Kira Tespiti ve Kira Bedelinin Artırımı Arasındaki Fark

Kira bedelinin her yıl artırılması ile mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi aynı işlem değildir. Yıllık artış, devam eden kira ilişkisinde sözleşmenin ve kanuni sınırların uygulanmasını ifade eder. Kira tespiti ise tarafların anlaşamadığı durumda, belirli bir kira dönemi için ödenecek bedelin mahkeme kararıyla belirlenmesidir. Hangi yöntemin uygulanacağı; sözleşmenin başlangıcına, geçen kira yıllarına, artış hükmüne ve daha önce verilmiş bir kira tespit kararının bulunup bulunmadığına bağlıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme özgürlüğünü kiracıyı koruyan hükümlerle sınırlar. Kiraya veren, çevredeki kiraların yükseldiğini belirterek her yıl piyasa koşullarına göre yeni bir bedel dayatamaz. Kiracı da sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunmasına rağmen önceki yılın kirasını değiştirmeden ödemeye devam edemez.

Kira uyuşmazlıklarında ilk ayrım, talebin dayandığı hukuki sebeple ilgilidir. Sözleşmede zaten belirlenebilir bir artışın uygulanması, emsal kiralara göre yeni bedel belirlenmesi ve olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanması farklı kurallara tabidir. Bu ayrım, yalnızca davanın adını değil, mahkemenin inceleyeceği olguları ve kararın etkili olacağı tarihi de değiştirir.

Kira Artışına İlişkin Hükümler Hangi Sözleşmelerde Uygulanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, bu yerlerle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanacağını düzenler. Eşyalı bir dairenin kiralanması, kira artışına ilişkin koruyucu kuralları ortadan kaldırmaz.

Konut, kişinin barınma ihtiyacını karşılayan yerdir. Çatılı işyeri ise ticari veya mesleki faaliyetin yürütüldüğü, niteliği itibarıyla kapalı yapı özelliği taşıyan kiralananı ifade eder. Dükkân, ofis ve kapalı depo bu kapsama girebilir. Buna karşılık açık arazi veya yalnızca açık kullanım alanından oluşan bir yer için aynı hükümler kendiliğinden uygulanmaz. Birden fazla kullanım unsurunun bulunduğu sözleşmelerde kiralananın baskın niteliği değerlendirilir.

Kanunun 339. maddesi, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasını ayrıca ayırır. Burada yalnızca sözleşmeye kısa süre yazılması yeterli değildir; taşınmazın geçici kullanıma özgülenmiş olması da gerekir. Sürekli konut ihtiyacını karşılayan bir dairenin sözleşmesini kısa süreli düzenlemek, koruyucu hükümleri otomatik olarak etkisiz hâle getirmez.

Yeni kiralama ile mevcut sözleşmenin yenilenmesi

İlk kez kurulan kira ilişkisinde tarafların başlangıç bedelini belirlemesi ile mevcut kiracının yeni dönemde ödeyeceği bedelin kararlaştırılması farklıdır. Yıllık artış sınırı, esas olarak devam eden sözleşmenin yenilenen dönemlerinde uygulanır.

Kiraya veren ile aynı kiracı arasında her yıl yeni tarihli bir belge imzalanması, önceki kira ilişkisinin mutlaka sona erdiği anlamına gelmez. Mahkeme, belgenin başlığından önce tarafların gerçek iradesini ve ilişkinin devamlılığını inceler. Sadece artış miktarını değiştiren bir ek protokolün, tamamen yeni bir kira ilişkisi kurduğu varsayılamaz.

Bu nedenle “yeni sözleşme imzaladık, bütün süreler yeniden başladı” değerlendirmesi her olayda doğru değildir. Önceki sözleşmenin sona erme biçimi, yeni belgenin içeriği ve bedelin hangi koşullarda kararlaştırıldığı birlikte ele alınmalıdır.

Yıllık Kira Artışında TÜFE Sınırı Nasıl Uygulanır?

