Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim ve Satışın Hukuki Çerçevesi

Bir taşınmaza birlikte sahip olan kişiler, malın kullanımı, yönetimi veya geleceği konusunda her zaman anlaşamaz. Miras kalan bir evin kim tarafından kullanılacağı, ortak arsanın nasıl değerlendirileceği ya da bir paydaşın ortaklıktan nasıl çıkacağı konusunda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi davasına yol açabilir. Uygulamada “izaleişuyu” adıyla da bilinen bu dava, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar.

Ortaklığın giderilmesinde iki temel yöntem bulunur: aynen taksim ve satış yoluyla paylaşma. Aynen taksimde ortak mal, hukuken ve fiilen bölünerek hak sahiplerine özgülenir. Satışta ise mal paraya çevrilir ve elde edilen bedel, hak sahiplerine payları doğrultusunda dağıtılır. Bu yöntemler arasındaki seçim, yalnızca tarafların tercihine bağlı değildir. Malın niteliği, paylaşmanın ekonomik sonuçları ve kamu hukukundan doğan sınırlamalar da belirleyicidir.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 699. maddesi, temel ayrımı şu şekilde kurar: “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.” Bununla birlikte, tarafların anlaşarak yapacağı satış ile mahkemenin uyuşmazlığı çözmek amacıyla hükmedeceği satışın koşulları aynı değildir.

Davanın amacı, bir paydaşı cezalandırmak veya diğer paydaşın mülkiyetini karşılıksız biçimde sona erdirmek değildir. Mahkeme, ortak mülkiyet ilişkisini kanunun izin verdiği yöntemle tasfiye eder. Bu nedenle değerlendirme, yalnızca “kim satış istiyor?” sorusuyla sınırlı kalmaz; “mal hangi yöntemle, hukuka uygun ve ekonomik bütünlüğü korunarak paylaşılabilir?” sorusuna da cevap arar.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyetinde Paylaşma Hakkı

Paylı mülkiyette pay, taşınmazın belirli bir bölümünü göstermez

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 688. maddesine göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir malın tamamına belirli paylarla maliktir. Dolayısıyla tapuda yazan pay, kural olarak taşınmazın belirli bir köşesini, katını veya odasını göstermez.

Örneğin bir arsanın yarı payına sahip olmak, arsanın yola bakan yarısının doğrudan o kişiye ait olduğu anlamına gelmez. Paydaşlar kendi aralarında kullanım düzeni oluşturmuş olabilir. Ancak bu düzen, geçerli bir mülkiyet paylaşımıyla aynı sonucu doğurmaz.

Paydaşların yıllardır farklı bölümleri kullanması aynen taksim sayılır mı?

Fiilî kullanım düzeni, taşınmazın nasıl değerlendirildiğini ve olası paylaşma seçeneklerini anlamak bakımından önem taşıyabilir. Buna karşılık ayrı kullanım, kendiliğinden yeni tapu parselleri veya bağımsız mülkiyet hakları oluşturmaz. Aynen taksim için uygulanacak paylaşmanın mülkiyet ve imar hukuku bakımından da geçerli olması gerekir.

Elbirliği mülkiyetinde hak, ortaklığın tamamına yayılır

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 701. maddesi, elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş paylarının bulunmadığını ve her birinin hakkının ortaklığa giren malların tamamına yayıldığını düzenler. Miras ortaklığı, bu mülkiyet türünün en sık karşılaşılan örneklerindendir.

Mirasçılık belgesinde miras oranlarının gösterilmesi, elbirliği mülkiyetine tabi her taşınmaz üzerinde ayrı ayrı tasarruf edilebilir paylar oluştuğu anlamına gelmez. Miras payı ile belirli bir taşınmazdaki paylı mülkiyet payını birbirinden ayırmak gerekir.

Aynı Kanun’un 703. maddesi uyarınca, aksine hüküm bulunmadıkça elbirliği mülkiyetindeki paylaştırmada da paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Bununla birlikte mirasın paylaşılması ve tarımsal arazilerin devri gibi konularda özel düzenlemeler öncelik kazanabilir.

