katılımı ya da geçerli temsil yetkisi gerekir.
Bununla birlikte, her somut işlem aynı hukuki niteliği taşımaz. Terekenin korunmasına yönelik acil işlemler, zorunlu giderlerin ödenmesi veya zarar doğmasını engelleyecek tedbirler bakımından farklı değerlendirmeler gündeme gelebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.640 hükmü, her mirasçının tereke haklarının korunmasını isteyebileceğini; sağlanan korumadan bütün mirasçıların yararlanacağını da belirtir. Bu nedenle, örneğin taşınmazın yıkılma tehlikesi taşıyan bölümünün onarılması veya haksız işgale karşı koruma sağlanması, doğrudan satış işlemiyle aynı değerlendirmeye tabi tutulmaz.
Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesinde Başlıca Hukuki Yollar
Miras ortaklığının sona erdirilmesi yalnızca taşınmazın satılması anlamına gelmez. Mirasçıların ekonomik ihtiyaçları, terekenin içeriği, taşınmazın niteliği, imar durumu, yapılaşma biçimi ve mirasçılar arasındaki ilişki, tercih edilecek yöntemi etkiler. Bazı hâllerde anlaşmalı paylaşım daha uygun olurken, bazı hâllerde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya ortaklığın mahkeme kararıyla giderilmesi gerekir.
Miras paylaşım sözleşmesi ile sona erdirme
Mirasçılar, terekeyi aralarında anlaşarak paylaşabilir. Taşınmazlar bakımından yapılacak paylaşımın tapu siciline yansıtılması gerekir. Paylaşım sırasında bir taşınmazın bir mirasçıya bırakılması, diğer mirasçılara başka malların verilmesi veya değer farkının para ödenerek denkleştirilmesi mümkündür.
Anlaşmalı paylaşımda ilk olarak mirasçılık belgesinin, tapu kayıtlarının, belediye ve imar bilgilerinin, taşınmazların güncel değerinin ve varsa tereke borçlarının belirlenmesi gerekir. Özellikle birden fazla taşınmazın bulunduğu terekelerde yalnızca tapudaki yüzölçümü üzerinden eşitlik kurulması yeterli değildir. Taşınmazların konumu, yapılaşma durumu, gelir getirip getirmediği, üzerindeki kira ilişkileri, imar hakları ve fiilî kullanım biçimi dikkate alınmalıdır.
Mirasçılar bazen “taşınmaz bir kardeşe kalsın, diğerlerine para verilsin” biçiminde anlaşır. Bu yöntemde ödeme zamanının, tutarının, teminatın ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağının açıkça belirlenmesi gerekir. Belirsiz bırakılan bedel denkleştirmeleri, ilerleyen dönemde yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
Mirasçılardan biri, terekeye dahil malların tamamı veya bir bölümü üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Bu yol, miras ortaklığını bütünüyle sona erdirmeden, mirasçıların tapu üzerinde belirli pay oranlarıyla malik görünmelerini sağlar.
Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.644 hükmüne göre, bir mirasçı bu istemde bulunduğunda sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmelerini ister. Elbirliği mülkiyetinin sürmesini haklı gösteren bir itiraz ileri sürülmezse veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa, isteme konu mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür.
Bu usul, özellikle mirasçıların taşınmazın tamamını hemen satmak istemediği; ancak taşınmaz üzerindeki belirsiz elbirliği kaydının sona ermesini amaçladığı durumlarda işlevseldir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra her mirasçı kendi tapu payı üzerinde tasarruf imkânına kavuşur. Bununla birlikte, bu dönüşüm taşınmazın fiilen bölündüğü veya her mirasçının belirli bir bağımsız bölüme sahip olduğu anlamına gelmez.
Paylı mülkiyete dönüşüm ortaklığı tamamen bitirir mi?