Kanunun esas aldığı endeks

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ilk fıkrası şu kuralı getirir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Aynı fıkra, bu kuralın bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağını belirtir. Böylece uzun süreli sözleşme yapılması, ara yıllardaki artışların kanuni denetimden çıkmasını sağlamaz.

Kanunun esas aldığı veri, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aylık enflasyon, yıllık enflasyon ve on iki aylık ortalama değişim oranı birbirinden farklı göstergelerdir. Basında açıklanan herhangi bir enflasyon oranı doğrudan kira artışına uygulanamaz.

Hesaplamada kira döneminin yenilendiği tarihle bağlantılı olarak uygulanacak resmî veri esas alınmalıdır. Takvim yılının değişmesi, bütün kiracıların kirasının aynı tarihte artırılacağı anlamına gelmez. Yenileme tarihi sözleşmeye göre belirlenir.

TÜFE oranı her durumda uygulanması zorunlu artış mıdır?

TÜFE sınırı, kiraya verenin her durumda isteyebileceği otomatik artış oranı değildir. Önce sözleşmenin ne söylediğine bakılır.

Taraflar kanuni sınırın altında kalan bir artış oranı belirlemişse, kural olarak bu anlaşma uygulanır. Sözleşmedeki artış oranının TÜFE sınırından düşük olması, kiraya verene aradaki farkı kendiliğinden isteme hakkı vermez. Kanuni sınırı aşan bir artış hükmü ise aşan kısmı bakımından geçerli kabul edilemez.

Sözleşmede eski endeks adlarının kullanılması, birden fazla göstergenin birlikte yazılması veya artışın belirsiz bir ifadeye bağlanması yorum sorunu doğurabilir. Böyle bir durumda hükmün içeriği değerlendirilir; ancak yorum yoluyla kanuni üst sınır aşılamaz.

Artış hesabında hangi bedel esas alınır?

Yıllık artış hesabı, önceki dönemde hukuken geçerli olan kira bedeli üzerinden yapılır. Bankaya yatırılan son tutarın her durumda doğru hesaplama tabanı olduğu söylenemez. Önceki yıllarda eksik ödeme yapılmış veya geçersiz bir artış uygulanmış olabilir.

Temel hesap, önceki dönemin geçerli kira bedeline uygulanabilir artış tutarının eklenmesidir. Uyuşmazlık varsa önce geçmiş dönemlerin bedelleri ve sözleşmedeki artış mekanizması belirlenmelidir. Yanlış başlangıç tutarı üzerinden yapılan hesap, kullanılan endeks doğru olsa bile hatalı sonuç verir.

Geçmişte konut kiraları için uygulanan geçici artış sınırlamaları, yürürlük dönemlerine özgüydü. Bunlar güncel kira yenilemelerinde sürekli bir sınır gibi kullanılamaz. Buna karşılık eski dönem borçları hesaplanırken, o dönemde yürürlükte bulunan düzenleme ayrıca dikkate alınır.

Sözleşmede Kira Artış Hükmü Bulunmuyorsa Ne Olur?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası, artış konusunda anlaşma bulunmayan durumu düzenler. Buna göre hâkim, kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler; ancak bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz.

Bu hüküm, kira artış maddesinin bulunmamasının bedeli süresiz olarak dondurmadığını gösterir. Taraflar yeni dönem için anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa mahkemenin belirlemesine ihtiyaç doğabilir.

Kiraya verenin gönderdiği tek taraflı bildirim, sözleşmede bulunmayan bir artış anlaşmasının yerine geçmez. Yazılı bildirim, özellikle mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşıyabilir; fakat bildirilen tutarı kendiliğinden geçerli kira bedeline dönüştürmez.

“Artış maddesi yoksa hiç zam yapılamaz mı?” sorusunun cevabı bu nedenle olumsuzdur. Asıl ayrım, artışın tarafların anlaşmasına mı yoksa mahkeme kararına mı dayandığıdır.