Her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 698. maddesi, hukuki işlemden veya malın sürekli bir amaca özgülenmesinden kaynaklanan devam yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaşa paylaşmayı isteme hakkı tanır. Paydaşın payının küçük olması, bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Ancak paylaşmayı isteme hakkı sınırsız değildir. Kanun, bu hakkın hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırılabileceğini; taşınmazlarda ortaklığın devamına ilişkin sözleşmenin resmî şekle tabi olduğunu belirtir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

“Uygun olmayan zaman” değerlendirmesi, somut olayın özelliklerine dayanır. Bir paydaşın satışı istememesi, taşınmaza duygusal bağlılık duyması veya gelecekte değer artışı beklemesi, kendiliğinden davanın reddini gerektirmez. Paylaşmayı engellediği ileri sürülen durumun hukuki dayanağı ve ortaklık üzerindeki somut etkisi açıklanmalıdır.

Dava Öncesinde Arabuluculuk ve Anlaşmalı Paylaşma

Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk dava şartıdır

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı zorunlu tutar.

Bu düzenleme, tarafları anlaşmaya zorlamaz. Dava şartı, arabuluculuk yoluna başvurulmasıdır. Görüşmeler sonunda anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeden ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Hiç başvuru yapmadan dava açmak ise dava şartı eksikliği nedeniyle usulden ret riski doğurur.

Arabuluculuk görüşmelerinde yalnızca satış veya bölünme seçenekleri konuşulmaz. Bir paydaşın diğerlerinin haklarını satın alması, taşınmazların karşılıklı devri, satış yönteminin belirlenmesi veya bedelin ödeme koşulları üzerinde de uzlaşma sağlanabilir. Ancak görüşmelerin bütün hak sahiplerini kapsaması ve anlaşmanın tasarruf yetkisi bulunan kişilerce kurulması gerekir.

Arabuluculuk anlaşması imar ve tarım sınırlamalarını aşamaz

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, taşınmazla ilgili anlaşmanın kanuni sınırlamalara, usul ve esaslara uygun hazırlanmasını arar. Aynı madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Dolayısıyla tarafların bir tarlayı küçük parçalara ayırma konusunda anlaşması, tarım mevzuatındaki bölünme yasağını ortadan kaldırmaz. Benzer şekilde imar mevzuatına aykırı bir ifraz, sırf arabuluculuk anlaşmasına yazıldığı için uygulanabilir hâle gelmez.

Bir paydaş diğerlerinin payını anlaşmayla satın alabilir mi?

Evet. Taraflar bedel, ödeme ve devir koşullarında anlaşabilir. Taşınmaz devrinde şekil şartları ve varsa özel izinler ayrıca gözetilmelidir. Kanun’un 18/B maddesi, icra edilebilirlik şerhinden sonra taraflardan birinin tapu müdürlüğünden tescil isteyebilmesine de imkân tanır. Tapu müdürlüğü, taşınmaza ilişkin mevzuatın gerektirdiği incelemeyi yapar.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görev, Yetki ve Taraflar

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarını, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır.

Taşınmazlarda aynı Kanun’un 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaza ilişkin davada, kanunun öngördüğü koşullarla taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğer taşınmazlar hakkında da dava açılabilir. Buna karşılık mirasın tümünün paylaşılması gibi farklı hukuki nitelikteki taleplerde yetki değerlendirmesini ayrıca yapmak gerekir.

Davada bütün ortakların yer alması gerekir. Davayı açmayan paydaşlar davalı olarak gösterilir. Tapuda malik görünen kişinin ölmüş olması durumunda mirasçılar belirlenmeli ve taraf oluşumu buna göre sağlanmalıdır.

Paydaşlardan biri davaya katılmak istemezse dava ilerler mi?

Taraf olmak ile davaya gönüllü katılmak farklıdır. Usulüne uygun biçimde davalı gösterilen ve kendisine tebligat yapılan paydaşın duruşmaya gelmemesi, tek başına davayı durdurmaz. Ancak mahkeme, eksik hak sahibiyle ortaklığı tasfiye edemez.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 316. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesindeki bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır. Bu usul, tapu kayıtlarının, paylaşma taleplerinin ve teknik itirazların zamanında sunulması gereğini ortadan kaldırmaz.