Hayır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, mirasçıların taşınmaz üzerindeki mülkiyet biçimini değiştirir; ancak taşınmaz üzerindeki ortak sahipliği sürdürür. Mirasçılar artık belirli oranlarda paydaş olur. Taşınmazın tamamı bakımından kullanım, yönetim, satış ve bölünme sorunları devam edebilir.
Paylı mülkiyete dönüşüm, özellikle mirasçılardan birinin kendi payını devretmek istemesi, payı üzerinde rehin kurmak istemesi veya ortaklığın giderilmesi davasını daha sade bir mülkiyet yapısı üzerinden yürütmek istemesi bakımından önem taşır. Buna rağmen diğer mirasçılarla ekonomik birliktelik sürüyorsa, ilerleyen aşamada ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.
Miras ortaklığına temsilci atanması
Mirasçılar arasında iletişimin kopması, mirasçılardan birinin yurt dışında bulunması, terekeye ait işletmenin yönetilmesi gereği, kira gelirlerinin toplanamaması veya taşınmazın korunması için düzenli işlem yapılması gerekebilir. Bu hâllerde miras ortaklığına temsilci atanması, paylaşım öncesi dönemde pratik bir çözüm sunabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.640 hükmü, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesinin, paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atayabileceğini düzenler. Temsilci atanması, mirasçılık sıfatını veya miras paylarını ortadan kaldırmaz. Temsilci, mahkemenin belirlediği yetki sınırları içinde terekenin yönetimi ve korunması için işlem yapar.
Temsilci atanması özellikle kira geliri bulunan taşınmazlarda, taşınmazın bakımı için zorunlu masrafların yapılması gerektiğinde, terekeye ait alacakların tahsilinde veya mirasçılar arasındaki çekişmenin taşınmazın değerini tehdit ettiği durumlarda değerlendirilebilir. Ancak temsilci atanması, mirasçıların paylaşım taleplerini ortadan kaldırmaz; ortaklığın kalıcı biçimde sona ermesini sağlamaz.
Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi Davası
Mirasçılar anlaşamazsa taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisi ortaklığın giderilmesi davası ile sona erdirilebilir. Uygulamada “izale-i şüyu davası” olarak da anılan bu dava, birlikte mülkiyeti bireysel mülkiyete dönüştürmeyi veya malın satılarak bedelinin paylaştırılmasını amaçlar.
Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.642 hükmü, mirasçılardan her birinin, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadığı sürece her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebileceğini düzenler. Aynı hüküm, terekeye dahil belirli malların aynen; bunun mümkün olmaması hâlinde satış yoluyla paylaştırılmasının sulh mahkemesinden istenebileceğini belirtir.
Bu davanın iki taraflı dava niteliği taşıması önemlidir. Davayı açan mirasçı, yalnızca kendi menfaatini değil, birlikte mülkiyet ilişkisinin bütünüyle sona ermesini hedefler. Mahkemenin vereceği karar, bütün ortakları etkiler. Bu nedenle taraf teşkili, mirasçılık belgesi, tapu kayıtları ve mirasçıların güncel adresleri davanın sağlıklı yürütülmesi bakımından belirleyici rol oynar.
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6100 sayılı Kanun m.4/1-b hükmü, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Dava konusu taşınmazın değerinin yüksek olması görevli mahkemeyi değiştirmez.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6100 sayılı Kanun m.12/1 hükmü bu kuralı açıkça düzenler. Birden fazla taşınmazın farklı yerlerde bulunması hâlinde ise aynı Kanun’un m.12/3 hükmü uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğer taşınmazlar hakkında da dava açılabilir.
Kesin yetki kuralı, davanın yanlış yerde açılması hâlinde ciddi usulî sonuçlar doğurabilir. Bu sebeple dava açılmadan önce taşınmazın tapu kaydı, ada-parsel bilgileri, idari sınırları ve birden fazla taşınmaz varsa bunların bulunduğu yerler dikkatle incelenmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında dava şartı niteliği taşır. Bu nedenle mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk görüşmelerinde yalnızca taşınmazın satışı değil; mirasçılardan birine devri, bedel farkının taksitle ödenmesi, kullanım tazminatı iddialarının çözülmesi, kira gelirlerinin paylaşılması, borçların üstlenilmesi veya taşınmazın belirli süre elde tutulması gibi seçenekler de görüşülebilir. Tarafların uzlaşması hâlinde, uyuşmazlık yargılama ve satış aşamasına taşınmadan çözülebilir.
