7464 Sayılı Kanun Uyarınca Turizm Amaçlı Konut Kiralaması

Turizm amacıyla kısa süreli konut kiralamak, yalnızca kiracıyla sözleşme yapıp konutun anahtarını teslim etmekten ibaret değildir. Türkiye’de bir konutun yüz gün veya daha kısa süreyle turizm amacıyla kiraya verilmesi, özel izin ve denetim kurallarına tabidir. Bu kuralların temelini, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun oluşturur. Kanun, turizm amaçlı kiralama faaliyetini izin belgesine bağlar; konutun kullanım biçimine, başvuruyu yapabilecek kişilere, bina kat maliklerinin kararına, tanıtım ve aracılık faaliyetlerine ve idari yaptırımlara ilişkin esasları düzenler.

7464 sayılı Kanun 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kültür ve Turizm Bakanlığı, izin belgesi başvurularını ve denetimleri yürütür. Kanunun uygulanmasına ilişkin ayrıntılar, Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik’te yer alır. Uygulamada taşınmazın niteliği, tapu kaydı, bina ve yönetim planı, kat maliklerinin kararı, kiralama süresi ve tanıtımın nasıl yapıldığı birlikte değerlendirilmelidir.

Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, Avukat Mehmet Altan Koçak tarafından kurulmuş olup Türkiye genelinde hukuki hizmet sunar. Turizm amaçlı konut kiralamasında, mevzuatın genel kurallarının yanı sıra taşınmazın bulunduğu yerdeki ve taşınmazın özel durumundan kaynaklanan şartlar da önem taşır.

Turizm amaçlı konut kiralaması hangi faaliyetleri kapsar?

7464 sayılı Kanun’un kapsamı

7464 sayılı Kanun m. 1, turizm amaçlı konut kiralaması faaliyetlerini ve bu faaliyetlere ilişkin izin belgesi sürecini düzenler. Kanunun temel yaklaşımı, bir konutun turistlere kısa süreyle kiralanmasını olağan konut kiralamasından ayrı bir faaliyet olarak ele almaktır.

Kanun bakımından turizm amaçlı kiralama, konutların kullanıcılara yüz gün veya daha kısa süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır. Bu nedenle kiralamanın yalnızca tatil, gezi veya dinlenme amacıyla yapıldığını kanıtlamak her durumda belirleyici değildir. Süre ve faaliyetin fiilî niteliği ön plana çıkar. Taraflar sözleşmeye “konut kirası” veya “uzun dönemli kira” yazmış olsa da, uygulamada konut yüz gün veya daha kısa süreyle kullanıma sunuluyorsa faaliyetin 7464 sayılı Kanun kapsamında kalması mümkündür.

Kanun, bir konutun tek seferde yüz günden uzun süreyle kiralanmasını kural olarak bu kısa süreli kiralama rejiminin dışında bırakır. Ancak bu istisna, yüz günü aşan sözleşmelerle kısa süreli turizm kiralamasını görünüşte uzun dönemli göstermeye imkân vermez. Aynı konutun ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde dört defadan fazla yüz günden uzun süreli sözleşmelerle kiraya verilmesi de kanunda ayrıca yaptırıma bağlanmıştır. Bu düzenleme, süre sınırının biçimsel sözleşmelerle dolanılmasını önlemeyi amaçlar.

Hangi taşınmazlar konut sayılır?

Kanun, turizm amacıyla kiralanabilecek yerleri “konut” kavramı üzerinden düzenler. Tapuda konut olarak kayıtlı bağımsız bölümler ile konut olarak kullanılmaya elverişli taşınmazlar bu çerçevede değerlendirilebilir. Taşınmazın tapudaki niteliği, fiilî kullanımı ve ilgili mevzuata uygunluğu başvuru aşamasında önem taşır.

Bir taşınmazın ilanında “daire”, “villa”, “apart” veya “rezidans” sözcüklerinin kullanılması, tek başına izin belgesi gerekip gerekmediğini belirlemez. Taşınmazın hukuki niteliği ve kiralama biçimi esas alınır. Tapuda işyeri görünen bir yerin konut gibi kullandırılması, konut olarak tescilli bir taşınmazla aynı hukuki değerlendirmeye tabi olmayabilir. Bu nedenle başvuru öncesinde tapu kaydının ve yapı kullanma durumunun incelenmesi gerekir.

