Yapı tatil zaptı, imar mevzuatına aykırı bir inşaat faaliyeti tespit edildiğinde belediye veya il özel idaresi tarafından düzenlenen resmi bir idari belgedir. Halk arasında “yapı tatil tutanağı” olarak da adlandırılan bu belge, bir yapıda mevzuata, ruhsata veya projeye aykırılık bulunduğunu ve çalışmanın durdurulduğunu gösterir. Tutanak aynı zamanda mühürleme işleminin hukuki dayanağını oluşturur ve yapının geçici olarak faaliyetten men edilmesini sağlar.

Marmaris gibi inşaat sektörünün canlı olduğu bölgelerde bu tutanak uygulamasına sıklıkla rastlanır. Bu nedenle hem müteahhitlerin hem arsa sahiplerinin hem de yatırımcıların yapı tatil zaptının hukuki sonuçlarını bilmeleri gerekir. Bir avukat desteği, bu süreçte hak kaybını önlemek bakımından önem taşır.

YAPI TATİL ZAPTI DÜZENLENMESİNİN HUKUKİ DAYANAĞI

Yapı tatil tutanağının hukuki temeli 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi ve ilgili yönetmelik hükümleridir. Bu maddeye göre;

• Ruhsatsız yapı yapan,

• Ruhsata aykırı uygulama gerçekleştiren,

• Onaylı projenin dışında inşaat devam ettiren

kişiler hakkında yapı tatil tutanağı düzenlenir ve inşaat mühürlenir. Mühürleme işlemi tutanakla birlikte yürürlüğe girer.

Ayrıca, 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesi idari para cezası uygulanmasına ilişkin hükümler içerir. Bu nedenle tutanak yalnızca inşaatı durdurmakla kalmaz; aynı zamanda maddi yaptırımların da başlangıç noktasını oluşturur.

YAPI TATİL TUTANAĞI HANGİ DURUMLARDA DÜZENLENİR?

Belediye ekipleri aykırılık tespiti yaptığında tutanak düzenler. Bu tespit genellikle şikâyet üzerine, rutin denetim sırasında veya kolluk birimleri tarafından yapılan bildirim sonucunda gerçekleşir. Aşağıdaki durumlar yapı tatil tutanağı düzenlenmesine sıkça neden olur:

Ruhsatsız İnşaat

Herhangi bir inşaat ruhsatı olmadan yapılan yapılar, doğrudan mühürleme işlemiyle karşılaşır. Bu durumda tutanak derhal düzenlenir ve çalışma durdurulur.

Ruhsata Aykırı İnşaat

Ruhsatlı bir yapı olmasına rağmen projeye aykırı şekilde kat ilavesi, oda büyütme, kot değiştirme, taşıyıcı sistemde değişiklik veya balkon kapatma gibi uygulamalar yapılırsa tutanak düzenlenir.

İmar Planına Aykırılık

Parselin yapılaşma şartlarına aykırı yükseklik, çekme mesafeleri, taban alanı kullanımı, emsal aşımı veya TAKS-KAKS ihlalleri tespit edildiğinde yapı tatil zaptı hazırlanır.

Tadilat Ruhsatı Gerektiren İşlemler

Basit tadilat sınırlarını aşan işlemler ruhsatlı olmalıdır. Bu tür işlemler ruhsatsız yapılırsa yapı tatil tutanağı düzenlenir.

Kaçak Eklenti ve Bağımsız Bölüm Eklemeleri

Mevcut yapıya kaçak kat çıkma, çatı arası kapatma, kaçak depo veya ek oda yapımı da tutanak nedenidir.

YAPI TATİL TUTANAĞININ DÜZENLENME AŞAMALARI

Yapı tatil zaptı belirli bir usule göre düzenlenir. Belediye veya il özel idaresi ekiplerinin uygulaması şu aşamalardan oluşur:

Tespit İşlemi

Denetim elemanları, yapıyı yerinde inceleyerek aykırılığı belirler. Aykırılığın türü, kapsamı ve oranı değerlendirilir.

Fotoğraf ve Teknik Rapor

Tespit sırasında fotoğraf çekilir ve teknik gözlem notları alınır. Bu bilgiler tutanağın delil niteliğini güçlendirir.