Aynen Taksim Nedir ve Hangi Koşullarda Uygulanır?

Aynen taksim, hukuken bağımsız mülkiyet oluşturmalıdır

Aynen taksim, ortak malın paydaşlara ayrı mülkiyet sağlayacak biçimde bölüştürülmesidir. Bir arsanın mevzuata uygun parsellere ayrılması veya elverişli bir yapıda kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin tahsisi bu yönteme örnek oluşturur.

Her fiziksel ayırma, hukuken geçerli aynen taksim değildir. Bahçeyi çitle bölmek veya binanın katlarını sözlü olarak paylaşmak, tapuda bağımsız mülkiyet oluşturmadığı sürece ortaklığı sona erdirmez.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 699. maddesi, paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkimin aynen bölünerek paylaştırmaya karar verebileceğini düzenler. Bu nedenle aynen taksim talebinin açık biçimde ileri sürülmesi ve uygulanabilirliğinin incelenmesi önemlidir.

Teknik bölünebilirlik ile ekonomik uygunluk birlikte aranır

Taşınmazın yüzölçümü, geometrisi, yola bağlantısı, üzerindeki yapılar, kullanım niteliği ve pay oranları paylaşma olanağını etkiler. Bunların yanında oluşacak parçaların ekonomik işlevi de değerlendirilir.

Geniş bir taşınmaz teknik çizim üzerinde bölünebilir. Ancak bölünme sonucunda yola çıkışı bulunmayan, yapılaşamayan veya kullanım değeri ciddi biçimde azalan parçalar ortaya çıkıyorsa aynen taksim uygun olmayabilir.

Türk Medenî Kanunu’nun 699. maddesi, özellikle malın önemli değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak bulunmamasını satış nedenleri arasında sayar. Böylece kanun, yalnızca fiziksel bölünmeyi değil, paylaşmanın ekonomik sonucunu da gözetir.

Büyük yüzölçümlü her arsa aynen paylaşılabilir mi?

Hayır. Yüzölçümünün yeterli olması başlangıç verisidir. Parselin şekli, asgari cephe koşulları, plan kararları, yol bağlantısı ve özel koruma hükümleri bölünmeye engel olabilir. Bu nedenle yalnız tapudaki metrekare bilgisine dayanarak kesin değerlendirme yapılamaz.

Para ile denkleştirme, aynen taksimi tamamlayabilir

Bölünen parçaların aynı yüzölçümünde olması, aynı değerde oldukları anlamına gelmez. Yol cephesi, manzara, ticari kullanım imkânı veya yapılaşma hakkı farklı değerler yaratabilir.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 699. maddesi, parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasını öngörür. Bu yöntem, pay oranları ile tahsis edilen malların değerleri arasındaki farkı giderir.

Ancak denkleştirme, bölünemeyen malın tamamını rızası dışında bir paydaşa bırakıp diğerlerini yalnız para almaya zorlamanın genel dayanağı değildir. Aynen taksimin tamamlayıcısı olan denkleştirme ile malın bütününün bir kişiye özgülenmesi birbirinden ayrılmalıdır. Miras ve tarımsal arazi paylaşımındaki özel hükümler ayrıca değerlendirilir.

İmar Mevzuatı Aynen Taksimi Nasıl Etkiler?

Mahkeme kararı, ifraz koşullarını ortadan kaldırmaz

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesi, ifraz ve tevhit işlemlerinin imar planlarına ve imar mevzuatına uygunluğunu arar. Planlı alanlarda parselasyon durumu, plansız alanlarda ise ilgili düzenlemelerin öngördüğü koşullar incelemeye girer.

Aynı Kanun’un 16. maddesi, tarafların rızası veya mahkeme kararıyla yapılacak ortaklığın giderilmesi ve arazi taksiminin de ilgili hükümlere tabi olduğunu açıkça belirtir. Dolayısıyla mahkeme, imar düzeninin izin vermediği parselleri yalnız tarafların menfaatini gerekçe göstererek oluşturamaz.

İnceleme sırasında belediye veya yetkili idarenin güncel görüşü, imar durumu ve gerekli teknik belgeler önem taşır. Taşınmazın geçmişte bölünebilir olması, bugün de aynı koşulları taşıdığını göstermez.

