Mirasbırakanın ölümüyle birlikte birden fazla mirasçı bulunuyorsa, terekeye dahil malvarlığı unsurları üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden miras ortaklığı kurulur. Bu ortaklık, yalnız konut, arsa, tarla, işyeri veya yazlık gibi taşınmazları değil; terekeye ait bütün hakları, borçları, alacakları ve ekonomik değerleri kapsar. Taşınmazların yönetimi ve tasarrufu bakımından ortaya çıkan uyuşmazlıkların temelinde de çoğu zaman bu ortaklığın hukuki niteliği yer alır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi, birden çok mirasçı bulunması hâlinde mirasın geçmesiyle paylaşmaya kadar terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklığın meydana geldiğini düzenler. Maddeye göre mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur; kanundan veya sözleşmeden doğan temsil ya da yönetim yetkisi bulunmadıkça terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder.

Bu düzenleme, mirasçılardan her birinin miras payı bulunmasına rağmen paylaşım tamamlanıncaya kadar belirli bir taşınmaz üzerinde bağımsız ve serbestçe kullanılabilir bir mülkiyet payına sahip olmadığı anlamına gelir. Örneğin üç mirasçılı bir terekeye dahil daire bakımından mirasçılardan biri, “dairenin üçte biri benimdir” diyerek dairenin belirli bir bölümünü tek başına satamaz, kiraya veremez veya diğer mirasçıların kullanımını tamamen engelleyemez. Mirasçının hakkı, belirli bir oda, bağımsız bölüm veya arazi parçası üzerinde değil; terekenin bütünü üzerindeki elbirliği hakkıdır.

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark özellikle taşınmaz işlemlerinde belirginleşir. Paylı mülkiyette her paydaşın matematiksel olarak belirlenmiş bir payı vardır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi, paydaşlardan her birinin kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğunu; payını devredebileceğini, rehnedebileceğini ve alacaklılarının bu payı haczettirebileceğini kabul eder. Miras ortaklığında ise paylaşım öncesinde taşınmaz üzerinde bu nitelikte ayrılmış bir tapu payı bulunmaz.

Bu nedenle miras kalan taşınmazın satılması, kiraya verilmesi, kullanılmasının düzenlenmesi, bakımı, vergilerinin ödenmesi, gelirinin paylaşılması veya üzerinde ayni hak kurulması gibi konularda önce taşınmazın elbirliği mülkiyetine mi, yoksa paylı mülkiyete mi tabi olduğu tespit edilmelidir. Uygulanacak karar usulü, temsil yetkisi ve başvurulabilecek hukuki yol bu ayrıma göre değişir.

Mirasçılar taşınmazın belirli bir bölümünü tek başına kullanabilir mi?

Mirasçılardan birinin miras kalan evde oturması, tarlayı ekmesi, işyerini işletmesi veya taşınmazın gelirini toplaması, kendisine taşınmaz üzerinde münhasır mülkiyet hakkı vermez. Fiilî kullanım ile mülkiyet yetkisi birbirinden farklıdır. Bir mirasçının taşınmazı uzun süredir kullanması, diğer mirasçıların haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte her fiilî kullanım da hukuka aykırı sayılmaz. Diğer mirasçılar taşınmazın bir mirasçı tarafından kullanılmasına açıkça izin vermiş, uzun süre itiraz etmemiş veya aile içi bir kullanım düzenlemesini benimsemiş olabilir. Bu durumda kullanımın hangi tarihte başladığı, diğer mirasçıların iradesi, taraflar arasındaki mesajlaşmalar, kira ve vergi kayıtları, taşınmazın niteliği, kullanımın kapsamı ve tanık anlatımları somut olay bakımından değerlendirilir.

Mirasçılar taşınmazın kullanımına ilişkin yazılı bir anlaşma yapabilir. Böyle bir düzenlemede taşınmazı kimin kullanacağı, kullanım süresi, kira veya kullanım bedeli ödenip ödenmeyeceği, emlak vergisi, aidat, sigorta, bakım ve onarım giderlerinin nasıl karşılanacağı açıkça belirtilmelidir. Özellikle aile konutu, yazlık, turizm amaçlı taşınmaz, tarla veya gelir getirici işyeri bakımından yazılı düzenleme, sonradan doğabilecek ispat sorunlarını ciddi ölçüde azaltır.