Yüz günden uzun kiralama sınırı nasıl uygulanır?

Yüz gün sınırı, her bir kira ilişkisi bakımından değerlendirilir. Bir sözleşmeyle konutun yüz günden uzun süreyle kiraya verilmesi, bu sözleşmenin doğrudan 7464 sayılı Kanun’daki izin rejimine tabi olmadığı anlamına gelebilir. Ancak aynı konutun kısa süreli kullanıcı değişimleriyle işletilmesi ve bu işlemlerin uzun süreli sözleşme görüntüsü altında yürütülmesi, faaliyetin gerçek niteliğine ilişkin inceleme doğurabilir.

Soru: Konutumu yılda birkaç kez, her seferinde yüz günden kısa süreyle kiraya verebilir miyim?
Kiralama turizm amacı taşıyorsa, her bir kiralama için kural olarak izin belgesi gerekir. Kiralama sayısının az olması veya konutun yalnızca belirli dönemlerde kullanıma açılması, izin zorunluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İzin belgesi alma zorunluluğu

İzin belgesi olmadan kiralama yapılamaz

7464 sayılı Kanun m. 3 uyarınca, turizm amaçlı kiralama faaliyetine başlamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınmalıdır. Başvuru sonuçlanmadan ilan yayımlamak, rezervasyon almak veya konutu turistlere kullandırmak, faaliyetin izinsiz yürütüldüğü iddiasına yol açabilir. İzin belgesinin yalnızca başvuru yapılmış olmasıyla kazanıldığı kabul edilmemelidir; faaliyete başlanabilmesi için belgenin düzenlenmiş olması gerekir.

İzin belgesi, belirli bir konut ve hak sahibi adına düzenlenir. Başka bir taşınmaza, farklı bir malike veya izin belgesinde gösterilmeyen bir konuta kendiliğinden teşmil edilemez. Konutun birden fazla bağımsız bölümden oluşan bir binada bulunması, başvuruda kat maliklerinin kararına ilişkin ek şartları gündeme getirir.

İzin belgesinin düzenlenmesinden sonra, kanun ve yönetmelikte öngörülen niteliklerin korunması gerekir. Belge alınmış olması, konutun sonradan mevzuata aykırı biçimde kullanılması veya zorunlu koşulların kaybedilmesi hâlinde sınırsız bir faaliyet hakkı sağlamaz. Bakanlık, izin şartlarına uyulup uyulmadığını denetleyebilir.

İzin belgesi başvurusunu kim yapabilir?

7464 sayılı Kanun m. 3/5 uyarınca izin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülecekse, kiralamaların münhasıran 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş A grubu seyahat acentası aracılığıyla yapılması gerekir. Bu nedenle malikin özel hukuk bakımından verdiği onay tek başına izin belgesinin yerine geçmez; başvuru ve işletme yapısı kanundaki koşullara uygun olmalıdır.

Birden fazla malikin bulunduğu taşınmazlarda başvuru yetkisi ve diğer maliklerin iradesi ayrıca değerlendirilmelidir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde, tapu kaydı ve başvuruda sunulması gereken rıza belgeleri önem taşır. Başvuruyu tek bir kişinin yapabilmesi, diğer maliklerin onayının her durumda gereksiz olduğu anlamına gelmez.

Tüzel kişiler bakımından da taşınmaz üzerindeki hak ve başvuru şartları incelenmelidir. Şirketin konutu işletmesi, tek başına şirketi kanunda sayılan hak sahiplerinden biri hâline getirmez. Şirket adına başvuru yapılacaksa mülkiyet, intifa veya üst hakkı ilişkisi ile temsil yetkisi birlikte ortaya konmalıdır.

Başvuruda hangi belgeler ve bilgiler gerekir?

Başvuru usulü, Kültür ve Turizm Bakanlığının belirlediği elektronik sistem ve ilgili yönetmelik çerçevesinde yürütülür. Başvuru sahibi, kimlik ve taşınmaz bilgilerini sunar; mülkiyet veya diğer ayni hak durumunu belgeler; gerekli hâllerde kat malikleri kararını, işyeri açma ve çalışma ruhsatını ve başvuruya ilişkin diğer belgeleri ekler. Başvurunun eksiksiz yapılması, izin belgesinin mutlaka düzenleneceğini garanti etmez. Bakanlık taşınmazın niteliğini ve kanuni koşulları ayrıca inceler.