Beş Yılın Sonunda Emsal Kiralara Göre Bedel Belirlenmesi

İlk dönemlerdeki artış ile emsal esaslı tespit neden farklıdır?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler için farklı bir yöntem öngörür. Hâkim; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun kira bedelini belirler.

Bu aşamada TÜFE, önceki fıkralardaki gibi tek başına üst sınır değildir. Kanun, uzun süredir devam eden sözleşme bedelinin piyasa koşullarından belirgin biçimde uzaklaşmasını ayrıca ele alır. Yine de mahkeme sadece kiraya verenin istediği rakama veya çevredeki en yüksek ilana göre karar vermez.

Emsal esaslı belirleme, beşinci kira yılının tamamlanmasından sonra başlayacak dönem bakımından gündeme gelir. Kira ilişkisinin henüz beşinci yılı devam ederken, yalnızca “beşinci yıla girildiği” gerekçesiyle bu yönteme geçilemez.

Uzun süreli sözleşmede de kira tespiti istenebilir mi?

Sözleşmenin başlangıçta uzun süreli düzenlenmesi, beş yıllık değerlendirmeyi tek başına engellemez. Kanun, beş yıldan uzun süreli sözleşmeleri açıkça kapsar.

Bununla beraber sözleşmedeki bedel hükümleri, tarafların sonraki anlaşmaları ve önceki yargı kararları incelenmeden yalnızca takvim hesabıyla sonuca varılmamalıdır. Özellikle sonradan imzalanan belgenin mevcut sözleşmeyi değiştiren bir protokol mü yoksa gerçek anlamda yeni bir sözleşme mi olduğu tartışma yaratabilir.

Her yıl yeniden piyasa kirası istenebilir mi?

Emsallere göre tespit edilen bedel, sonraki her yıl yeniden serbest piyasa düzeyine çıkarılmaz. Kanunun 344. maddesi, bu şekilde belirlenen kira bedelinin izleyen ara yıllarda ilk fıkralardaki esaslarla değiştirilmesini öngörür. Yeni emsal değerlendirmesi ile aradaki yıllık artışlar birbirinden ayrılır.

Önceden emsal esaslı bir tespit yapılmışsa, yeni talepte o kararın hangi kira dönemine ilişkin olduğu belirlenmelidir. Henüz böyle bir belirleme yapılmamış ve kira ilişkisi beş yılı aşmışsa da talep edilen dönemin başlangıcı ile sözleşmenin geçmişi birlikte incelenir. “Kiracı uzun zamandır oturuyor” açıklaması, dönem incelemesinin yerini tutmaz.

Emsal Kira Araştırması ve Bilirkişi İncelemesi

Hangi taşınmazlar karşılaştırmaya elverişlidir?

Emsal, kira değeri belirlenecek taşınmazla karşılaştırılabilecek özellikler taşıyan başka bir kiralanandır. Aynı mahallede bulunmak tek başına yeterli değildir. Kullanım alanı, kat, cephe, bina yaşı, bakım durumu, ulaşım imkânları, kullanım amacı ve sözleşme tarihi bedeli etkiler.

İşyeri kiralarında cadde üzerindeki konum, görünürlük, müşteri erişimi, kullanım kısıtlamaları ve ticari faaliyete uygunluk ayrıca önem taşır. Aynı binadaki iki bağımsız bölümün bile kira değeri farklı olabilir.

Mahkeme, emsal sözleşmelerin gerçekten uygulanıp uygulanmadığını ve karşılaştırılan bedellerin hangi koşulları içerdiğini değerlendirmelidir. Eşyalı kiralama, aidatın bedele dâhil olması veya kiracıya ek kullanım alanı bırakılması, doğrudan karşılaştırmayı yanıltabilir.

İnternet ilanları kira bedelini ispatlar mı?

İnternet ilanı, kiraya verenin istediği bedeli gösterir. İlanda yazan tutarın kabul edildiğini veya o bedelle sözleşme kurulduğunu mutlaka kanıtlamaz.