Miras Ortaklığında Taşınmazın Yönetimi

Taşınmazın yönetimi ile taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmak aynı hukuki anlama gelmez. Yönetim, taşınmazın korunması, günlük ihtiyaçlarının karşılanması, değer kaybının önlenmesi, zorunlu bakımının yapılması ve gelir getirme kapasitesinin sürdürülmesiyle ilgili işlemleri kapsar. Tasarruf işlemleri ise taşınmazın mülkiyetini, ayni hak durumunu veya ekonomik kaderini esaslı biçimde etkiler.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi, her mirasçının terekeye ilişkin hakların korunmasını isteyebileceğini düzenler. Bir mirasçının başvurusu sonucunda sağlanan koruma, yalnız başvuran mirasçı yararına değil, miras ortaklığının tamamı yararına sonuç doğurur. Bu hüküm, taşınmaza haksız müdahale edilmesi, taşınmazın zarar görme tehlikesiyle karşılaşması, işgal edilmesi, kira gelirlerinin kaybolması veya zorunlu giderlerin yapılması gereken hâllerde önem taşır.

Mirasçılardan biri, diğer mirasçıların onayını beklemeksizin taşınmazı korumak için zorunlu ve gecikmesinde sakınca bulunan işlemleri yapabilir. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Koruma amacıyla hareket eden mirasçı, yaptığı işlemin gerçekten gerekli, makul ve tereke yararına olduğunu gerektiğinde ortaya koyabilmelidir.

Zorunlu bakım ve koruma işlemlerinin sınırı

Çatısı akan bir miras evinin su almasını önlemek, su baskını tehlikesi bulunan taşınmazda acil tedbir almak, taşınmazın sigortasını yaptırmak, kaçak müdahaleyi engellemek, tehlike yaratan elektrik veya tesisat arızasını gidermek; kural olarak koruma kapsamında değerlendirilebilecek işlemlerdir. Bu tür işlemler taşınmazın yok olmasını, değer kaybını veya daha yüksek masraf doğmasını önlemeye yönelir.

Buna karşılık taşınmazın kullanım biçimini değiştiren, yüksek maliyetli, lüks nitelikte veya diğer mirasçıların kullanım alanını daraltan işlemler koruma sınırını aşabilir. Örneğin tüm taşınmazın ticari işletmeye dönüştürülmesi, kapsamlı yeniden inşa faaliyetine başlanması, diğer mirasçıların rızası olmadan yüksek bedelli dekorasyon yaptırılması ya da uzun süreli ve taşınmazı bağlayan yükümlülükler üstlenilmesi, yalnızca “bakım” gerekçesiyle açıklanamaz.

Harcama yapan mirasçı, giderin niteliğini ve taşınmaz yararına yapıldığını belgelemelidir. Fatura, banka dekontu, ödeme makbuzu, fotoğraf, sigorta kaydı, teknik servis raporu, belediye yazısı ve uzman incelemesi bu noktada işlev görür. Sadece “masraf yaptım” açıklaması, diğer mirasçılardan katkı istemek için çoğu durumda yeterli olmaz.

Vergi, aidat, sigorta ve onarım giderleri

Miras taşınmazına ilişkin emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, site veya apartman aidatı, zorunlu sigorta primi, bakım ve onarım masrafları; niteliğine göre terekeyle bağlantılı gider oluşturabilir. Mirasçılardan birinin bu giderleri tek başına karşılaması hâlinde, diğer mirasçıların miras payları ve somut olayın şartları çerçevesinde katkı sorumluluğu gündeme gelebilir.

Her masrafın aynı hukuki nitelikte değerlendirilmemesi gerekir. Taşınmazın değerini korumak için zorunlu çatı onarımı, kırılan tesisatın tamiri veya idari yaptırımı önlemek için yapılan vergi ödemesi ile kişisel zevke dayalı yenileme harcamaları arasında fark vardır. Bir mirasçı tarafından yaptırılan lüks mutfak, havuz, dekorasyon veya taşınmazın ekonomik değerine uygun düşmeyen yenileme çalışmaları bakımından diğer mirasçıların katkı yükümlülüğü otomatik biçimde doğmaz.

Bir mirasçı taşınmazın emlak vergisini tek başına öderse diğer mirasçılardan pay isteyebilir mi?

Ödemeyi yapan mirasçının katkı talebinde bulunabilmesi, ödemenin gerçekten miras taşınmazına ilişkin olduğunun ve giderin zorunlu ya da tereke yararına bulunduğunun ispatına bağlıdır. Vergi tahakkuk belgesi, ödeme makbuzu, taşınmaz bilgileri ve ödeme tarihi saklanmalıdır. Yüksek tutarlı giderlerde diğer mirasçılara yazılı bildirim yapılması, hem şeffaflığı sağlar hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda delil oluşturur.