Anlaşma sağlanamaması, ortaklığın giderilmesi davası açılmasına engel oluşturmaz. Ancak dava şartı arabuluculuk son tutanağının dava dosyasına usulüne uygun şekilde eklenmesi gerekir. Arabuluculuk sürecinin atlanması, dava şartı yokluğu nedeniyle usulî sorun doğurabilir.
Taraf Teşkili ve Mirasçılık Belgesinden Kaynaklanan Güncel Sorunlar
Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesinde en sık rastlanan sorunlardan biri, bütün mirasçıların dava içinde yer almamasıdır. Miras bırakanın ölümünden sonra yıllar geçmiş olabilir; mirasçılardan bazıları ölmüş, onların mirasçıları ortaya çıkmış, adresler değişmiş veya mirasçılık belgesindeki bilgiler güncelliğini kaybetmiş olabilir. Bu durum, taraf teşkilini yalnızca şekli bir mesele olmaktan çıkarır; davanın esasını ve kararın geçerliliğini doğrudan etkiler.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1948, K. 2024/1553, T. 14.03.2024 sayılı kararında ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın bütün ortaklarının davaya dahil edilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Kararda, paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü hâlinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçıların davaya katılımı sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Daire, taşınmazın tüm ortakları davaya dahil edilmeden satış kararı verilmesini eksik taraf teşkili olarak değerlendirmiş ve bu eksikliğin hükmün bozulmasını gerektirdiğini kabul etmiştir.
Bu yaklaşım, mirasçılardan birinin yalnızca kendi miras payı yönünden ortaklığın giderilmesini istemesinin yeterli olmadığını gösterir. Ortaklığın giderilmesi, taşınmazın tamamı üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirdiği için kararın bütün ortaklar bakımından hüküm ve sonuç doğurması gerekir.
Bir mirasçının ölümü davayı nasıl etkiler?
Dava açıldıktan sonra mirasçılardan birinin ölmesi hâlinde, ölen mirasçının mirasçıları davaya dahil edilmelidir. Mahkeme, yeni mirasçılık belgesinin alınması ve mirasçıların davaya katılımının sağlanması için işlem yapar. Bu adımlar tamamlanmadan esasa ilişkin karar verilmesi, kararın kanun yolu incelemesinde kaldırılması veya bozulması riskini doğurabilir.
Ölen mirasçının mirasçıları arasında da birden fazla kişi bulunabilir. Böyle bir durumda ikinci derecede yeni bir miras ortaklığı ortaya çıkar. Özellikle uzun süren uyuşmazlıklarda bu zincir genişleyebilir ve davadaki taraf sayısı artabilir. Bu nedenle dava açmadan önce nüfus kayıtları, veraset ilamları, tapu kayıtları ve varsa önceki miras paylaşım işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu kaydı ile mirasçılık belgesi arasında çelişki varsa ne olur?
Tapu kaydındaki malik bilgisi ile mirasçılık belgesindeki bilgiler arasında isim, soyisim, kimlik veya miras bırakan bağlantısı yönünden çelişki bulunabilir. Soyadı değişiklikleri, nüfus kayıtlarındaki eski bilgiler, tapu sicilindeki yazım hataları veya farklı kişilerin aynı isimleri taşıması bu tür ihtilaflara yol açabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2023/1948, K. 2024/1553, T. 14.03.2024 sayılı kararında da taşınmaz kayıt maliki ile muris arasındaki soyadı çelişkisi üzerinde durulması gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme, kayıt malikinin kim olduğu ve miras bırakanla bağının bulunup bulunmadığı konusunu araştırmadan ortaklığın giderilmesine karar veremez.