Koruma alanları ve özel kullanım kararları ayrıca incelenir

Sit alanı, kıyı, orman sınırı veya başka özel koruma statüleri, taşınmazın paylaşılmasını etkileyebilir. Bu durumlarda yalnız genel imar hükümlerini incelemek yeterli olmaz.

Marmaris gibi farklı koruma ve planlama rejimlerinin birlikte görülebildiği yerlerde, taşınmazın güncel hukuki statüsü özellikle belirleyicidir. Aynı bölgede bulunan iki parsel, farklı plan kararlarına veya koruma koşullarına tabi olabilir.

Belediyeden olumlu görüş alınması aynen taksim için yeterli midir?

İdarenin olumlu görüşü önemli bir koşulu karşılayabilir. Ancak mahkeme ayrıca paylara uygunluk, değer kaybı ve uygulanabilir tahsis planını inceler. İmar bakımından mümkün olan bölünme, ekonomik yönden uygun olmayabilir.

Binalarda Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklığın Giderilmesi

Bağımsız bölüm tahsisi, satışa alternatif oluşturabilir

Bir yapıyı arsasıyla birlikte fiziksel olarak bölmek mümkün olmayabilir. Buna karşılık binadaki bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet kurulması mümkünse kat mülkiyeti yoluyla paylaşma gündeme gelir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi, ortaklardan veya mirasçılardan birinin istemi üzerine, elverişli taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilebilmesini düzenler.

Bu imkân, çok katlı her binada kendiliğinden uygulanmaz. Yapının hukuki durumu, bağımsız bölümlerin niteliği, paydaş sayısı ve tahsis olanakları birlikte incelenir.

Yapının belgeleri ve tahsis dengesi belirleyicidir

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi, kat mülkiyetinin kuruluşunda mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gibi belgeleri düzenler. Mahkeme, paylaşmayı bu hukuki ve teknik çerçeve içinde değerlendirir.

Bağımsız bölümlerin farklı büyüklükte, katta veya kullanım türünde olması, denkleştirme ihtiyacı doğurabilir. Bir işyeri ile konutun aynı yüzölçümünde bulunması, eşit değerde olduklarını göstermez.

Binada herkesin kullandığı bir daire varsa doğrudan o daire kendisine verilir mi?

Mevcut kullanım, tahsis değerlendirmesinde dikkate alınabilecek bir olgudur. Ancak kendiliğinden mülkiyet hakkı yaratmaz. Tahsis, paylar, bölüm değerleri ve kat mülkiyeti koşulları gözetilerek yapılır. Hukuka aykırı yapılaşma veya giderilemeyen belge eksiklikleri, bu yöntemin uygulanmasını engelleyebilir.

Tarım Arazilerinde Aynen Taksimin Özel Sınırları

Asgari ve yeter gelirli arazi büyüklükleri birlikte değerlendirilir

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin parçalanmasını sınırlayan özel hükümler içerir. Kanun’un 8. maddesi, belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanacağını ve kanuni sınırların altında ifraz yapılamayacağını düzenler.

Aynı Kanun’un 8/A maddesi ise yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini, bölgesel farklılıklar ve ekonomik bütünlük esaslarıyla ele alır. Bu nedenle yalnız arazinin toplam yüzölçümüne bakmak yeterli değildir. Arazi sınıfı, bulunduğu yer ve diğer arazilerle ekonomik ilişkisi de önem taşır.

Kanun’un 8/B maddesi, tarım arazilerinde taksim, ifraz ve maddede sayılan diğer işlemleri Bakanlık iznine bağlar. Paydaşların oybirliği, bu izin ve sınırlamaların yerine geçmez.

Miras kalan tarım arazisinde özel devir yolları bulunur

5403 sayılı Kanun’un 8/C maddesi, mirasa konu tarımsal arazinin belirli koşullarla bir veya birden fazla mirasçıya, aile malları ortaklığına, mirasçıların payları oranında ortak oldukları limited şirkete ya da üçüncü kişilere devri seçeneklerini düzenler.