Başvuruda yer alan bilgilerle tapu kaydı, yönetim planı, bina kararları ve ilanlarda kullanılan bilgiler arasında çelişki bulunması gecikmeye veya ret kararına neden olabilir. Malik, başvuru belgelerinin güncel ve taşınmazla uyumlu olmasına dikkat etmelidir. Başvuru sürecinde sunulan rızaların hangi konut ve hangi faaliyet için verildiği açık olmalıdır.

Bina, kat mülkiyeti ve maliklerin kararı

Kat maliklerinin oy birliği şartı

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda, turizm amaçlı kiralama için izin belgesi düzenlenmesi kural olarak binadaki kat maliklerinin oy birliğiyle karar almasına bağlıdır. Bu düzenleme, kısa süreli kullanıcı trafiğinin binadaki diğer konut sahipleri ve sakinler üzerindeki etkisini dikkate alır. Başvuruda yalnızca başvuru sahibinin bağımsız bölümüne ilişkin belgelerin bulunması yeterli olmayabilir; binadaki kat maliklerinin kararını gösteren belge de aranabilir.

Oy birliği şartı, bina yönetiminin veya yönetici imzasının tek başına bütün kat maliklerinin iradesinin yerine geçeceği anlamına gelmez. Kararın, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetim planı çerçevesinde usulüne uygun biçimde alınması ve başvuruda belgelendirilmesi gerekir. Karar metninde turizm amaçlı kiralamaya konu bağımsız bölümün ve faaliyetin açıkça belirlenmesi, sonradan çıkabilecek yorum uyuşmazlıklarını azaltır.

Soru: Apartman yönetiminin onayı izin belgesi almak için yeterli midir?
Her durumda yeterli değildir. Kanunun aradığı karar, ilgili binadaki kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karardır. Yönetici, usulüne uygun biçimde alınmış kararı temsil veya belgelendirme görevini yerine getirebilir; fakat tek başına tüm maliklerin iradesini ikame edemez.

Beşten fazla konut bulunan binalar

7464 sayılı Kanun m. 3/4 uyarınca, üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek bağımsız bölüm sayısı kural olarak binadaki bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşini aşamaz. Aynı kiraya veren adına izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi hâlinde ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile kanunda belirtilen durumlarda ek kat malikleri kararı ibraz edilmelidir. Bu şartlar, her bir turizm amaçlı kiralama için izin belgesi alma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Beşten fazla konut söz konusu olduğunda ruhsat başvurusunda, ilgili belediye veya yetkili idare tarafından yürütülen işyeri açma ve çalışma ruhsatı süreci de dikkate alınmalıdır. İzin belgesi ile işyeri açma ve çalışma ruhsatı farklı hukuki işlemlerdir. Birinin alınması diğerinin yerine geçmez. Ruhsatın hangi idareden, hangi belgelerle ve hangi koşullarda alınacağı taşınmazın bulunduğu yer ve faaliyetin özelliklerine göre değişebilir.

Aynı binadaki konut sayısı değerlendirilirken mülkiyet yapısı ve izin belgesi başvurularındaki kiraya veren bilgileri önem kazanır. Taşınmazların farklı kişiler adına kaydedilmiş olması, fiilî işletme yapısı ve başvurular arasındaki ilişkiyi inceleme dışı bırakmaz. Kanundaki eşik, görünüşteki değil gerçek faaliyet ve ilgili kiraya veren bağlantısı dikkate alınarak uygulanmalıdır.

Yüksek nitelikli konutlara ilişkin farklılıklar

Kanun ve uygulama yönetmeliği, belirli özellikleri taşıyan yüksek nitelikli konutlar bakımından bazı farklı kurallar öngörebilir. Bu istisnalar, “rezidans” veya “site içi daire” olarak tanıtılan bütün taşınmazlara otomatik biçimde uygulanmaz. Taşınmazın mevzuatta aranan nitelikleri taşıması, sunulan hizmetlerin ve yapısal özelliklerin düzenlemeye uygun olması gerekir.

Bu tür konutlarda kat maliklerinin oy birliği şartı ve başvuru belgeleri bakımından uygulanacak hüküm, taşınmazın ilgili düzenlemedeki tanıma girip girmediğine bağlıdır. Yönetim planı, yapı ve işletme özellikleri, sunulan hizmetler ve diğer belgeler birlikte incelenmelidir. İstisnanın koşulları karşılanmadan yalnızca ticari tanıtımda kullanılan “nitelikli konut” ifadesine dayanmak, izin başvurusunun reddi veya faaliyetin denetim konusu olması riskini doğurabilir.