Bu tür uyuşmazlıklarda nüfus kayıtları, vukuatlı nüfus kayıt örnekleri, eski tapu kayıtları, kadastro belgeleri, belediye kayıtları, veraset ilamları ve gerektiğinde tanık anlatımları önem kazanabilir. Tapu kaydındaki çelişkinin niteliğine göre tapu kaydının
düzeltilmesi davası veya başka bir ayni hak uyuşmazlığı da gündeme gelebilir.
Aynen Taksim, Kat Mülkiyetine Geçiş ve Satış Yoluyla Paylaşım
Ortaklığın giderilmesi davasında temel mesele, malın nasıl paylaştırılacağıdır. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünerek mirasçılara özgülenmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen paylaşım mümkün değilse satış yoluna başvurur. Ancak satış, her olayda ilk ve tek seçenek değildir.
Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.642 hükmü, mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkimin terekenin tamamını ve her bir malı göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaşım yapacağını düzenler. Taşınmazların değerleri arasındaki fark, para ödenmesi yoluyla denkleştirilir.
Paylı mülkiyet söz konusu olduğunda Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.699 hükmü de paylaşımın malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırma yoluyla satılarak bedelin bölüşülmesi biçiminde yapılacağını belirtir. Aynen bölünme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırma yoluyla satışa karar verilir.
Aynen taksim hangi koşullarda mümkündür?
Aynen taksim, taşınmazın fiziki ve hukuki olarak bölünebilmesini gerektirir. Tarla, arsa veya bahçe niteliğindeki taşınmazlarda ifraz işleminin imar ve kadastro mevzuatına uygun olup olmadığı araştırılır. Bölünme sonrasında oluşacak parsellerin asgari yüzölçümü, yola cephe durumu, tarımsal arazi sınırları, yapılaşma koşulları ve ekonomik değerleri önem taşır.
Taşınmaz bölündüğünde mirasçılara eşit ekonomik değerde parçalar verilemiyorsa, değer farkı para ödenerek denkleştirilebilir. Ancak bölünme taşınmazın değerini ciddi şekilde düşürecekse veya ortaya ekonomik olarak kullanılamaz parçalar çıkaracaksa mahkeme aynen taksimi uygun bulmayabilir.
Aynen taksim değerlendirmesi yalnızca ölçüm ve yüzölçümü hesabına dayanmaz. Bilirkişi, taşınmazın kullanım biçimini, imar durumunu, topoğrafyasını, ulaşım imkânlarını, üzerinde yapı bulunup bulunmadığını ve bölünme sonunda oluşacak bölümlerin ekonomik değerini inceler. Mirasçıların fiilî kullanım biçimleri de değerlendirmede etkili olabilir; ancak fiilî kullanım tek başına mülkiyet paylaşımının belirleyicisi değildir.
Yapılı taşınmazlarda kat mülkiyetine geçiş neden önemlidir?
Miras kalan taşınmaz üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa, taşınmazın satışından önce kat mülkiyetine geçiş imkânı değerlendirilmelidir. Bir apartman, iki bağımsız konutlu bina veya ticari bağımsız bölümler içeren yapı, gerekli şartlar sağlanırsa bağımsız bölümlere ayrılabilir ve her mirasçıya ayrı bir bölüm özgülenebilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/6220, K. 2025/1095, T. 03.02.2025 sayılı kararında, kat mülkiyetine geçiş imkânı yeterince araştırılmadan doğrudan satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemeyeceğini belirtmiştir. Kararda, kat mülkiyetine elverişli bir taşınmaz bakımından ortak maliklerden birinin kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşım istemesi hâlinde mahkemenin gerekli belgeleri tamamlatarak bu ihtimali incelemesi gerektiği kabul edilmiştir.
