Giriş

Tahliye davası, kiralanan mülkün kiracı tarafından boşaltılması sürecidir ve bu süreç Türk hukukunda belirli esas ve usullere tabidir. Marmaris’te faaliyet gösteren avukat Mehmet Altan Koçak tarafından kurulan Koçak Hukuk Bürosu, kiracının tahliyesi davalarında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır. Bu yazıda, Türkiye Cumhuriyeti Kanunları çerçevesinde kiracının tahliyesi davalarında uyulması gereken esas ve usuller ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Kiracının Tahliyesi Nedenleri

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK), kiracının tahliyesi için çeşitli sebepler ve prosedürler öngörmüştür. Tahliye sebepleri genel olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılabilir:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda tahliye davası açılabilir (TBK madde 315).
2. Kira Süresinin Sona Ermesi: Kira süresinin sona ermesi ve kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda tahliye davası açılabilir (TBK madde 347).
3. Kiracının Kiralananı Amacı Dışında Kullanması veya Komşulara Rahatsızlık Vermesi: Kiracının kiralananı amacı dışında kullanması veya komşulara rahatsızlık vermesi durumunda tahliye davası açılabilir (TBK madde 316).
4. Tahliye Taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı tahahhüt vermesi ve bu taahhüdünü yerine getirmemesi durumunda tahliye davası açılabilir (İİK madde 272).
5. Yeniden İnşa ve İmar: Kiralananın yeniden inşa veya imar edilmesi gerektiğinde tahliye davası açılabilir (TBK madde 350).
6. Kiraya Verenin İhtiyacı: Kiraya verenin veya birinci derece akrabasının kiralanana ihtiyacı olması durumunda tahliye davası açılabilir (TBK madde 351).

Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye sebeplerinin başında gelir. Bu durumda izlenmesi gereken esas ve usuller aşağıdaki gibidir:

1. Ödeme Emri Gönderme: Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’na göre kiracıya ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde kiracıya, kira borcunu 30 gün içinde ödemesi veya itiraz etmesi gerektiği bildirilir.
2. Ödemenin Yapılmaması veya İtirazın Reddedilmesi: Kiracı, 30 gün içinde kira borcunu ödemez veya itirazda bulunmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.
3. Tahliye Davası Açma: Kiraya veren, tahliye davasını sulh hukuk mahkemesinde açar. Dava dilekçesinde, kira bedelinin ödenmediği ve ödeme emrine uyulmadığı belirtilir.
4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, delilleri inceleyerek kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Kira Süresinin Sona Ermesi Durumunda Tahliye

Kira süresinin sona ermesi durumunda izlenmesi gereken esas ve usuller aşağıdaki gibidir:

1. Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitimi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi sona erdiğinde kiracının taşınmazı boşaltması gerekmektedir.
2. Bildirim Yapma: Kiraya veren, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak tahliye talebini iletmelidir.
3. Tahliye Davası Açma: Kiracı, kira süresi sona erdiğinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, kira süresinin sona erdiğini ve kiracının tahliye edilmesi gerektiğini tespit eder. Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Kiracının Kiralananı Amacı Dışında Kullanması veya Komşulara Rahatsızlık Vermesi Durumunda Tahliye

Kiracının kiralananı amacı dışında kullanması veya komşulara rahatsızlık vermesi durumunda izlenmesi gereken esas ve usuller aşağıdaki gibidir:

1. Uyarı Yapma: Kiraya veren, kiracıyı yazılı olarak uyararak kiralananı amacı dışında kullanmamasını veya rahatsızlık vermemesi gerektiğini belirtir.
2. Sorunun Devam Etmesi Durumunda: Kiracı, uyarıya rağmen davranışlarına devam ederse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
3. Mahkeme Kararı: Mahkeme, delilleri inceleyerek kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Tahliye Taahhüdü Durumunda Tahliye

Kiracının tahliye taahhüdü vermesi ve bu taahhüdü yerine getirmemesi durumunda izlenmesi gereken esas ve usuller aşağıdaki gibidir:

1. Tahliye Taahhüdü: Kiracı, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt verir. Bu taahhüt, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra verilmiş olmalıdır.
2. Taahhüdün Yerine Getirilmemesi: Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak tahliye talebinde bulunur.
3. İcra Takibi Başlatma: İcra müdürlüğü, kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı, tahliye emrine uymazsa, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Yeniden İnşa ve İmar Durumunda Tahliye

Kiralananın yeniden inşa veya imar edilmesi gerektiğinde izlenmesi gereken esas ve usuller aşağıdaki gibidir:

1. Yeniden İnşa veya İmar İhtiyacı: Kiralananın yeniden inşa veya imar edilmesi gerektiğinde, bu durumun resmi belgelerle belgelenmesi gerekmektedir.
2. Bildirim Yapma: Kiraya veren, bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve belirli bir süre içinde kiralananı boşaltmasını ister.
3. Tahliye Davası Açma: Kiracı, belirtilen süre içinde kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, yeniden inşa veya imar ihtiyacını tespit eder ve kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Durumunda Tahliye

Kiraya verenin veya birinci derece akrabasının kiralanana ihtiyacı olması durumunda izlenmesi gereken esas ve usuller aşağıdaki gibidir:

1. İhtiyacın Belgelenmesi: Kiraya veren, kendisinin veya birinci derece akrabasının kiralanana ihtiyacı olduğunu resmi belgelerle belgelemelidir.
2. Bildirim Yapma: Kiraya veren, bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve belirli bir süre içinde kiralananı boşaltmasını ister.
3. Tahliye Davası Açma: Kiracı, belirtilen süre içinde kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu tespit eder ve kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Tahliye Davalarında Genel Usul ve Esaslar

Tahliye davalarında genel olarak uyulması gereken usul ve esaslar aşağıdaki gibidir:

1. Dava Dilekçesi: Tahliye davası açılırken, dava dilekçesinde tahliye sebebi, kira sözleşmesi, kiracının ödeme durumu ve diğer ilgili belgeler sunulmalıdır.
2. Delillerin Sunulması: Mahkemeye sunulan deliller, tahliye sebebini destekler nitelikte olmalıdır. Bu deliller arasında kira sözleşmesi, ödeme makbuzları, yazılı uyarılar ve diğer belgeler yer alır.
3. Mahkeme Süreci: Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını dinler, delilleri değerlendirir ve tahliye sebebinin doğruluğunu tespit eder.
4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, tahliye sebebinin geçerli olduğunu tespit ederse kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
5. Tahliye Süreci: Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte icra müdürlüğü, kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı, belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü zor kullanarak tahliye işlemini gerçekleştirir.

Koçak Hukuk Bürosu’nun Hizmetleri

Koçak Hukuk Bürosu, Marmaris avukat ve Muğla avukat hizmetleriyle kiracının tahliyesi davalarında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır. Bu süreçte sundukları hizmetler arasında şunlar yer alır:

1. Danışmanlık Hizmetleri: Kiraya verenlere kiracının tahliyesi sürecinde izlenecek yasal prosedürler hakkında danışmanlık verilmesi.
2. Dava Açma ve Takip: Tahliye davasının açılması ve mahkeme sürecinin takibi.
3. İcra İşlemleri: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemlerinin yürütülmesi.
4. Belge Hazırlama: Tahliye sürecinde gerekli olan belgelerin hazırlanması ve sunulması.
5. Müvekkil Temsili: Mahkeme ve icra işlemlerinde müvekkilin temsil edilmesi.

Sonuç

Kiracının tahliyesi, Türk hukuk sisteminde belirli esas ve usullere tabidir ve bu süreçte doğru adımların atılması büyük önem taşır. Marmaris’te faaliyet gösteren avukat Mehmet Altan Koçak tarafından kurulan Koçak Hukuk Bürosu, kiracının tahliyesi davalarında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunarak sürecin etkin ve hızlı bir şekilde tamamlanmasını sağlamaktadır. Muğla avukat hizmetleriyle de müvekkillerinin haklarını koruma ve olası hukuki sorunları önleme konusunda profesyonel çözümler sunmaktadır.