Tutanak Düzenlenmesi

Hazırlanan yapı tatil tutanağına;

• Yapının adresi,

• Kadastro bilgileri,

• Aykırılığın niteliği,

• Ruhsat numarası (varsa),

• Mühürleme gerekçesi,

• İşlemin yapıldığı tarih ve saat

gibi bilgiler yazılır.

Mühürleme İşlemi

Tutanakta belirtilen yapı mühürlenir. Mühürleme işlemi, inşaat faaliyetinin tamamen durdurulmasını sağlar. Mühür kırılması ciddi idari ve adli yaptırımlar doğurur.

Tebligat ve Bildirim

Tutanak yapı sahibine, müteahhide veya alanda bulunan yetkili kişiye tebliğ edilir. Kişi alanda yoksa tutanak yapı üzerine asılır ve zabıta tarafından tutanak tutulur.

YAPI TATİL TUTANAĞI SONRASINDA 30 GÜNLÜK SÜRE

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi, yapı tatil zaptı sonrasında 30 günlük bir süre tanır. Bu süre içinde yapı sahibi aykırılığı giderebilir veya ruhsat işlemlerini tamamlayabilir.

Bu süre içinde yapılabilecek işlemler:

• Ruhsat almak,

• Proje tadili yaptırmak,

• Aykırı yapıyı yıkmak veya düzeltmek,

• Teknik rapor sunmak.

Bu süreçte bir avukat ile çalışmak hak kaybını önler. Özellikle Marmaris gibi yoğun bir imar trafiği olan yerlerde doğru yönlendirme önem taşır.

30 GÜNLÜK SÜRE SONUNDA NE OLUR?

Eğer yapı sahibi aykırılığı gidermezse belediye şu işlemleri yapar:

1. Yapı tatil zaptı kalıcı hâle gelir.

2. Yapı için yıkım kararı alınır.

3. 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesi uyarınca idari para cezası uygulanır.

4. Encümen kararı çıkarılır.

5. Yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir.

Bu noktada mühürleme işlemi devam eder ve yapı kaçak yapı statüsüne geçer.

YAPI TATİL TUTANAĞINDA BULUNMASI GEREKEN ZORUNLU UNSURLAR

Tutanakta eksik bir unsur bulunursa işlem iptal edilebilir. Zorunlu unsurlar şunlardır:

• Aykırılığın açık ve somut şekilde belirtilmesi,

• Örnek fotoğrafların çekilmesi,

• Yapının yer bilgilerinin doğru olması,

• Yapı sahibinin isminin yazılması (biliniyorsa),

• Mühürleme gerekçesinin açıkça belirtilmesi,

• Tebliğ şerhinin bulunması.

Eksik unsurlarla düzenlenen tutanak, dava yoluyla iptal edilebilir.

YAPI TATİL TUTANAĞINA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?

Evet. Yapı tatil zaptı bir idari işlem niteliğindedir ve tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava süreci aykırılığın niteliğine göre özel bir teknik inceleme gerektirebilir.

İtiraz gerekçeleri şunlar olabilir:

• Aykırılık gerçeğe aykırı ise,

• Tutanakta zorunlu unsurlar eksik ise,

• Ölçüm hatası varsa,

• Mühürleme işlemi hukuka aykırı yapılmışsa,

• Tespit edilen aykırılık basit tadilat niteliğinde ise,

• Ruhsat alınmasına engel yoksa.

İdari işlemlere karşı açılan davalarda profesyonel bir avukat desteği önem taşır.

MÜHÜRLEME İŞLEMİ VE SONUÇLARI

Mühürleme, yapı tatil tutanağının ayrılmaz bir parçasıdır. Mühürleme yapılmadan tatil işlemi tamamlanmış sayılmaz.

Mühürleme Sırasında Dikkat Edilen Hususlar

• Yapıya giriş çıkış engellenir.

• Şantiyedeki elektrik ve su kesilebilir.

• İnşaat durdurulur ve malzeme girişi engellenir.

Mühürleme sırasında görevli ekiplerin tutanak düzenleyerek mühürün nerelere konulduğunu belirtmesi gerekir.

Mühür Kırma Suçu

Mühürleme sonrası mühür kırılırsa, Türk Ceza Kanunu’nun 203. maddesi devreye girer. Bu suçun cezası hapis cezasına kadar gidebilir. Belediyeler mühür kırılması hâlinde savcılığa suç duyurusunda bulunur.