İlanlar piyasa araştırmasına yardımcı olabilir; fakat gerçekleşmiş kira ilişkilerine ait sözleşmeler genellikle daha somut veri sağlar. İlanın tarihi ve taşınmazın özellikleri de kontrol edilmelidir. Sonradan yayımlanan bir ilanı, geçmişte başlayan kira döneminin değeriymiş gibi kullanmak doğru değildir.

Bilirkişi raporu neden gerekçeli olmalıdır?

Bilirkişi, yalnızca bir rakam açıklamakla yetinmemelidir. Hangi emsalleri kullandığını, bunların dava konusu yerle benzerliklerini ve farklılıklarını göstermelidir. Alan, konum veya kullanım niteliği nedeniyle düzeltme yaptıysa bunu anlaşılır biçimde açıklamalıdır.

Değerleme, kural olarak tespiti istenen dönemin başlangıcındaki koşullara yönelir. Yargılamanın uzaması, karar tarihindeki bütün piyasa değişikliklerinin geçmiş döneme aynen uygulanmasını haklı kılmaz.

Kiracının kendi gideriyle yaptığı imalat ve iyileştirmeler de ayrıca incelenmelidir. Taşınmazın teslim durumunun ne olduğu, değişikliklerin kim tarafından karşılandığı ve sözleşmede bunlara ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı, değerleme açısından uyuşmazlık yaratabilir.

Eski Kiracı İçin Hakkaniyet İndirimi

Emsal esaslı tespitte taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel ile mevcut kiracının ödeyeceği bedel arasında ayrım yapılır. Devam eden kira ilişkisi, yeni kiralamayla aynı koşullarda değerlendirilmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2021 tarihli, 2017/974 E., 2021/1058 K. sayılı kararı, boş olarak kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek bedelden eski kiracılık gözetilerek uygun ve makul indirim yapılmasını, ayrıca indirimin gerekçesinin açıklanmasını vurgular.

Eski kiracı indirimi, kanunda herkes için sabit bir oranla belirlenmiş değildir. Kiracılık süresi ve olayın özellikleri değerlendirilir. Mahkemenin indirimi hangi bedel üzerinden ve hangi gerekçeyle yaptığı anlaşılabilir olmalıdır.

Burada teknik ayrım da önemlidir. Emsal taşınmazın daha geniş olması nedeniyle yapılan değer düzeltmesi ile mevcut kiracı için uygulanan hakkaniyet indirimi farklı işlemlerdir. Raporda aynı unsurun iki kez indirim sebebi yapılması da farklı indirimlerin birbirine karıştırılması da hatalı değerlendirmeye yol açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ve Karar Hangi Dönemden İtibaren Uygulanır?

Dava açma zamanı ile kararın etkisi farklıdır

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir” hükmüyle başlar. Ancak bu ifade, mahkemenin belirleyeceği bedelin istenen bütün geçmiş dönemlere uygulanacağı anlamına gelmez.

Maddenin süre ve etki düzeni şöyledir: Her zaman açılabilir; yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılır veya yazılı bildirim yapılırsa (bildirim hâlinde dava yeni dönem sonuna kadar) karar yeni dönem başından bağlar; sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılacak dava da aynı etkiyi doğurur.

Bu düzenleme nedeniyle dava tarihi, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarih ve sözleşmenin yenileme günü birlikte incelenir. Süre koşulları karşılanmadığında sorun her zaman davanın hiç açılamaması değildir; belirlenen bedelin hedeflenen dönemden uygulanamaması da olabilir.

Sözleşmede artış hükmü varsa ihtar zorunlu mudur?

Kanunun 345. maddesinin üçüncü fıkrası, yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin sözleşme hükmü varsa, o dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin dönem başından geçerli olmasını sağlar. Bu nedenle her kira tespit davası öncesinde ayrıca ihtar gönderilmesi gerektiği söylenemez.

Artış hükmünün bulunması, istenen rakamın kabul edileceği anlamına da gelmez. Bu hüküm, kararın zaman bakımından etkisini ilgilendirir; miktarı ise uygulanabilir tespit esasları belirler.