Miras Kalan Taşınmazın Kiraya Verilmesi ve Kira Gelirleri

Miras kalan evin, işyerinin, tarlanın, depo alanının veya turizm amaçlı taşınmazın kiraya verilmesi, ortaklığın günlük ihtiyaçlarını karşılayan bir işlem gibi görünse de temsil yetkisi yönünden dikkat gerektirir. Kira sözleşmesi, kiraya veren bakımından uzun süreli borç ve sorumluluk doğurabilir; kira bedeli, güvence bedeli, tahliye, kullanım amacı, bakım yükümlülükleri ve yenileme dönemi gibi konularda sonuç yaratır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesindeki birlikte tasarruf ilkesi uyarınca, bir mirasçının diğerlerinden yetki almaksızın terekeye dahil taşınmazı kendi adına kiraya vermesi uyuşmazlığa yol açabilir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmeleri, düşük bedelle yapılan kiralamalar, kiracıya esaslı tadilat imkânı tanıyan düzenlemeler veya taşınmazın kullanım amacını değiştiren sözleşmeler bakımından bütün mirasçıların iradesinin belirlenmesi gerekir.

En sağlıklı yöntem, kira sözleşmesinde kiraya veren tarafın miras ortaklığı olduğunu açıkça göstermektir. Bütün mirasçıların sözleşmeyi imzalaması veya içlerinden birine yazılı temsil yetkisi verilmesi, ileride kira bedelinin tahsili, güvence bedelinin iadesi, sözleşmenin yenilenmesi, kira artışı, tahliye bildirimi ve alacak takibi gibi işlemlerde belirsizliği azaltır.

Kira gelirinin tereke geliri niteliği

Miras taşınmazından elde edilen kira gelirleri, paylaşım tamamlanıncaya kadar tereke geliri sayılır. Kira bedelini fiilen tahsil eden mirasçı, bu gelir üzerinde tek başına sınırsız hak sahibi hâline gelmez. Tahsil edilen tutarların kayda alınması, zorunlu giderlerin ayrılması ve kalan bedelin mirasçıların hak durumuna göre hesaplanması gerekir.

Kira gelirini yöneten mirasçının hesap verme yükümlülüğü doğabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin, banka hesap hareketlerinin, kira tahsilat dekontlarının, aidat ve vergi ödemelerinin, kiracıyla yapılan yazışmaların ve varsa tahliye veya kira artışı bildirimlerinin düzenli biçimde saklanması gerekir. Elden ödeme, belgesiz tahsilat ve yalnız sözlü aile anlaşmalarına dayanılması, hem kira alacağının hem de gelir paylaşımının ispatını güçleştirir.

Mirasçı tek başına kira sözleşmesi imzalarsa kiracının durumu

Bir mirasçının tek başına imzaladığı kira sözleşmesi kiracıyı bağlar mı?

Bu sorunun cevabı, tek bir ölçüte bağlı değildir. Sözleşmeyi imzalayan mirasçının temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı, diğer mirasçıların sonradan açık veya örtülü onay verip vermediği, kira bedelinin nereye ödendiği, kiracının tapu ve mirasçılık durumunu bilip bilmediği, kira ilişkisinin süresi ve sözleşmenin içeriği birlikte değerlendirilir.

Kiracı bakımından güvenli yol, tapu kaydını ve mirasçılık belgesini incelemek; mümkünse bütün mirasçıların imzasını almak veya yetkili temsilciyle sözleşme yapmaktır. Mirasçılar bakımından ise kira sözleşmesinin hangi mirasçı tarafından, hangi yetkiye dayanarak imzalandığını açıkça düzenlemek gerekir. Bu yaklaşım, ileride kira bedeli, tahliye, kira tespiti veya kullanım bedeli tartışmalarının önüne geçebilir.

Taşınmazın Satışı, İpotek Edilmesi ve Diğer Tasarruf İşlemleri

Miras ortaklığına ait taşınmazın satılması, bağışlanması, ipotek edilmesi, üzerinde intifa hakkı kurulması, geçit hakkı tesis edilmesi veya üçüncü kişiye devredilmesi tasarruf işlemi niteliğindedir. Bu işlemler, taşınmazın mülkiyetini veya ayni hak durumunu doğrudan etkiler.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesi, kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerektiğini öngörür. Aynı madde, ortaklardan her birine topluluğa giren hakların korunmasını sağlama imkânı tanırken, taşınmazın hukuki kaderini değiştiren işlemlerde tek başına hareket alanı tanımaz.

Bu sebeple mirasçılardan biri, diğer mirasçıların katılımı veya geçerli temsil yetkisi olmadan miras taşınmazının tamamını satamaz. Tapu sicilinde elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın devri için mirasçıların birlikte işlem yapması ya da işlemi gerçekleştirecek temsilcinin yetkisinin usulüne uygun şekilde belgelenmesi gerekir.