RUHSATSIZ VE RUHSATA AYKIRI YAPILARDA AYKIRILIĞIN GİDERİLMESİ

Aykırılığın giderilmesi, tutanak düzenlendikten sonra yapı sahibinin yasal hakkıdır. Giderme yolları şunlardır:

Ruhsat Almak

Ruhsatsız yapılarda ruhsat başvurusu yapılabilir. Bunun için projenin imar planına uygun olması gerekir.

Proje Tadili

Ruhsata aykırı yapılarda proje tadili yapılarak ruhsat uyumlu hâle getirilebilir.

Kısmi Yıkım

Aykırı bölümün yıkılması ile sorun giderilebilir.

Teknik Rapor

Bazı aykırılıklar teknik bir düzenleme ile çözülebilir.

YIKIM KARARI VE UYGULAMA SÜRECİ

30 gün içinde aykırılık giderilmezse belediye encümeni yıkım kararı alır. Bu karar sonrasında:

• Yıkım belediye ekiplerince yapılır,

• Masraf yapı sahibine fatura edilir,

• Kaçak yapı tamamen ortadan kaldırılır.

Yıkım kararı tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

YAPI TATİL TUTANAĞINA KARŞI DAVA SÜREÇLERİ

Tutanak işlemine karşı açılacak davalar teknik ve hukuki yönü bir arada barındırır. Dava aşamaları şu şekildedir:

1. Dosya hazırlığı,

2. Aykırılığın bilirkişi incelemesi,

3. Mahkeme keşfi,

4. Teknik değerlendirme,

5. Hukuki sonuçlandırma.

Bu süreçte bir avukat tarafından hazırlanacak gerekçeli dava dilekçesi büyük önem taşır.

SIK SORULAN SORULAR

Yapı tatil zaptını kim düzenler?

Belediye imar kontrol görevlileri veya il özel idaresi teknik personeli düzenler.

Yapı tatil zaptı alırsam inşaata devam edebilir miyim?

Hayır. Mühürleme sonrasında inşaat faaliyetlerine devam etmek suç teşkil eder.

30 gün içinde ruhsat alırsam tutanak iptal olur mu?

Ruhsat alınırsa veya aykırılık giderilirse tutanak hükümsüz hâle gelir ve mühür kaldırılır.

Kaçak yapı tamamen ruhsata uygun hâle getirilebilir mi?

Plan hükümlerine uygunluk varsa evet; aksi hâlde mümkün olmaz.

Yapı tatil zaptı kesildikten sonra müteahhit sorumlu mudur?

Evet. Yüklenici, aykırı imalatın teknik sorumluluğunu taşır.

Mühürleme sırasında yapı sahibi yoksa işlem geçerli olur mu?

Evet. Görevliler tutanağı yapıya asarak işlemi tamamlar.

Yapı tatil tutanağı idari para cezasına neden olur mu?

Evet. 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesi idari para cezası uygulanmasına imkân verir.

Kaçak yapı belediye tarafından hemen yıkılır mı?

Hayır. Önce tutanak düzenlenir, 30 gün süre tanınır, ardından encümen kararıyla yıkım yapılır.

BİZİMLE İLİTİŞİME GEÇİN

Yapı tatil zaptı, imar mevzuatına aykırı inşaat faaliyetlerinin tespitinde uygulanan en önemli idari işlemlerden biridir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre düzenlenen bu tutanak, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaatı durdurur ve mühürleme işlemini başlatır. Tutanak sonrasında yapı sahibine 30 gün süre verilir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse yıkım kararı uygulanır ve idari para cezaları gündeme gelir.

İmar süreçleri teknik ve hukuki yönü birlikte barındırdığı için yapı tatil zaptı alınması durumunda profesyonel hukuki destek almak önem taşır. Marmaris gibi sahil bölgelerinde inşaat faaliyetlerinin yoğunluğu nedeniyle yapı tatil tutanağı uygulamaları yaygındır. Bu nedenle süreçlerin doğru yönetilmesi, ruhsat işlemlerinin eksiksiz yapılması ve idari işlemlere karşı zamanında başvurulması hak kayıplarını önler.

DETAYLI BİLGİ İÇİN;

İLETİŞİM