Anlaşmazlık hâlinde ehil mirasçıya devir ve diğer kanuni seçenekler gündeme gelebilir. Taşınmazın kendisine devrini isteyen mirasçı bulunmaması durumunda ise satış söz konusu olabilir.

Miras kalan tarla doğrudan açık artırmaya çıkarılır mı?

Her dosyada aynı sonuca varılmaz. Özel tarım hükümlerinin uygulanabilirliği, mirasın açıldığı tarih, arazinin niteliği ve geçiş düzenlemeleri incelenmelidir. Tarımsal arazi uyuşmazlığını sıradan bir arsa paylaşımı gibi ele almak, uygulanması gereken yöntemin yanlış belirlenmesine yol açabilir.

Birden Fazla Taşınmazın Paylaşılmasında İzlenecek Yöntem

Birden fazla malın bulunması, tek bir taşınmaza göre farklı paylaşma olanakları yaratabilir. Ancak bütün malvarlığının aynı hukuki rejime tabi olduğu varsayılamaz.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 642. maddesi, mirasın paylaşılmasında hâkime, mirasçılardan birinin istemi üzerine terekenin tamamını ve her bir malı dikkate alarak mümkünse taşınmazların tamamını ayrı ayrı mirasçılara verme imkânı tanır. Değer farkları para ödenerek giderilebilir.

Buna karşılık farklı hukuki sebeplerle paylı mülkiyete konu olmuş taşınmazlarda, her malın paydaş çevresi ve pay oranları farklı olabilir. Mirasın paylaşılmasına ilişkin özel imkânı, her ortaklığın giderilmesi davasına otomatik biçimde taşımak doğru değildir.

Bir taşınmaz aynen paylaşılırken diğeri satılabilir mi?

Koşulları varsa farklı mallar hakkında farklı yöntemler uygulanabilir. Mahkemenin her taşınmazın niteliğini ve paylaşılabilirliğini ayrı değerlendirmesi gerekir. Bir parselin bölünememesi, başka bir parselin de zorunlu olarak satılacağı anlamına gelmez.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesine Ne Zaman Karar Verilir?

Satış, aynen paylaşmanın uygun olmadığı hâllerde gündeme gelir

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 699. maddesi, bölme isteminin durum ve koşullara uygun görülmemesi, özellikle malın önemli değer kaybına uğramadan bölünememesi durumunda açık artırmayla satışa hükmedileceğini belirtir.

Tek bir bağımsız bölüm niteliğindeki konut, imar bakımından bölünemeyen parsel veya işlevini kaybetmeden ayrılamayan taşınır mal, satışın gündeme gelebileceği örneklerdir. Bununla birlikte her örnekte teknik ve hukuki koşullar ayrıca incelenir.

Mahkeme satışa karar verdiğinde kural olarak yalnız davacının payını değil, ortaklığın konusu olan malı tasfiye eder. Elde edilen bedel, pay ve hak sahipliği esaslarına göre dağıtılır.

Çoğunluk payı veya fiilî kullanım, malı satın alma önceliği sağlamaz

Paydaşlardan biri taşınmazı bütünüyle edinmek isteyebilir. Ancak çoğunluk payına sahip olmak, uzun süre taşınmazda oturmak veya bakım giderlerini karşılamak, genel hükümler kapsamında doğrudan mülkiyet tahsisi sağlamaz.

Taraflar anlaşarak devir yapabilir. Anlaşma yoksa malı edinmek isteyen paydaş, uygulanacak artırma usulüne katılabilir. Mirasın paylaşılması veya tarımsal arazinin devri gibi özel hükümler varsa bunlar ayrıca değerlendirilir.

Paydaş “ben satılmasını istemiyorum” diyerek satışı engelleyebilir mi?

Salt karşı çıkma yeterli değildir. Paylaşma hakkını engelleyen geçerli bir hukuki neden veya uygulanabilir aynen taksim seçeneği bulunmalıdır. Mahkeme, itirazın somut dayanağını değerlendirir.

Açık Artırmanın Paydaşlar Arasında Yapılması ve Mirasçılara Özgü Düzenleme

Paydaşlarla sınırlı satışta genel kural oybirliğidir

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 699. maddesi, satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasını bütün paydaşların rızasına bağlar. Çoğunluğun onayı yeterli değildir.

