KAÇAK YAPI, YIKIM VE İMAR YAPTIRIMLARI
Marmaris, Datça ve Muğla kıyı şeridinde yer alan konutlar, oteller, marinalar ve ticari işletmeler; 3194 sayılı İmar Kanunu, Kıyı Kanunu, Tabiat Varlıklarını Koruma Mevzuatı ve Özel Çevre Koruma hükümleri uyarınca çok sıkı denetim ve yaptırımlara tabidir. Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı inşa edildiği iddia edilen yapılar hakkında idareler tarafından tesis edilen işlemler; telafisi güç yıkım tehlikeleri, fahiş tutarlara ulaşan idari para cezaları ve hapis cezası öngören adli soruşturmalar doğurabilmektedir.
Koçak Hukuk Bürosu; yapı tatil zaptının düzenlenmesinden encümenin yıkım ve para cezası kararlarına, idare mahkemelerinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davalarının ikamesinden Asliye Ceza Mahkemelerindeki ceza davalarının takibine kadar sürecin her aşamasında mülk sahiplerine ve işletmecilere stratejik hukuki temsil sunmaktadır.
İdari Yaptırımlara Karşı Yürütülen Hukuki Süreçler
1. Yapı Tatil Zaptı ve İnşaatın Mühürlenmesi (İmar Kanunu m. 32)
Belediye veya il özel idaresi fen elemanları tarafından ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıldığı iddia edilen inşaatlar hakkında düzenlenen Yapı Tatil Zaptı, idari sürecin ilk basamağıdır. Zaptın yapıya asılmasıyla inşaat derhal durdurulur ve mühürlenir. Yapı tatil zaptında aykırılığın net, ölçülebilir ve bağımsız bölüm bazında somut olarak gösterilmemesi, tespitteki fenni hatalar veya tebligat usulsüzlükleri, işlemin idari yargıda iptalini gerektiren başlıca hukuki sakatlıklardır.
2. Belediye Encümeni Yıkım Kararları ve İptal Davaları
3194 sayılı Kanun m. 32 uyarınca, yapı tatil zaptı ile tanınan 30 günlük yasal süre içinde ruhsat alınmaması veya aykırılığın giderilmemesi durumunda belediye encümeni tarafından yıkım kararı alınmaktadır. Mülkiyet hakkını doğrudan ortadan kaldıran yıkım kararlarına karşı, yetkili İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılmalıdır. İdare mahkemesinden yürütmenin durdurulması kararı alınmadığı takdirde, idare fiili yıkım sürecini başlatabilmektedir.
3. Fahiş İmar Para Cezaları ve Hesaplama Hataları (İmar Kanunu m. 42)
Belediye encümenleri, aykırılık iddiasına dayalı olarak Kanun’un 42. maddesi gereğince ağır idari para cezaları tesis etmektedir. Ancak uygulamada; ceza hesaplanırken yapının sınıf ve grubunun hatalı belirlenmesi, yapının tamamı üzerinden ceza kesilmesi, çevre ve şehircilik katsayılarının yersiz artırılması gibi sebeplerle fahiş tutarlar ortaya çıkmaktadır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7 çerçevesinde süresi içinde açılacak iptal davası ile hukuka aykırı hesaplanan cezaların iptali sağlanmaktadır.
Adli Soruşturmalar ve Özel Koruma Alanları
4. İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu ve Ceza Savunması (TCK m. 184)
Yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişiler hakkında, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 184 kapsamında 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası istemiyle Asliye Ceza Mahkemelerinde kamu davası açılmaktadır. Savunma sürecinde; yapılan imalatın kanun anlamında bağımsız bina vasfında olup olmadığı, basit onarım ve tadilat niteliği taşıyıp taşımadığı ve TCK m. 184/5 uyarınca etkin pişmanlık (aykırılığın giderilmesiyle kamu davasının düşürülmesi) şartları teknik bilirkişi raporlarıyla takip edilmektedir.
5. Doğal Sit Alanları ve Kıyı Şeridi Yapılaşma İhtilafları
Marmaris ve çevresinde yer alan 1., 2. ve 3. Derece Doğal Sit Alanları ile Özel Çevre Koruma (ÖÇK) bölgelerinde genel imar mevzuatının yanı sıra 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Bu hassas bölgelerde izinsiz fiziki müdahale iddialarına dayalı ceza davaları, Çevre İl Müdürlükleri tarafından tesis edilen Yapı Kayıt Belgesi iptalleri ve Milli Emlak tahliye işlemlerine karşı idari ve yargısal itiraz süreçleri yürütülmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yapı tatil zaptı tutulduğunda inşaata devam edilebilir mi?
Cevap: Hayır. Yapı tatil zaptının yapıya asılmasıyla birlikte inşaat kanunen durdurulmuş sayılır. Mührün fekki yapılarak inşaata devam edilmesi durumunda hem Türk Ceza Kanunu m. 203 kapsamında mühür bozma suçu oluşur hem de TCK m. 184 kapsamındaki ceza yaptırımları ağırlaşır.
Yıkım kararı tebliğ edildiğinde idare hemen yıkım yapabilir mi?
Cevap: Belediye encümeni tarafından alınan yıkım kararı icrai bir idari işlemdir. İdare Mahkemesinden yürütmenin durdurulması kararı alınmadığı takdirde idare yıkım ihalesine çıkarak fiili yıkımı gerçekleştirme yetkisine sahiptir. Bu sebeple tebligat alınır alınmaz gecikmeksizin yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açılmalıdır.
İmar para cezası ödendiğinde kaçak yapı yasallaşmış olur mu?
Cevap: Hayır. İmar Kanunu m. 42 uyarınca kesilen idari para cezasının ödenmesi yapıyı ruhsatlı veya yasal hale getirmez. Yapının yasal statü kazanması ancak yürürlükteki imar planına uygun şekilde tadilat projesi hazırlanarak ruhsata bağlanması ile mümkündür.
İmar kirliliğine neden olma ceza davasından (TCK m. 184) nasıl kurtulunur?
Cevap: TCK m. 184/5 hükmü gereğince, kişinin ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi durumunda kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza tüm sonuçlarıyla ortadan kalkar. Ayrıca imalatın kanun anlamında bina niteliğinde olmadığının teknik bilirkişi incelemesiyle kanıtlanması halinde beraat kararı verilmektedir.