Taşınmaz satışı konusunda aile içinde yapılan sözlü anlaşmalar önemli risk taşır. Taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu sicilinde resmî işlem yapılmasını gerektirir. Mesajlaşmalar, sözlü vaatler, kapora verilmesi veya yalnız bir mirasçının imzaladığı adi yazılı belge, tek başına taşınmaz mülkiyetini devretmez. Buna rağmen bu tür belgeler, taraflar arasında farklı borç ve tazminat tartışmalarına yol açabilir.

Miras payının devri ile belirli taşınmazın satışı arasındaki fark

Mirasçının miras ortaklığındaki hakkını devretmesi ile terekeye dahil belirli bir taşınmazın satılması aynı işlem değildir. Uygulamada “miras payımı sattım” ifadesi ile “miras kalan evdeki hissemi sattım” ifadesi sıklıkla birbirine karıştırılır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 677. maddesi, mirasçılar arasında terekenin tamamı veya bir kısmı üzerindeki miras payının devrine ilişkin sözleşmelerin yazılı şekle bağlı olduğunu düzenler. Bir mirasçının miras payını üçüncü kişiye devretmesine ilişkin sözleşmenin ise noterlikçe düzenlenmesi gerekir. Üçüncü kişi, bu işlem sayesinde miras paylaşımına kendiliğinden katılmaz; paylaşım sonunda devreden mirasçıya düşecek değerin veya payın kendisine verilmesini isteme hakkı kazanır.

Dolayısıyla mirasçı, üçüncü kişiyle usulüne uygun bir miras payı devri sözleşmesi yapsa dahi, üçüncü kişi otomatik olarak miras taşınmazının tapuda paydaşı hâline gelmez. Paylaşım sürecinde devreden mirasçıya hangi taşınmazın veya hangi değerin düşeceği belirlenmeden, belirli bir taşınmazın doğrudan devrinden söz edilemez.

Bir mirasçı kendi hissesini satabilir mi?

Mirasçı, miras kalan evdeki “hissesini” diğer kardeşlerinden habersiz satabilir mi?

Elbirliği mülkiyetinde mirasçının miras kalan ev üzerinde tapuda gösterilmiş bağımsız bir oranı bulunmaz. Bu nedenle mirasçının belirli taşınmazdaki bağımsız “hissesini” paylı mülkiyetteki gibi serbestçe satmasından söz edilemez. Mirasçı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 677. maddesindeki şekil koşullarına uyarak miras payını devredebilir; ancak bu işlem belirli taşınmazın belirli bölümünün devri anlamına gelmez.

Taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti sonradan paylı mülkiyete dönüştürülmüşse durum değişir. Bu aşamada tapuda belirli oranlı payı bulunan kişi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi çerçevesinde kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak taşınmazın tamamının satışı veya tamamı üzerinde ayni hak kurulması için bütün paydaşların iradesi gerekir.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Miras ortaklığında taşınmazların yönetimi konusunda sürekli anlaşmazlık yaşanması, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi seçeneğini gündeme getirebilir. Bu yöntem taşınmazın derhâl satılması veya mirasın tümüyle paylaşılması anlamına gelmez. Bununla birlikte her mirasçının taşınmaz üzerindeki payını görünür ve bağımsız hâle getirerek sonraki hukuki işlemleri daha belirli bir zemine taşır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi, mirasçılardan her birine terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteme imkânı verir. Sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirlediği süre içinde itirazlarını bildirmelerini ister. Elbirliği mülkiyetinin sürmesini haklı kılan bir itiraz ortaya konulmaz veya mirasçılardan biri belirlenen sürede paylaşma davası açmazsa, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Bu yol, özellikle birden fazla taşınmaz bulunan, mirasçı sayısı yüksek olan veya mirasçıların taşınmazın satışı konusunda uzlaşamadığı hâllerde değerlendirilir. Paylı mülkiyete geçiş sonrasında her paydaşın tapudaki pay oranı belirginleşir. Paydaş kendi payını devretme, rehin verme veya hacze konu etme imkânına sahip olur.

Ancak paylı mülkiyete geçiş, taşınmazın kullanımı ve yönetimiyle ilgili bütün sorunları ortadan kaldırmaz. Bu kez paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Kullanım biçimi, kira ilişkisi, bakım giderleri, satış kararı ve ortaklığın giderilmesi gibi konular farklı karar çoğunluklarına bağlanır.

Paylı mülkiyette olağan yönetim ve çoğunluk kararları

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 690. maddesi, paydaşlardan her birine olağan yönetim işlerini yapma; özellikle küçük onarımları yaptırma ve tarımsal işleri yürütme yetkisi verir. Böylece taşınmazın günlük ihtiyaçları için her işlemde bütün paydaşların imzasına ihtiyaç duyulmaz.