Bu rıza bulunmadığında, özel kanuni düzenlemeler saklı kalmak üzere, artırmanın üçüncü kişilere de açık yapılması gerekir. Dolayısıyla bir paydaşın malın aile içinde kalmasını istemesi, genel kural bakımından tek başına katılımı sınırlamaz.

Yalnız miras yoluyla malik olanlar için ilk artırmada özel usul uygulanır

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine 7589 sayılı Kanun’la eklenen düzenleme, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar için özel bir yöntem getirir.

Bu koşullarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Kanun, bu özel artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanacağını belirtir.

Bu düzenleme ile bütün paydaşların rızasına dayanan sınırlı artırma aynı değildir. İlkinde kanunun belirlediği özel koşullar, ikincisinde ise oybirliği belirleyicidir.

Mirasçılardan biri payını dışarıdan bir kişiye devretmişse özel usul uygulanır mı?

Mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunması, özel düzenlemenin uygulanmasını etkiler. Güncel tapu kaydı ile maliklerin edinme nedenleri birlikte incelenmelidir.

Geçiş hükmü de gözden kaçırılmamalıdır. 7589 sayılı Kanun’un ilgili değişiklikleri, 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz. Bu nedenle yalnız dava veya karar tarihi üzerinden değerlendirme yapılamaz.

Satış Memurluğu, Elektronik Artırma ve İhale Koşulları

Satış kararı ile satışın gerçekleşmesi farklı aşamalardır

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322. maddesi, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış gerektiğinde hâkimin satış memuru görevlendirmesini ve satışın İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılmasını öngörür.

Taşınmazın ayni hakkını etkileyen kararlar bakımından aynı Kanun’un 367. maddesindeki kesinleşme koşulu gözetilir. Kararın verilmesi, taşınmazın hemen el değiştirdiği anlamına gelmez.

Satış aşamasında değerleme, şartname, ilan, artırma, bedelin ödenmesi, ihalenin kesinleşmesi ve tescil işlemleri ayrı işlevler taşır. Bu işlemlerin her birinde yapılacak itirazın konusu ve başvuru yolu farklılaşabilir.

Paydaşın artırmaya katılması teminat koşullarından bağımsız değildir

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi, elektronik artırmaya katılımda muhammen kıymetin yüzde onu tutarında teminat esasını düzenler. Güncel hükümde paydaş veya mirasçı olmak, kendiliğinden teminat muafiyeti sağlamaz.

Kanunun belirlediği istisnalar dışında paydaş da artırmaya katılım koşullarını yerine getirmelidir. Ayrıca kendi payına düşecek satış bedelini ileride alacak olmak ile ihale bedelini ödeme yükümlülüğü farklı konulardır. Ödenecek tutar ve olası mahsup, satış dosyasının hukuki koşullarına göre belirlenir.

Asgari ihale koşulu, beklenen satış fiyatıyla aynı değildir

2004 sayılı Kanun’un 114 ve 115. maddeleri, tekliflerin kabulü için muhammen kıymet, öncelikli alacaklar ve satış giderleri üzerinden koşullar getirir. Genel artırma rejiminde muhammen kıymetin yüzde ellisi esas alınsa da bu oran, taşınmazın mutlaka bu bedelle satılacağı anlamına gelmez.

Yalnız malik mirasçılar arasında yapılan özel ilk artırmada ise 114. madde, muhammen kıymetin yüzde yüzünü esas alan farklı bir eşik öngörür. İlgili alacak ve gider koşulları da ayrıca uygulanır.

İhalede en yüksek teklifi veren kişinin bedeli ödememesi, yalnızca satın almaktan vazgeçme olarak değerlendirilemez. Güncel 114. madde, teminatın akıbetine ve idari para cezasına ilişkin sonuçlar düzenler. Bu nedenle paydaşın da ödeme imkânını önceden planlaması gerekir.

Bilirkişi İncelemesi ve Değerleme Neden Belirleyicidir?

Aynen taksim ve satış değerlendirmeleri farklı teknik sorular içerir. Harita uzmanı bölünme projesini, inşaat uzmanı yapının durumunu, değerleme uzmanı ekonomik farklılıkları, gerektiğinde tarım uzmanı ise arazinin niteliğini inceleyebilir.