Daireye göre yapı üzerinde onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi, bağımsız bölüm listesi ve yönetim planı gibi belgeler bulunmalıdır. Yapının proje dışı imalatları veya eksiklikleri varsa, bunların giderilerek kat mülkiyetine geçişin mümkün hâle getirilip getirilemeyeceği de araştırılmalıdır. Her mirasçıya en az bir bağımsız bölüm düşmesi, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanıma elverişli olması ve değer farklarının denkleştirilebilmesi gerekir.
Ruhsatsız veya projeye aykırı yapı varsa satış zorunlu mudur?
Her durumda zorunlu değildir. Yapının ruhsatsız olması, projeye aykırılık taşıması veya kat mülkiyetine ilişkin belgelerin eksik bulunması, kat mülkiyetine geçiş ihtimalini doğrudan ortadan kaldırmayabilir. Eksikliklerin mevzuata uygun biçimde giderilmesi mümkünse, mahkeme bu imkânın değerlendirilmesi için taraflara süre verebilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E. 2024/6220, K. 2025/1095, T. 03.02.2025 sayılı kararında, proje aykırılıkları veya belgesel eksiklikler giderilebilir nitelikteyse, ortaklığın kat mülkiyetine geçiş yoluyla sona erdirilmesini isteyen taraflara eksiklikleri tamamlama imkânı verilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Mahkeme; belediyeden proje, tadilat projesi, imar uygunluğu ve yapı kullanma izin belgesi yönünden bilgi almalı, uzman bilirkişi aracılığıyla bağımsız bölümlerin değerlerini belirlemelidir.
Bu inceleme yapılmadan satış kararı verilmesi, taşınmazın mirasçılar arasında bağımsız bölümlere ayrılarak korunabilecek ekonomik değerinin göz ardı edilmesine yol açabilir. Özellikle aile konutu niteliğinde kullanılan yapılar, apartmanlar ve ticari taşınmazlar bakımından kat mülkiyeti seçeneği ayrı bir önem taşır.
Satış yalnızca mirasçılar arasında yapılabilir mi?
Taşınmazın satışına karar verilmesi hâlinde satışın herkese açık artırma yoluyla yapılması kuraldır. Ancak bütün paydaşların rızası bulunursa satış yalnızca paydaşlar arasında artırma yoluyla da gerçekleştirilebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.699 hükmü, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesinin bütün paydaşların rızasına bağlı olduğunu açıkça düzenler. Bu sebeple mirasçılardan birinin dahi açık rızası yoksa, satışın yalnızca mirasçılar arasında yapılması yönünde karar verilmesi kural olarak mümkün olmaz.
Bu nokta uygulamada sıkça uyuşmazlık yaratır. Taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçılar, satışın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasını talep edebilir. Fakat bu talebin kabulü için oybirliği aranır. Rıza sağlanamazsa taşınmaz üçüncü kişilerin de katılabileceği açık artırmada satılabilir. Açık artırma süreci, taşınmazın piyasa değerinin altında satılması riskini her somut olayda doğurmasa da mirasçıların satış öncesinde anlaşma ihtimalini ciddi biçimde değerlendirmelerini gerektirir.
Satış Süreci, Bilirkişi İncelemesi ve Değer Tespiti
Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığı kanaatine varırsa veya kat mülkiyeti yoluyla paylaşım koşulları oluşmazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte satış işlemleri başlar. Bu aşamada taşınmazın gerçek değeri, satış ilanı, ihalenin şekli, satış masrafları ve satış bedelinin paylaşımı önem kazanır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6100 sayılı Kanun m.322/2 hükmü, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkimin satış için bir memur görevlendireceğini; taşınır ve taşınmaz malların satışının İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacağını düzenler. Bu nedenle satış, mahkeme hükmünün ardından ayrı bir uygulama aşaması olarak yürür.
Bilirkişi raporuna neden dikkat edilmelidir?