Yazılı bildirimin içeriği ve ispatı

Bildirimde hangi kiralanan için, hangi yeni dönemden itibaren artış istendiği anlaşılmalıdır. Gönderildiğini göstermek kadar kiracıya ulaştığını ispatlamak da önemlidir.

Noter bildirimi, içerik ve tebliğ tarihi bakımından güçlü bir ispat aracı sağlar. Başka yazılı iletişim yöntemlerinin etkisi ise belgenin niteliğine, gönderenin belirlenebilirliğine ve ulaşmanın kanıtlanmasına bağlı olabilir. Sözlü görüşmelere güvenilmesi, özellikle dönem başlangıcı bakımından ciddi ispat riski yaratır.

Kira Tespitinden Önce Dava Şartı Arabuluculuk

Arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, kanunda belirtilen ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu dava şartı olarak düzenler. Kira bedelinin tespiti de bu kapsamdadır.

Arabuluculuk zorunlu olarak anlaşma sağlanması demek değildir. Taraflar anlaşamazsa dava açabilir. Ancak başvuru yapılmadan doğrudan dava açılması, uyuşmazlığın esası incelenmeden usulden ret sonucuna yol açabilir.

6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi, anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesini de zorunlu tutar. Arabuluculuk yapılmış olmasına rağmen belgenin sunulmaması ile arabuluculuğa hiç başvurulmaması aynı eksiklik değildir; kanun bunlar için farklı sonuçlar öngörür.

Arabuluculuk başvurusu ihtarın yerine geçer mi?

Arabuluculuk başvurusu ile Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesindeki yazılı artış bildirimi farklı işlevlere sahiptir. Başvuru, dava şartını yerine getirmeye yönelir. Yazılı bildirim ise tespit edilecek bedelin belirli dönemden itibaren uygulanabilmesine hizmet eder.

Arabuluculuk sırasında gerçekleşen iletişimin bildirim niteliği taşıyıp taşımadığı, içeriğe ve ulaşma tarihine göre tartışılabilir. Bu nedenle yalnızca başvuru yapılmış olmasına güvenerek yazılı bildirim koşulunun da karşılandığı varsayılmamalıdır.

Kanunun 18/A maddesine göre büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ancak bu hüküm, kira tespitinin dönemsel etkisine ilişkin bütün koşulların kendiliğinden korunduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Bildirim ve dava takvimi ayrıca planlanmalıdır.

Anlaşmada hangi noktalar açıkça yazılmalıdır?

Yeni aylık bedel, uygulanacağı tarih, net veya brüt niteliği, geçmiş farkların durumu ve sonraki dönemlerdeki artış yöntemi açık olmalıdır. Sadece “kirada anlaşıldı” şeklindeki bir ifade, yeni uyuşmazlıkları önlemeye yetmez.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında düzenlenen anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi alınmasına ilişkin özel düzenleme de dikkate alınmalıdır. Anlaşma metninin emredici kira hükümleriyle uyumu ve hangi ödemeleri kapsadığı kontrol edilmelidir.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Davanın Tarafları

Hangi mahkeme kira bedelini belirler?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görevine verir. İstenen bedelin yüksekliği bu görev kuralını değiştirmez. Kiracının şirket olması veya yerin ticari işyeri olarak kullanılması da tek başına asliye ticaret mahkemesini görevli kılmaz.

Yetkili yer belirlenirken aynı Kanun’un 6. maddesindeki davalının yerleşim yeri kuralı ile 10. maddesindeki sözleşmenin ifa edileceği yer kuralı değerlendirilir. Taşınmazın bulunduğu yerin her durumda kesin yetkili olduğu varsayılmamalıdır; kira tespiti, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir dava değildir.

Kanunun 17. maddesi, yetki sözleşmesini tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında kabul eder. Bu nedenle matbu kira sözleşmesine yazılmış bir mahkeme kaydının bütün kiracılar bakımından geçerli olduğu söylenemez.