Bilirkişi raporu, yalnızca “bölünemez” veya “satılması uygundur” sonucunu yazmakla yetinmemelidir. Bölünmeye engel olan koşullar, alternatifler ve değer kaybının nedenleri somut biçimde açıklanmalıdır. Nihai hukuki kararı ise mahkeme verir.

Bilirkişinin belirlediği değer kesin midir?

Değerleme, denetlenebilir teknik gerekçeye dayanmalıdır. Emsallerin uygunluğu, taşınmazın hukuki niteliği, yapıların durumu ve değerleme tarihi itiraz konusu olabilir. Bununla birlikte yalnız “bedel düşüktür” demek yerine hangi verinin neden hatalı olduğunu göstermek gerekir.

Dava sırasında yapılan değerleme ile satış aşamasındaki kıymet takdiri de aynı işlevi taşımaz. İlk değerlendirme paylaşma yöntemine veya denkleştirmeye hizmet ederken sonraki değerlendirme artırmanın dayanaklarından birini oluşturur. Bir aşamadaki rapora yapılan itiraz, başka aşamadaki işlemlere kendiliğinden yapılmış sayılmaz.

Muhdesat, Mülkiyet Uyuşmazlığı ve Satış Bedelinin Dağıtılması

Yapı veya ağaç meydana getirmek ayrı taşınmaz mülkiyeti doğurmayabilir

Ortak taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya benzeri unsurlar için kullanılan “muhdesat” kavramı, paylaşmada ekonomik hak iddialarını gündeme getirebilir.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 684. maddesi, malikin kural olarak bütünleyici parçalara da malik olduğunu düzenler. Bu nedenle bir paydaşın bina yaptırması, yapının üzerinde kendiliğinden ayrı taşınmaz mülkiyeti oluşturmaz.

Ancak yapıyı veya ağaçları meydana getirdiğini ileri süren kişinin ekonomik hak iddiası ayrıca değerlendirilir. Diğer ortakların kabulü, uyuşmazlığın kapsamı ve sunulan deliller, incelemenin yönünü etkiler. Çekişmeli durumlarda ayrı bir tespit davası ve bekletici mesele gündeme gelebilir.

Tapu ve hak sahipliği uyuşmazlıkları paylaşmanın sonucunu etkiler

Tapu iptali ve tescil davası, mirasçılık belgesine ilişkin uyuşmazlık veya pay oranını değiştirecek başka bir dava, ortaklığın hangi kişiler arasında giderileceğini etkileyebilir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165. maddesi, hükmün başka bir dava veya hukuki ilişkinin çözümüne bağlı olduğu durumlarda bekletici mesele kararı verilmesine imkân tanır. Bunun için uyuşmazlıklar arasındaki bağlantının gerçek ve sonuca etkili olması gerekir.

Satış bedeli her durumda brüt pay hesabıyla dağıtılmaz

Pay oranları, dağıtımın temelini oluşturur. Ancak satış giderleri, vergisel yükümlülükler, tapudaki sınırlı ayni haklar, hacizler ve muhdesata ilişkin kabul veya hükümler ayrıca dikkate alınabilir.

Ortaklığın giderilmesi, tapudaki bütün yüklerin kendiliğinden ve karşılıksız silineceği anlamına gelmez. Her hakkın satışa ve dağıtıma etkisi, kendi hukuki niteliğine göre belirlenir.

Taşınmazda tek başına oturan paydaşın kullanım bedeli satış parasından otomatik kesilir mi?

Hayır. Kullanım nedeniyle doğan ecrimisil veya başka alacaklar, kendi talep ve ispat koşullarına tabidir. Ortaklığın giderilmesi davası, ortaklar arasındaki bütün geçmiş hesapları kendiliğinden tasfiye etmez.

Yargılama Giderleri, Önalım Hakkı ve Sürece İlişkin Riskler

Giderler davanın iki taraflı niteliğine göre değerlendirilir

Ortaklığın giderilmesi, sonuçlarından bütün paydaşların yararlanabildiği iki taraflı bir davadır. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekâlet ücretini sıradan bir alacak davasındaki “kazanan ve kaybeden” ayrımıyla değerlendirmek doğru değildir.