Konutun taşıması gereken şartlar ve izin belgesinin görünür olması

Kullanıma elverişlilik ve konut niteliği

İzin belgesi başvurusunda taşınmazın konut olarak kullanılmaya elverişli olması ve ilgili düzenlemelerde belirtilen asgari nitelikleri taşıması beklenir. Bu koşullar, yalnızca tapuda konut kaydı bulunmasına indirgenemez. Güvenli kullanım, kapasite, temel donanım ve kullanıcıların ihtiyaçlarını karşılayacak fiziki koşullar da değerlendirmeye girer.

Yönetmelik, konutun kullanıcıya sunulması gereken asgari özellikleri ve kapasiteye ilişkin koşulları düzenler. Başvuru sahibi, konutun fiilî durumunun beyan edilen bilgilerle uyuşmasını sağlamalıdır. Konuta kabul edilecek kişi sayısı, taşınmazın yapısı ve mevzuatta belirlenen ölçütlerle uyumlu olmalıdır. İlanlarda kapasitenin olduğundan fazla gösterilmesi, kullanıcı güvenliği yanında izin ve denetim bakımından da sorun yaratabilir.

İzin belgesi plaketinin asılması

7464 sayılı Kanun m. 3, izin belgesi verilen konutun girişinde mevzuatta belirtilen plaketin bulundurulmasını öngörür. Plaket, konutun turizm amaçlı kiralama izni bulunduğunu gösterir. İzin belgesi alınmış olsa dahi bu görünürlük şartına uyulmaması ayrı bir ihlal oluşturabilir.

Plaketin usulüne uygun biçimde ve konutun girişinde görülebilecek yerde bulunması gerekir. Konut bir binanın içinde yer alıyorsa, plaketin doğru bağımsız bölümle ilişkilendirilmesi önemlidir. İzin belgesinin başka bir konuta ait olduğu izlenimini doğurabilecek bir kullanım, denetimde sorun yaratabilir.

Soru: İzin belgesi başvurusu yaptıktan sonra plaket asabilir miyim?
Plaket, izin belgesi düzenlendikten sonra ve belgenin gösterdiği konut için kullanılmalıdır. Başvuru aşamasındaki belge veya başvuru numarası, izin belgesinin yerine geçmez.

Kiralama sözleşmesi, kullanıcı bilgileri ve işletme yükümlülükleri

Kısa süreli kiralama sözleşmesi

Turizm amaçlı konut kiralamasında tarafların kiralama ilişkisini yazılı ve anlaşılır biçimde kurması, ödeme, kullanım süresi, konutun teslimi, kişi sayısı ve iptal koşulları gibi konuları belgelendirmesi bakımından önemlidir. 7464 sayılı Kanun’un izin rejimi, taraflar arasındaki sözleşmenin özel hukuk hükümlerine tabi olmasını ortadan kaldırmaz. İzin belgesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmenin yerine geçmez.

Sözleşmede konutun açık adresi, kiralama dönemi, toplam bedel, ödeme yöntemi, konutta kalacak kişilerin sayısı ve tarafların sorumlulukları doğru biçimde gösterilmelidir. Konutun kullanım amacı ve bina kurallarına uyma yükümlülüğü de açıkça düzenlenebilir. Sözleşme, izin belgesinde belirtilen konut ve izin sahibiyle uyumlu olmalıdır. İlanı veren, sözleşmeyi imzalayan ve bedeli tahsil eden kişilerin farklı olması hâlinde bu kişilerin yetkisi ve sorumluluğu ayrıca açıklanmalıdır.

Kimlik bildirim yükümlülüğü

Turizm amaçlı konut kiralaması yapan izin belgesi sahibi, konutta kalan kişilere ilişkin kimlik bildirim yükümlülüklerine uymalıdır. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu, konaklama hizmeti sunan yerlerde kalan kişilerin kimlik bilgilerinin bildirilmesine ilişkin kurallar içerir. Turizm amaçlı kiralama faaliyeti de bu yükümlülükler yönünden ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.