Buna karşılık 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi, işletme usulünün değiştirilmesi, kira sözleşmesinin kurulması veya sona erdirilmesi, toprağın ıslahı ve olağan yönetim sınırını aşan bakım, onarım veya yapı işleri bakımından pay ve paydaş çoğunluğunu arar. Bu çoğunluk hem kişi sayısı hem de pay oranı bakımından sağlanmalıdır. Sadece paydaş sayısında veya sadece pay miktarında çoğunluk bulunması yeterli değildir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi ise taşınmazın tamamının satılması, özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanımı aşan yapı işleri yapılması ve taşınmazın bütünü üzerinde tasarrufta bulunulması için bütün paydaşların kabulünü gerekli kılar.

Paylı mülkiyete geçince bir mirasçı taşınmazın tamamını satabilir mi?

Paylı mülkiyete geçiş, paydaşa yalnız kendi tapu payı üzerinde tasarruf yetkisi verir. Hiçbir paydaş, taşınmazın tamamını diğer paydaşların katılımı olmadan satamaz. Taşınmazın bütününün devri veya tamamı üzerinde ipotek, intifa, üst hakkı gibi ayni haklar kurulması için bütün paydaşların kabulü gerekir.

Miras Ortaklığı Temsilcisi Atanması

Mirasçılar arasındaki iletişimin kesilmesi, mirasçı sayısının fazla olması, taşınmazların farklı şehirlerde bulunması, kira gelirlerinin düzenli toplanması ihtiyacı, vergi borçlarının takip edilmesi veya taşınmazların korunması için sürekli işlem yapılması gerektiğinde miras ortaklığı temsilcisi atanması düşünülebilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesinin miras ortaklığına paylaşmaya kadar temsilci atayabileceğini kabul eder. Temsilci atanması, bir mirasçının diğerleri üzerinde üstünlük kurmasına hizmet etmez. Amaç, ortaklığın işleyişini sağlamak, taşınmazların korunmasını temin etmek ve tereke işlemlerini düzenli hâle getirmektir.

Temsilcinin yetkisi, mahkemenin atama kararında çizilen sınırlar içinde belirlenir. Kira bedellerinin tahsili, vergi ve aidatların ödenmesi, sigorta yaptırılması, acil onarımın yürütülmesi, tereke alacaklarının takibi, işgalin önlenmesine ilişkin başvuruların yapılması veya belirli kira ilişkilerinin yönetimi temsilciye verilebilecek görevler arasında yer alabilir.

Temsilci taşınmazı satabilir mi?

Temsilci atanması, temsilciye kendiliğinden taşınmaz satma yetkisi vermez. Satış, bağışlama, ipotek tesis edilmesi veya taşınmazın ayni durumunu değiştiren diğer işlemler bakımından mirasçıların iradesi, mahkeme kararının kapsamı ve taşınmazın hukuki statüsü birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle temsilci atanması talebinde “terekenin yönetimi” şeklinde genel bir ifade kullanmak yerine, ihtiyaç duyulan görevlerin somutlaştırılması gerekir. Kira bedellerinin bankadan tahsili, taşınmazın sigortalanması, gecikmiş emlak vergisinin ödenmesi, işgalin önlenmesi, taşınmazın güvenliğinin sağlanması veya zorunlu bakımın yaptırılması gibi görevlerin açıkça belirlenmesi, hem temsilcinin hem de mirasçıların yetki sınırını görünür kılar.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 383. maddesi uyarınca, kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça çekişmesiz yargı işleri sulh hukuk mahkemesinde görülür. Temsilci atanması talebinde görev ve yetki değerlendirmesi, talebin içeriği ile tereke ve taşınmaz bağlantısı dikkate alınarak yapılmalıdır.

Miras Kalan Taşınmazların Paylaşılması

Miras ortaklığının doğal sona erme yolu paylaşmadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmayan her mirasçıya her zaman mirasın paylaşılmasını isteme hakkı tanır. Aynı düzenleme, her mirasçının terekeye dahil belirli malların aynen, bunun mümkün olmaması hâlinde satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebileceğini kabul eder.

Paylaşımın en az uyuşmazlık doğuran yolu, mirasçıların anlaşmasıdır. Mirasçılar taşınmazları kendi aralarında paylaşabilir; bir taşınmazı bir mirasçıya bırakıp değer farkını para ödemesiyle denkleştirebilir; bazı taşınmazlar üzerinde paylı mülkiyet kurabilir veya taşınmazı satıp bedelini paylaşabilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 676. maddesi, mirasçılar arasında yapılan paylaşma sözleşmesinin mirasçıları bağladığını ve elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesinin de bu sözleşmeyle kabul edilebileceğini düzenler. Paylaşma sözleşmesi yazılı şekle bağlıdır. Taşınmazların devri bakımından tapu işlemlerinin de paylaşma düzenlemesiyle uyumlu biçimde tamamlanması gerekir.