Kural olarak giderler ve maktu vekâlet ücreti paylar doğrultusunda ele alınır. Harç, satış gideri ve vergisel yükümlülüklerin dayanakları ise birbirinden farklıdır. Dava açılırken yapılan ödeme, satış aşamasındaki bütün giderleri kapsamayabilir.

Cebrî artırmada yasal önalım hakkı kullanılamaz

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 733. maddesi, cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını düzenler. Dolayısıyla paydaş, açık artırmada üçüncü kişinin aldığı taşınmazı daha sonra yasal önalım hakkıyla edinmeyi beklememelidir.

Bir payın gönüllü satışına ilişkin önalım rejimi ile ortaklığın giderilmesi sonucu gerçekleşen cebrî artırma birbirinden farklıdır. Malı edinmek isteyen paydaşın, uygulanacak artırma yöntemini ve katılım koşullarını zamanında değerlendirmesi gerekir.

Tek taraflı vazgeçme her durumda davayı bitirmez

Ortaklığın giderilmesi davasında diğer paydaşlar da paylaşma isteğini sürdürebilir. Bu nedenle davacının vazgeçme iradesinin dosyaya etkisi, kullanılan usul işleminin niteliği ve diğer tarafların talepleriyle birlikte değerlendirilir.

Benzer biçimde payın dava sırasında devri, davayı kendiliğinden sona erdirmeyebilir. Yeni malik, güncel tapu durumu ve taraf değişikliğinin usulî sonuçları incelenmelidir.

Davanın ne kadar süreceği konusunda da her taşınmaz için geçerli kesin bir takvim verilemez. Taraf sayısı, tebligatlar, mirasçıların belirlenmesi, teknik incelemeler, idari görüşler ve bağlantılı davalar süreyi etkiler. Satış aşaması ise yargılamadan ayrı işlemler içerir.

Aynen Taksim veya Satış Talebi İçin Dosya Hazırlığı

Aynen taksim isteyen kişinin yalnızca satışa karşı çıkması yeterli olmaz. Bölünmenin hangi yöntemle yapılabileceğini, oluşacak parçaların paylara nasıl karşılık geleceğini ve hukuki engellerin bulunup bulunmadığını ortaya koyması gerekir.

Satış isteyen kişi bakımından da güncel tapu kaydı ve paydaş listesinin belirlenmesi başlangıç noktasıdır. Taşınmazın değeri, üzerindeki yapılar, sınırlı ayni haklar ve özel artırma koşulları, satışın ekonomik sonucunu doğrudan etkiler.

Dosya hazırlığında özellikle şu belgeler ve bilgiler işlev taşır:

• Güncel tapu kaydı, takyidatlar ve edinme nedenleri.
• Mirasçılık belgeleri ve hak sahiplerinin bilgileri.
• Kadastro verileri, imar durumu ve ifraza ilişkin idari görüşler.
• Yapı ruhsatı, mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi.
• Tarım arazilerinde arazi sınıfı ve yetkili idarenin değerlendirmesi.
• Muhdesat, kullanım veya paylaşma anlaşmalarına ilişkin belgeler.
• Arabuluculuk son tutanağı ve varsa anlaşma belgeleri.

Taşınmazın satılmasını istemeyen paydaş hangi noktaya odaklanmalıdır?

Öncelikle uygulanabilir aynen taksim veya kat mülkiyetiyle paylaşma seçeneğini somutlaştırmalıdır. Malın aileden kalması ya da ileride değerlenebilecek olması yerine, hukuken geçerli bir paylaşma modeli ve bunu destekleyen teknik veriler belirleyici olur.

Avukat Mehmet Altan Koçak tarafından kurulan ve Türkiye genelinde hukuki hizmet sunan Marmaris Koçak Hukuk Bürosunun çalışma alanıyla ilgili bu uyuşmazlıklarda, yerel imar ve koruma koşulları ile genel mülkiyet hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir. Aynen taksim veya satış yönündeki talebin sağlamlığı, taşınmazın gerçek hukuki ve teknik durumuyla uyumuna bağlıdır.