7464 sayılı Kanun m. 3/8, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerini turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlara uygular ve bildirim yükümlülüğü bakımından izin belgesi sahibini sorumlu kişi kabul eder. Bu nedenle yükümlülük, yalnızca işletme hizmetini fiilen yürüten kişiye bırakılmış gibi değerlendirilmemelidir. Kimlik bilgilerinin işlenmesi ve saklanmasında kişisel verilerin korunmasına ilişkin kurallara da uyulmalı; veriler mevzuatın öngördüğü amaçla sınırlı kullanılmalıdır.

Denetim ve kayıtların saklanması

Bakanlık, izin belgesine konu konutların kanuni şartları taşıyıp taşımadığını denetleyebilir. Denetim; konutun fiziki durumunu, izin belgesinin konuta uygunluğunu, plaketin bulunup bulunmadığını, tanıtım bilgilerinin doğruluğunu ve kullanıcı kayıtlarına ilişkin yükümlülükleri kapsayabilir. Denetimin kapsamı, somut olay ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenir.

İzin belgesi sahibi; başvuru belgelerini, kat malikleri kararını, sözleşmeleri, ödeme kayıtlarını ve kullanıcı bildirimlerine ilişkin kayıtları düzenli tutmalıdır. Kayıtların saklanması, yalnızca denetim sırasında belge sunmak için değil, kullanıcıyla veya bina yönetimiyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda faaliyet biçimini ortaya koymak için de önemlidir. İlanın içeriği, rezervasyon yazışmaları ve ödeme belgeleri, kiralamanın süresi ve niteliği hakkında delil oluşturabilir.

İlan, tanıtım ve aracılık faaliyetleri

İlanlarda izin bilgisi ve doğru tanıtım

7464 sayılı Kanun m. 5, izin belgesinin iptal edileceği hâlleri düzenler; tanıtım ve aracılık bakımından bu maddeyi genel bir düzenleme gibi göstermek doğru değildir. İzinsiz kiralama ve aracılık ile yanıltıcı tanıtıma ilişkin idari yaptırımlar Kanun’un m. 4’ünde yer alır. İzin belgesi bulunan konut için yapılan tanıtımda konum, nitelik ve fiziksel özelliklere ilişkin bilgilerin doğru olması gerekir; aykırılığın yaptırımı somut fiile ve m. 4’teki koşullara göre belirlenir.

İlan ve aracılık faaliyetlerine ilişkin yükümlülükler, faaliyetin niteliğine ve 7464 sayılı Kanun’daki düzenlemelere göre değerlendirilmelidir. Kanun m. 4, izin belgesi bulunmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenlere yaptırım öngörür; ayrıca 6563 sayılı Kanun’da tanımlanan aracı hizmet sağlayıcılar bakımından, Bakanlık uyarısına rağmen içeriğin yirmi dört saat içinde çıkarılmaması özel bir yaptırım ve içerik çıkarma veya erişimin engellenmesi süreci doğurabilir. Bu sonuçlar her ilan veren veya platform için otomatik değildir; kanundaki kişi, fiil ve usul koşulları gerçekleşmelidir. Konut sahibinin üçüncü kişiye yetki vermesi ise izin belgesi zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

Fotoğrafların, konum bilgilerinin, oda sayısının ve kullanıcı kapasitesinin gerçeğe uygun olması gerekir. İzin belgesinin başka bir konuta ait numarasını kullanmak, yanlış adres göstermek veya yetkisiz bir kişinin izinli konut görüntüsü vermesi ayrıca değerlendirilir. İlanın yayından kaldırılması talebi veya idari bildirim geldiğinde, ilgililer yasal süreleri ve bildirimin kapsamını dikkatle takip etmelidir.

Platformlar ve aracılar bakımından sorumluluk

Konutun kısa süreli kiralanmasına aracılık eden gerçek ve tüzel kişiler, 7464 sayılı Kanun’un öngördüğü izin ve tanıtım kurallarını dikkate almalıdır. Aracılık ilişkisi, yalnızca rezervasyon alma biçiminde kurulmuş olsa dahi faaliyetin gerçek niteliği önem taşır. İlanı yayımlayan platform, konut sahibine müşteri yönlendiren işletme ve sözleşmeyi kuran aracı farklı kişiler olabilir; her birinin sorumluluğu yaptığı faaliyete ve kanundaki düzenlemelere göre değerlendirilir.