Aynen paylaşım ve denkleştirme bedeli

Birden fazla taşınmazın bulunduğu tereke bakımından her taşınmazın farklı mirasçılara özgülenmesi mümkün olabilir. Örneğin bir konut, bir arsa ve bir tarla bulunan tereke bakımından; taşınmazların değerleri belirlenerek her birinin farklı mirasçıya bırakılması, aradaki değer farklarının para ödenerek kapatılması değerlendirilebilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi, hâkimin terekenin tamamını ve malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazların tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaşım yapabileceğini; değer farklarının para ödenmesi yoluyla denkleştirilebileceğini belirtir. Bu yöntem, özellikle taşınmazın fiziken bölünmesinin ekonomik değer kaybı yaratacağı durumlarda önem taşır.

Taşınmazın aynen bölünmesi her zaman hukuken veya teknik olarak mümkün olmaz. İmar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü, tarımsal arazi sınırlamaları, yapılaşma koşulları, taşınmazın ekonomik bütünlüğü ve üzerinde bulunan yapıların niteliği değerlendirmeyi etkiler. Bir taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi, bölünmenin ekonomik açıdan makul olduğu anlamına gelmez.

Değer kaybı yaratacak taşınmazlarda satış seçeneği

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 651. maddesi, değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malının bütün olarak mirasçılardan birine özgülenmesini öngörür. Mirasçılar bölünme veya özgüleme konusunda anlaşamazsa mal satılır ve bedeli bölüştürülür. Mirasçılardan biri talep ederse satış artırma yoluyla yapılır.

Bir konutun odalara, bir işyerinin bölümlere veya tarımsal arazinin ekonomik verimliliği bozacak şekilde parçalara ayrılması teknik olarak mümkün olsa dahi, bu işlem değer kaybı doğurabilir. Turistik işletmeler, gelir getirici ticari taşınmazlar, zeytinlikler ve ekonomik bütünlük taşıyan tarım arazileri bakımından bu değerlendirme daha da hassas hâle gelir.

Mirasçılardan biri taşınmazın kendisine verilmesini isteyebilir mi?

Mirasçı, taşınmazın aynen kendisine özgülenmesini isteyebilir. Ancak taşınmazın niteliği, bölünebilirliği, diğer mirasçıların paylarının nasıl denkleştirileceği, talepte bulunan kişinin denkleştirme bedelini ödeme gücü, terekenin bütünü ve diğer mirasçıların hakları birlikte değerlendirilir. Bu nedenle her özgüleme talebi aynı biçimde sonuçlanmaz.

Sağ kalan eş bakımından ayrıca özel bir düzenleme bulunur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesi uyarınca, eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadığı konut varsa sağ kalan eş, miras hakkına mahsuben bunlar üzerinde mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebepler bulunduğunda mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması da gündeme gelebilir.

Ortaklığın Giderilmesi ile Mirasın Paylaşılması Arasındaki Ayrım

Miras taşınmazları bakımından “ortaklığın giderilmesi” ve “mirasın paylaşılması” ifadeleri sıklıkla aynı anlamda kullanılır. Ancak iki hukuki yolun kapsamı ve uygulanma alanı farklı olabilir. Mirasın paylaşılması, terekenin tamamının, mirasçıların haklarının, tereke borçlarının, özel özgüleme hükümlerinin ve taşınmaz dışındaki malvarlığı unsurlarının birlikte ele alınmasını gerektirebilir.

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra uyuşmazlık belirli taşınmaz üzerindeki paydaşlık ilişkisine indirgenmişse ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, hukuki bir işlem veya sürekli bir amaca özgüleme nedeniyle paylı mülkiyetin devamı zorunlu olmadıkça her paydaşa paylaşma isteme hakkı verir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paylaşma, aynen bölüşme veya pazarlık ya da artırmayla satış ve bedelin bölüşülmesi biçiminde yapılır. Paylaşma şeklinde anlaşma sağlanamazsa hâkim, uygun olduğu takdirde aynen bölmeye; bölme değer kaybı yaratacaksa açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir.

Taşınmazın imar durumu, ifraz imkânı, rayiç değeri, fiilî kullanım biçimi, üzerinde yapı bulunup bulunmadığı, kiracılık durumu, ipotek ve haciz kayıtları ile üçüncü kişilerin hakları paylaşma yöntemini etkiler. Bu nedenle taşınmazın satışına veya aynen bölünmesine ilişkin karar verilmeden önce tapu kaydı, belediye ve imar bilgileri, bilirkişi değerlendirmesi ile mevcut kullanım şartları önem taşır.