Bilirkişi incelemesi; taşınmazın niteliği, değeri, imar durumu, bölünebilirliği, üzerindeki yapıların özellikleri ve kat mülkiyetine elverişliliği açısından belirleyici olabilir. Bilirkişi raporunda yanlış emsal seçilmesi, taşınmazın konum avantajının dikkate alınmaması, yapının niteliklerinin eksik değerlendirilmesi veya fiilî kullanımın göz ardı edilmesi satış ve paylaşım sonucunu etkileyebilir.
Taraflar, rapora karşı süresi içinde itiraz edebilir. İtirazın etkili olabilmesi için yalnızca “değer düşük belirlenmiştir” demek yeterli olmayabilir. Hangi taşınmaz emsallerinin yanlış seçildiği, hangi niteliklerin hesaba katılmadığı, imar verilerinin neden hatalı yorumlandığı veya hangi teknik incelemenin yapılmadığı somut biçimde gösterilmelidir.
Özellikle turizm bölgelerinde, kıyı alanlarında, gelişme potansiyeli taşıyan bölgelerde veya üzerinde gelir getirici yapı bulunan taşınmazlarda değerleme çalışması özel önem taşır. Marmaris ve benzeri bölgelerde taşınmazın sezonluk kullanım potansiyeli, turizm işletmesi niteliği, kıyı mevzuatından kaynaklanan sınırlamalar ve imar planındaki konumu değer üzerinde etkili olabilir.
Taşınmazı kullanan mirasçı satış sürecinde avantaj elde eder mi?
Taşınmazı uzun süredir kullanan mirasçının, bu kullanım nedeniyle mülkiyet hakkı kendiliğinden genişlemez. Ancak fiilî kullanım; ecrimisil, kullanım bedeli, zorunlu giderler, bakım masrafları ve taşınmaza yapılan faydalı masraflar bakımından ayrı uyuşmazlıklar yaratabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında temel mesele taşınmazın aynen taksimi veya satışı olsa da, mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması başka taleplere konu olabilir. Kullanım tazminatı veya ecrimisil istemi değerlendirilirken, diğer mirasçıların kullanım talebinde bulunup bulunmadığı, kullanımın engellenip engellenmediği, taşınmazın fiilen birlikte kullanıma uygun olup olmadığı ve taraflar arasındaki bildirimler araştırılır.
Taşınmaza bakım yapan veya vergi, sigorta, onarım gideri ödeyen mirasçı da yaptığı harcamaların niteliğine göre talepte bulunabilir. Zorunlu giderler, faydalı giderler ve kişisel tercih niteliğindeki harcamalar aynı hukuki sonuca bağlanmaz. Bu nedenle ödeme belgelerinin, banka dekontlarının, faturaların ve taşınmaza yapılan işlerin kapsamını gösteren kayıtların saklanması gerekir.
Paylaşma Talebinin Ertelenmesi ve Uygun Olmayan Zaman İtirazı
Mirasçının paylaşma isteme hakkı geniş olmakla birlikte sınırsız değildir. Bazı durumlarda paylaşmanın derhâl yapılması, taşınmazın veya terekenin değerini ciddi ölçüde azaltabilir. Örneğin hasat dönemindeki tarımsal işletmenin, devam eden inşaatın, kısa süre içinde sonuçlanacak imar uygulamasının veya aktif ticari faaliyetin hemen bölünmesi ekonomik kayba yol açabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.642/3 hükmü, paylaşmanın derhâl yapılmasının paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacak olması hâlinde, sulh hâkiminin mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebileceğini düzenler.
Paylı mülkiyette ise Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun m.698 hükmü, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını belirtir. Aynı maddeye göre paylaşma hakkı, hukukî işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Hangi hâllerde paylaşmanın ertelenmesi istenebilir?
Ertelenme talebinin kabulü için soyut biçimde “satış zamanı uygun değildir” denilmesi yeterli olmayabilir. Talepte bulunan mirasçı, derhâl paylaşımın terekenin veya belirli malın değerini neden ve ne ölçüde azaltacağını somut verilerle ortaya koymalıdır.