Dijital ortamda yayımlanan ilanlar bakımından içeriğin kaldırılması veya erişimin engellenmesi süreçleri de gündeme gelebilir. 5651 sayılı İnternet Ortamında Yapılan Yayınların Düzenlenmesi ve Bu Yayınlar Yoluyla İşlenen Suçlarla Mücadele Edilmesi Hakkında Kanun kapsamında uygulanabilecek süreçler, somut bildirim ve yetkili makam kararına göre değişir. İlan sahibinin veya platformun bildirime süresinde yanıt vermemesi, içerik ve erişim yönünden ek hukuki sonuçlar doğurabilir.

Soru: Bir emlak platformunda ilan vermek için yalnızca ev sahibinin onayı yeterli mi?
Hayır. Ev sahibinin onayı, 7464 sayılı Kanun uyarınca alınması gereken izin belgesinin yerine geçmez. İlanı yayımlamadan önce konutun izin durumu ve ilan veren kişinin yetkisi kontrol edilmelidir.

İzin belgesi sahibinin değişmesi ve konutun devri

Mülkiyet veya hak sahipliği değişiklikleri

İzin belgesi, konut ve başvuru sahibiyle bağlantılı olarak düzenlenir. Konutun satılması, miras yoluyla geçmesi veya taşınmaz üzerindeki intifa ya da üst hakkının değişmesi hâlinde izin belgesinin yeni hak sahibi adına kendiliğinden kullanılmaya devam edeceği varsayılmamalıdır. Devir hâlinde, kanunun ve yönetmeliğin öngördüğü başvuru ve bildirim kuralları incelenmelidir.

Yeni malik, önceki malikin izin belgesini kullanarak faaliyeti sürdürmeden önce kendi durumuna uygulanacak usulü ve süreleri belirlemelidir. Başvuru yapılması gereken hâllerde gecikme, faaliyetin izinsiz yürütüldüğü iddiasına yol açabilir. Devir sözleşmesinde izin belgesinin durumu, başvuru yükümlülükleri ve faaliyetin devredileceği tarih açıkça ele alınmalıdır.

İşletmeci veya aracı değişikliği

Konutun işletme hizmetlerini sağlayan kişinin değişmesi, her durumda izin belgesinin de devredildiği anlamına gelmez. Temizlik, anahtar teslimi, rezervasyon yönetimi veya misafir iletişimi gibi hizmetleri üstlenen işletmeci ile izin belgesi sahibi farklı kişiler olabilir. Ancak bu kişiler arasındaki sözleşme, kanunda izin belgesi sahibi için öngörülen sorumlulukları ortadan kaldırmaz.

İşletmeciye verilen yetkinin kapsamı yazılı olarak belirlenmelidir. İlan verme, bedel tahsil etme, kullanıcılarla sözleşme kurma ve kimlik bildirimlerini yapma yetkilerinin kimde olduğu açık olmalıdır. Sözleşmede yetki sınırlarının belirsiz kalması, denetim sırasında ve kullanıcıyla yaşanan uyuşmazlıklarda sorumluluğun belirlenmesini güçleştirebilir.

İzin belgesi olmadan kiralamanın sonuçları

İdari para cezaları ve faaliyetin durdurulması

7464 sayılı Kanun m. 4, izinsiz turizm amaçlı kiralama ve kanunda sayılan diğer ihlaller için idari yaptırımlar öngörür. İzin belgesi olmadan kiralama yapan kişi hakkında idari para cezası uygulanabilir; kanunun öngördüğü hâllerde belirli süre içinde izin belgesi alma veya faaliyeti sonlandırma yönünde süre verilebilir. Verilen süreye rağmen ihlalin sürmesi, daha ağır yaptırımları gündeme getirir.

Yaptırımın türü, ihlalin niteliğine ve tekrar edip etmediğine göre değişebilir. İzinsiz kiralama, izinsiz konut için aracılık veya ilan faaliyeti, plaket yükümlülüğüne uymama, yanlış ya da yanıltıcı tanıtım, kimlik bildirim yükümlülüğünün ihlali ve yüz günden uzun sözleşmelerle sınırlamayı aşma gibi fiiller farklı yaptırım hükümlerine konu olabilir. Kanundaki idari para cezası tutarları ve uygulanacak usul, ihlalin gerçekleştiği yıl ve yürürlükteki güncel mevzuat dikkate alınarak belirlenmelidir. Yeniden değerleme nedeniyle ceza tutarları zaman içinde değişebileceğinden, eski ilan veya bilgilendirme metinlerindeki rakamlar güncel tutar olarak kabul edilmemelidir.