Görev ve yetki bakımından dikkat edilmesi gerekenler

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Buna karşılık terekenin paylaşılması, paylaşma sözleşmesinin geçersizliği veya mirasçılar arasında terekenin yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda görev ve yetki, uyuşmazlığın niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 11. maddesi, terekenin paylaşılmasına, paylaşma sözleşmesinin geçersizliğine ve mirasçılar arasında terekenin yönetiminden kaynaklanan davalara ilişkin olarak ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesini kesin yetkili kabul eder. Taşınmazın ayni hakkına veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açacak taleplerde ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinde yer alan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi de dikkate alınmalıdır.

Miras Taşınmazının Tek Mirasçı Tarafından Kullanılması

Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, diğer mirasçıların taşınmaza erişimini engellemesi, taşınmazdan elde ettiği gelirleri paylaşmaması veya taşınmazı üçüncü kişilere kullandırması; uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır. Bu uyuşmazlıklarda sadece tapu kaydı değil, fiilî kullanımın ne şekilde geliştiği de belirleyici olur.

Değerlendirme yapılırken taşınmazı kimin kullandığı, kullanımın hangi tarihte başladığı, diğer mirasçıların açık veya örtülü rızasının bulunup bulunmadığı, taşınmazın tamamının mı yoksa bir bölümünün mü kullanıldığı, diğer mirasçıların kullanım talebinde bulunup bulunmadığı ve kullanımdan ekonomik yarar sağlanıp sağlanmadığı araştırılır.

Yazılı ihtar, taşınmazı kullanma talebi, anahtarın tesliminin istenmesi, kira geliri paylaşımı çağrısı, mesajlaşmalar, noter bildirimleri, tanık anlatımları, abonelik kayıtları, banka hareketleri ve taşınmazın rayiç kira değerine ilişkin incelemeler; uyuşmazlığın çözümünde önem taşıyabilir.

Kullanım bedeli, ecrimisil ve kira geliri ayrımı

Miras taşınmazının kiraya verilmesiyle elde edilen düzenli kira geliri ile mirasçılardan birinin taşınmazı bizzat kullanması nedeniyle ileri sürülebilecek kullanım bedeli talebi birbirinden farklıdır. Kiraya verilmiş taşınmaz bakımından kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve tahsil edilen kira miktarı doğrudan inceleme konusu olur.

Bir mirasçının taşınmazı bizzat kullanması hâlinde ise diğer mirasçıların kullanımdan dışlanıp dışlanmadığı, kullanım talebinin reddedilip reddedilmediği, ihtar çekilip çekilmediği ve taraflar arasında kullanım konusunda rıza bulunup bulunmadığı önem taşır. Uzun süre sessiz kalınmış olması, aile içi rıza, taşınmazın kullanıma elverişli olup olmaması ve taşınmazı kullanan kişinin zorunlu giderleri üstlenmesi gibi unsurlar somut olayın değerlendirilmesini etkileyebilir.

Mirasçı kardeşinin oturduğu ev için kira isteyebilir mi?

Sadece bir kardeşin miras evinde oturması, diğer mirasçıların her durumda ve geçmişe dönük olarak kira alacağı doğurduğu anlamına gelmez. Kullanımın rızaya dayanıp dayanmadığı, diğer mirasçıların taşınmazı kullanma veya gelirden yararlanma talebini nasıl ilettiği, dışlanma iradesinin ortaya çıkıp çıkmadığı ve kullanımın hangi dönemi kapsadığı incelenmelidir.

Uyuşmazlığın büyümemesi için taşınmazı kullanan mirasçının kullanım koşullarını ve yaptığı zorunlu giderleri belgelemesi; diğer mirasçıların ise kullanım veya gelir paylaşımı taleplerini yazılı şekilde bildirmesi isabetli olur. Belgesiz aile içi uygulamalar, ilerleyen dönemde hem alacağın varlığı hem de başlangıç tarihi yönünden tartışma yaratabilir.

Tarımsal Araziler ve Ekonomik Bütünlüğü Olan Taşınmazlar

Tarımsal araziler, miras ortaklığında taşınmazların yönetimi ve paylaşılması bakımından özel güçlükler doğurur. Tarla, zeytinlik, bağ, bahçe veya hayvancılık işletmesine bağlı araziler yalnız tapudaki yüzölçümünden ibaret değildir. Bu taşınmazların ekonomik bütünlüğü, üretim kapasitesi, sulama imkânı, yol bağlantısı, ürün türü, kiralama veya fiilî kullanım biçimi ve tarımsal mevzuattan kaynaklanan sınırlamalar dikkate alınmalıdır.