Devam eden bir imar planı süreci, yakın tarihte tamamlanması beklenen ruhsat işlemi, hasat dönemi, taşınmaz üzerinde yürüyen bir yatırım, kısa vadeli fakat yüksek getirili kira ilişkisi veya değer artışını doğrudan etkileyen belirli bir hukuki süreç değerlendirmeye konu olabilir. Buna karşılık taşınmaz değerlerinin genel olarak artacağı düşüncesi, tek başına erteleme için yeterli kabul edilmeyebilir.
Ertelenme kararı, ortaklığın kalıcı biçimde sürdürülmesi anlamına gelmez. Mahkeme, somut koşullara göre geçici bir koruma sağlar. Bu süre içinde mirasçıların anlaşma ihtimalini değerlendirmesi, taşınmazın hukuki ve teknik eksikliklerini gidermesi veya paylaşımı ekonomik açıdan daha uygun bir aşamada gerçekleştirmesi mümkün olabilir.
Tereke Borçları, Vergi Yükümlülükleri ve Miras Payının Korunması
Elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi yalnızca taşınmazın tapu durumunu ilgilendirmez. Terekenin borçları, taşınmaz üzerindeki ipotekler, hacizler, kira sözleşmeleri, vergi yükümlülükleri ve üçüncü kişilerin hakları da paylaşımın şeklini etkileyebilir.
Mirasçılar, terekeye ilişkin borçların kapsamını bilmeden paylaşım yaptıklarında, ilerleyen dönemde beklenmedik mali yüklerle karşılaşabilir. Taşınmazın emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, aidat borçları, yönetim giderleri, elektrik-su aboneliklerinden kaynaklanan borçlar veya ipotekli kredi ilişkileri satış ve devir aşamasında gündeme gelir.
Miras bırakanın borçları yönünden mirasın reddi, resmî defter tutulması, mirasın resmen yönetimi veya terekenin korunmasına yönelik başka hukukî yollar da somut olayın niteliğine göre değerlendirilmelidir. Mirasçılar arasındaki ortaklığın giderilmesi, tereke borçlarının kendiliğinden ortadan kalkmasını sağlamaz.
Mirasçılardan birinin borcu taşınmazı etkiler mi?
Mirasçının kişisel borçları, özellikle mirasçının tereke içindeki hakkına yönelik takipler bakımından önem kazanabilir. Alacaklının hangi yetkiyle ve hangi kapsamda ortaklığın giderilmesini talep edebileceği, borçlunun elbirliği veya paylı mülkiyet içindeki konumu ile takip hukukuna ilişkin kurallara göre değerlendirilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2023/1948, K. 2024/1553, T. 14.03.2024 sayılı kararında, elbirliği hâlinde ortak olunan taşınmazlar bakımından borçlu mirasçının alacaklısının, belirli koşullarla ortaklığın giderilmesi davası açabileceği; bu tür davalarda taşınmazın bütün ortaklarının davaya dahil edilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir. Karar ayrıca yalnızca borçlu mirasçının murisine ait pay üzerinden değil, taşınmazın bütünü üzerindeki ortaklık ilişkisinin ele alınması gerektiğine işaret eder.
Bu tür uyuşmazlıklarda diğer mirasçıların haklarının korunması, takip alacağının miktarı, satışa konu taşınmaz sayısı ve borca yetecek ölçüde işlem yapılması gibi hususlar önem taşır. Mirasçılardan birinin kişisel borcu, diğer mirasçıların mülkiyet haklarının ölçüsüz biçimde zedelenmesine gerekçe oluşturmaz.
Mirasçılar Arasında Uyuşmazlığı Azaltan Uygulama Yaklaşımları
Elbirliği mülkiyetinin uzun süre sürmesi, yalnızca hukuki değil ekonomik ve aile ilişkilerine dair sorunlar da doğurur. Taşınmazın bakımının yapılmaması, kira gelirlerinin kayıt dışı toplanması, bir mirasçının taşınmazı tek başına kullanması, satışa karşı direnç gösterilmesi veya mirasçılar arasındaki iletişimin kesilmesi zamanla daha karmaşık uyuşmazlıklara dönüşebilir.