İdari yaptırım kararına karşı başvuru imkânı, kararın türüne, tebliğ tarihine ve uygulanan usule göre değişir. Kararın tebliğ edildiği tarih, başvuru süresinin hesabında önem taşır. İhlalin gerçekleşmediği, yanlış kişiye yöneltildiği veya eksik incelemeye dayandığı iddia ediliyorsa, bunu destekleyen tapu kayıtları, izin belgeleri, ilan kayıtları, sözleşmeler ve ödeme belgeleri saklanmalıdır.

Tekrar eden uzun süreli sözleşmeler

7464 sayılı Kanun, yüz günden uzun süreli sözleşmelerin ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konut için dört defadan fazla yapılmasını ayrıca yaptırıma bağlar. Bu düzenleme, her sözleşmeyi ayrı ayrı yüz günü aşacak şekilde düzenleyip fiilen kısa süreli ve turizm amaçlı kullanım sağlayan uygulamaları önlemeyi hedefler.

Hangi sözleşmelerin bu sayıya dâhil edileceği, sözleşmelerin tarihleri, tarafları ve konutun fiilî kullanım biçimi incelenerek belirlenir. Sözleşmenin yenilenmesi, aynı kişiyle tekrar yapılması veya kullanıcı değişikliği gibi durumlar değerlendirmeyi etkileyebilir. Bu nedenle sözleşme sürelerini yalnızca kâğıt üzerinde belirlemek yerine, gerçek kullanım düzeniyle uyumlu kayıt tutmak gerekir.

İzin başvurusunun reddi, iptali ve hukuki başvuru yolları

Ret veya iptal kararının değerlendirilmesi

Bakanlık, izin belgesi başvurusunu kanundaki koşulların karşılanmaması, belgelerin eksik veya uyumsuz olması ya da konutun aranan nitelikleri taşımaması hâlinde reddedebilir. Daha önce düzenlenen izin belgesi de kanuni koşulların kaybedilmesi veya yükümlülüklerin ihlali durumunda mevzuata göre iptal edilebilir. Ret veya iptal kararının gerekçesi, başvuru sahibinin hangi eksikliği giderebileceğini ve hangi hukuki yola başvurabileceğini belirler.

Kararın tebliğ edilmesiyle birlikte başvuru süresi ve başvurulacak merci önem kazanır. İdari işlemlere karşı açılabilecek davalarda süreler ve görevli mahkeme, işlemin niteliğine göre belirlenir. Süre hesabında tebliğ tarihi esas alınabileceğinden, kararın elektronik veya fiziki tebliğ bilgileri kayıt altına alınmalıdır. Başvurunun reddine ilişkin gerekçenin yalnızca genel ifadeler içermesi hâlinde, idarenin değerlendirmesinin hangi belge veya olguya dayandığı ayrıca incelenebilir.

Delillerin korunması ve ispat

İzin başvurusu veya idari yaptırım sürecinde iddiaları belgeyle desteklemek gerekir. Tapu kayıtları, kat malikleri kararları, yönetim planı, başvuru ekranı ve yazışmaları, izin belgesi, ilan görüntüleri, sözleşmeler, ödeme kayıtları ve tebligatlar bu açıdan önem taşır. İlanlar sonradan kaldırılabileceği için, içeriğin ve yayımlanma tarihlerinin usulüne uygun biçimde kaydedilmesi uyuşmazlığın çözümüne katkı sağlayabilir.

Konutun belirli bir tarihte kiraya verilmediği veya ilanı başka bir kişinin yayımladığı yönündeki savunmalar da somut kayıtlarla desteklenmelidir. Sadece sözlü açıklama veya sonradan düzenlenmiş belge, her durumda yeterli ispat sağlamayabilir. İdari işlemin dayanağı olan tespit tutanağı ve ekleri incelenmeli; kişiye, konuta ve fiile ilişkin maddi hatalar varsa bunlar açıkça gösterilmelidir.

Uygulamada sık karşılaşılan sorular

Kendi evimde birkaç gün kalacak misafirlerden ücret alırsam izin gerekir mi?