Mirasçılardan birinin tarımsal araziyi uzun süredir ekip biçmesi, ürün elde etmesi veya üretim giderlerini karşılaması; kendisine otomatik olarak mülkiyet üstünlüğü sağlamaz. Bununla birlikte üretim faaliyetine kimin emek ve sermaye koyduğu, ürün gelirlerinin nasıl kullanıldığı, diğer mirasçıların rızası ve tarımsal faaliyetin sürekliliği paylaşım ve gelir hesabı bakımından önem taşır.

Tarımsal taşınmazların fiziksel olarak bölünmesi, her zaman ekonomik yönden uygun değildir. Bölünme sonucu parsellerin verimsizleşmesi, sulama ve ulaşım imkânlarının kaybolması, üretim maliyetinin yükselmesi veya tarımsal işletmenin sürdürülemez hâle gelmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle aynen paylaşım, özgüleme, bedel denkleştirmesi veya satış seçenekleri değerlendirilirken taşınmazın ekonomik niteliği göz ardı edilmemelidir.

Miras ortaklığında taşınmazların yönetimi ve tasarrufu; yalnız miras paylarının hesabından ibaret değildir. Tapu sicili, mirasçılık belgesi, fiilî kullanım, kira ilişkileri, tereke borçları, vergi yükümlülükleri, temsil yetkisi, paylaşma iradesi ve taşınmazın ekonomik niteliği aynı dosya içinde birbirini etkiler. Özellikle miras payının devri, ortaklığın giderilmesi, önalım hakkı, ecrimisil, tapu işlemleri, sağ kalan eşin konut talebi ve paylaşma sözleşmelerinin geçerliliği gibi meseleler, taşınmazın yönetimine ilişkin ilk uyuşmazlığın devamında ayrıca ele alınabilecek bağlantılı hukuki alanları oluşturur.

Miras ortaklığında taşınmazların yönetimi ve tasarrufu; yalnız miras paylarının hesabından ibaret değildir. Tapu sicili, mirasçılık belgesi, fiilî kullanım, kira ilişkileri, tereke borçları, vergi yükümlülükleri, temsil yetkisi, paylaşma iradesi ve taşınmazın ekonomik niteliği aynı dosya içinde birbirini etkiler. Özellikle miras payının devri, ortaklığın giderilmesi, önalım hakkı, ecrimisil, tapu işlemleri, sağ kalan eşin konut talebi ve paylaşma sözleşmelerinin geçerliliği gibi meseleler, taşınmazın yönetimine ilişkin ilk uyuşmazlığın devamında ayrıca ele alınabilecek bağlantılı hukuki alanları oluşturur.

Sonuç ve Değerlendirme

Miras ortaklığı devam ettiği sürece terekeye dahil taşınmazlar üzerinde elbirliği mülkiyeti geçerlidir. Bu durumda mirasçıların belirli bir taşınmaz üzerinde bağımsız ve serbestçe tasarruf edebileceği tapuda belirlenmiş payları bulunmaz. Kanundan, sözleşmeden veya usulüne uygun verilmiş temsil yetkisinden kaynaklanan bir yetki olmadıkça, taşınmazın satışı, ipotek edilmesi, kiraya verilmesi, kullanım biçiminin esaslı şekilde değiştirilmesi ve benzeri işlemlerde mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Taşınmazın korunması için zorunlu ve gecikmesinde sakınca bulunan işlemler dışında, bir mirasçının tek başına yaptığı işlem diğer mirasçılar yönünden uyuşmazlık yaratabilir. Bu nedenle kira sözleşmeleri, kira tahsilatları, vergi ve aidat ödemeleri, sigorta primleri, bakım ve onarım giderleri ile taşınmazın fiilî kullanımına ilişkin kayıtların düzenli tutulması önem taşır. Banka dekontları, faturalar, makbuzlar, yazılı bildirimler, mesajlaşmalar ve diğer belgeler; hem hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmesini kolaylaştırır hem de olası alacak, kullanım bedeli veya paylaşım uyuşmazlıklarında ispat aracı oluşturur.

Uyuşmazlığın çözümünde her somut olayın özellikleri dikkate alınmalıdır. Mirasçıların taşınmaz üzerindeki paylarını görünür hâle getirmek ve sonraki işlemleri kolaylaştırmak amacıyla elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi; taşınmazların korunması ve günlük yönetiminin sağlanması amacıyla miras ortaklığı temsilcisi atanması; ortaklığın sona erdirilmesi ve taşınmazların mirasçılar arasında özgülenmesi veya satış bedelinin paylaşılması amacıyla mirasın paylaşılması yollarından uygun olanı seçilmelidir. Seçilecek hukuki yol; terekenin kapsamı, taşınmazın niteliği, mirasçıların sayısı, aralarındaki anlaşmazlığın düzeyi, fiilî kullanım durumu ve talebin amacı birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

DETAYLI BİLGİ İÇİN LÜTFEN İLETİŞİME GEÇİNİZ.