Bu nedenle mirasçılar, paylaşım tartışmasına başlamadan önce terekenin aktif ve pasiflerini ortaya koymalıdır. Tapu kayıtları, banka hesapları, taşınır mallar, kira gelirleri, borçlar, vergi yükümlülükleri, devam eden davalar ve taşınmazın güncel değeri birlikte değerlendirilmelidir. Sadece tek bir taşınmazın paylaşımına odaklanmak, diğer tereke unsurları nedeniyle dengenin bozulmasına yol açabilir.
Mirasçılar taşınmazın değerini nasıl belirlemelidir?
Taşınmazın rayiç değeri konusunda tarafların yalnızca ilan sitelerindeki fiyatlara dayanması çoğu zaman yeterli değildir. İlan fiyatı ile gerçekleşebilir satış değeri farklı olabilir. Taşınmazın hukuki durumu, imar hakkı, yapı ruhsatı, kira geliri, yola cephe durumu,
manzara, turizm potansiyeli, ulaşım imkânı ve üzerindeki takyidatlar değerleme bakımından ayrı ayrı etkili olur.
Mirasçılar anlaşmalı paylaşım düşünüyorsa bağımsız ve uzman bir değerleme çalışması, ileride doğabilecek bedel farkı uyuşmazlıklarını azaltabilir. Değerleme tarihinin de açıkça belirlenmesi gerekir. Uzun süren görüşmelerde taşınmaz değerinin değişmesi, başlangıçta kabul edilen paylaşım dengesini bozabilir.
Anlaşmalı çözüm neden her zaman satıştan daha avantajlı olmayabilir?
Anlaşmalı çözüm, her olayda ekonomik bakımdan en iyi sonucu doğurmayabilir. Mirasçılardan birinin diğerlerinin payını satın alacak mali gücü bulunmayabilir. Taşınmazın gerçek değerinin belirlenememesi, mirasçılar arasında güven sorunu olması veya tereke borçlarının belirsizliği anlaşmayı güçleştirebilir.
Buna karşılık açık artırmalı satış da taşınmazın mirasçılar açısından ideal değerle elden çıkarılacağını garanti etmez. Bu nedenle her somut olayda taşınmazın niteliği, mirasçı sayısı, finansman imkânı, taşınmazın aile açısından taşıdığı değer ve satış dışındaki hukuki seçenekler birlikte ele alınmalıdır.
Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, Avukat Mehmet Altan KOÇAK tarafından kurulmuş olup miras ortaklığı, taşınmaz paylaşımı, ortaklığın giderilmesi, tapu uyuşmazlıkları ve mirasçılar arasındaki mülkiyet ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda Türkiye genelinde hukuki hizmet sunmaktadır.
Kaynakça
- Türk Medeni Kanunu (4721 sayılı Kanun) m.640
- Türk Medeni Kanunu (4721 sayılı Kanun) m.642
- Türk Medeni Kanunu (4721 sayılı Kanun) m.644
- Türk Medeni Kanunu (4721 sayılı Kanun) m.698
- Türk Medeni Kanunu (4721 sayılı Kanun) m.699
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 sayılı Kanun) m.4
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 sayılı Kanun) m.12
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 sayılı Kanun) m.322
- Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (6325 sayılı Kanun) m.18/B
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1948, K. 2024/1553, T. 14.03.2024
- (https://app.apilex.ai/shared-document/yargitay_7_hukuk_dairesi_2024-03-14_2023-1948_2024-1553.md?type=TR_ICTIHAT)
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/6220, K. 2025/1095, T. 03.02.2025
- (https://app.apilex.ai/shared-document/yargitay_5_hukuk_dairesi_2025-02-03_2024-6220_2025-1095.md?type=TR_ICTIHAT)