Konutun yüz gün veya daha kısa süreyle kullandırılması ve bunun turizm amaçlı kiralama niteliği taşıması hâlinde izin belgesi gerekliliği gündeme gelir. Ücret alınması, ilan yayımlanması, rezervasyon yapılması ve kullanıcı değişim sıklığı faaliyetin niteliğini belirlemede önem taşıyabilir. Yakınların ücretsiz ve kişisel amaçla konaklaması ile piyasaya açık şekilde kısa süreli kiralama faaliyeti aynı şekilde değerlendirilmez. Somut olayın özellikleri incelenmelidir.

Kiracıyım; ev sahibinin izniyle konutu turistlere kiralayabilir miyim?

Ev sahibinin özel hukuk bakımından verdiği izin, 7464 sayılı Kanun’daki izin belgesinin yerine geçmez. Kanun m. 3/5 uyarınca izin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir; kiraya veren dışındaki kişinin faaliyeti ise ancak kanunda belirtilen A grubu seyahat acentası aracılığıyla yürütülebilir. Ayrıca 7464 sayılı Kanun m. 3/7, kiracının kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralamasını yasaklar. Kira ilişkisinin alt kiralama ve kullanım koşulları da ayrıca değerlendirilmelidir.

İzin belgesi başka bir kişiye devredilebilir mi?

İzin belgesi belirli bir konut ve hak sahibiyle bağlantılıdır. Bu nedenle belgenin, yalnızca taraflar arasında yapılan bir sözleşmeyle başka kişiye devredildiği kabul edilmemelidir. Malik veya hak sahibi değişmişse, yeni kişinin hangi başvuru ve bildirim işlemlerini yapacağı yürürlükteki mevzuata göre belirlenmelidir.

Konutumu bir platformda ilan etmeden önce neyi kontrol etmeliyim?

Öncelikle taşınmazın turizm amaçlı kiralamaya uygun olup olmadığını ve izin belgesinin bulunup bulunmadığını kontrol etmek gerekir. Bina kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın gerekip gerekmediği, aynı kiraya veren adına aynı binadaki konut sayısının beşi aşıp aşmadığı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı şartı ayrıca incelenmelidir. İlan, izin belgesindeki konutla ve gerçek özelliklerle uyumlu olmalıdır.

İzin belgem var; belediyeden ayrıca ruhsat almam gerekir mi?

İzin belgesi ile işyeri açma ve çalışma ruhsatı farklı belgelerdir. Aynı kiraya veren adına aynı binada bulunan konutların toplam sayısı beşi aşıyorsa 7464 sayılı Kanun m. 3 uyarınca işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması gerekir. Bunun dışında taşınmazın kullanım biçimi ve yerel düzenlemeler de ek izin veya ruhsat koşullarını gündeme getirebilir. Konutun bulunduğu yer ve faaliyet yapısı incelenmeden genel bir yanıt vermek doğru olmaz.

Turizm amaçlı kiralama öncesinde kontrol edilmesi gerekenler

Faaliyete başlamadan önce taşınmazın tapu niteliği ve başvuruyu yapacak kişinin hak sahipliği incelenmelidir. Kiralama süresi yüz gün veya daha kısa olacaksa izin belgesi alınmadan rezervasyon ve kiralama faaliyetine başlanmamalıdır. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binada kat maliklerinin oy birliği kararının gerekip gerekmediği, binadaki konut sayısı ve nitelikli konut istisnası ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Başvuru belgeleri ile ilan bilgileri aynı taşınmazı ve aynı izin sahibini göstermelidir. Konutun kapasitesi, özellikleri ve kullanıcıya sunulan bilgiler gerçek durumla uyumlu olmalıdır. İzin belgesi alındıktan sonra plaket, kimlik bildirimi, sözleşme ve kayıt yükümlülükleri sürer. Mülkiyet veya işletme yapısındaki değişiklikler de izin belgesinin kullanılma biçimini etkileyebilir.

7464 sayılı Kanun’un uygulanmasında tek başına bir belgeye veya sözleşme başlığına dayanmak yeterli değildir. Konutun hukuki niteliği, kiralama süresi, fiilî kullanım biçimi, bina kararları, başvuru sahibinin taşınmaz üzerindeki hakkı ve tanıtım faaliyetinin içeriği birlikte ele alınmalıdır. Bu unsurların baştan doğru belirlenmesi, izin sürecinin ve kiralama faaliyetinin mevzuata uygun yürütülmesine yardımcı olur.