Davayı yalnızca kiraya veren mi açabilir?

Kiracı da hukuki yararı bulunduğunda kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Uygulanacak yöntem, sözleşmenin dönemi ve uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilir.

Kiraya veren sıfatı ile malik sıfatı da her olayda aynı kişide bulunmaz. Sözleşmenin tarafları, mülkiyet değişikliği ve birden fazla kiraya veren veya kiracı bulunması, davanın doğru kişilere yöneltilmesi açısından incelenmelidir. Yanlış taraf seçimi, bedel hesabından bağımsız bir yargılama sorunu yaratabilir.

Kira Tespit Davasında Talep ve Deliller Nasıl Hazırlanır?

Kira tespiti isteyen kişi, hangi dönem için hangi aylık bedelin belirlenmesini istediğini açıkça göstermelidir. “Bilirkişinin bulacağı kira” şeklindeki belirsiz anlatım, talebin sınırları bakımından sorun yaratır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesindeki taleple bağlılık ilkesi uyarınca mahkeme, kural olarak istenenden fazlasına karar veremez.

İspat bakımından kira sözleşmesi temel belgedir; fakat tek başına yeterli olmayabilir. Ek protokoller, ödeme kayıtları, önceki tespit kararları, bildirim ve tebliğ belgeleri, emsal sözleşmeler ile taşınmazın durumunu gösteren kayıtlar birlikte değerlendirilir.

Sözlü kira sözleşmesi bulunması, kira ilişkisinin mutlaka geçersiz olduğu anlamına gelmez. Buna karşılık başlangıç tarihi, bedel ve artış şartı konusunda ispat güçlüğü doğurabilir. Banka açıklamaları ve taraflar arasındaki yazışmalar bu nedenle değer kazanır.

Bilirkişi raporuna yönelik itiraz da somut olmalıdır. Yanlış kira dönemi, hatalı alan ölçümü, uygun olmayan emsal veya net-brüt karışıklığı açıkça gösterilmelidir. Yalnızca sonucun yüksek ya da düşük bulunduğunu söylemek, teknik hatayı ortaya koymaz.

İşyeri Kiralarında Net ve Brüt Bedel Ayrımı

İşyeri kiralarında kiraya verenin hesabına geçen tutar ile vergi kesintisi öncesindeki toplam kira bedeli farklı olabilir. Bu nedenle taraflar, emsalleri ve dava talebini aynı hesaplama esasına göre karşılaştırmalıdır.

Vergi kesintisi yükümlülüğü her işyeri kiralamasında aynı şekilde doğmaz. Kiraya verenin ve kiracının hukuki-vergi statüsü değerlendirilmelidir. Kira tespit kararı, tarafların vergi mevzuatından kaynaklanan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Net bedelin brüt bedelle karşılaştırılması, gerçekte bulunmayan bir kira farkı izlenimi yaratabilir. Bilirkişi raporunda emsallerin hangi esasa göre ele alındığı ve belirlenen sonucun neyi ifade ettiği açık olmalıdır.

Aidat, ortak gider ve tüketim bedelleri de ayrıca ayrıştırılmalıdır. Bir emsalin bu giderleri içerdiği, diğerinin içermediği durumda çıplak tutarları doğrudan karşılaştırmak yanıltıcıdır.

Kira Tespiti Kararından Sonra Fark Alacağı ve Faiz

Geçmiş dönem için kira farkı doğar mı?

Mahkemenin belirlediği bedel, kanuni koşullarla hedeflenen dönemin başından geçerli olursa, o tarihten itibaren ödenen tutarlarla yeni bedel arasında fark oluşabilir. Bu, bütün geçmiş kira yıllarının sınırsız biçimde yeniden hesaplanacağı anlamına gelmez. Hükmün hangi dönemden itibaren uygulanacağı belirleyicidir.

Tespit hükmü, yalnızca kira miktarını belirliyorsa birikmiş farkın ödenmesine ilişkin ayrı bir tahsil hükmüyle aynı değildir. Farkın alınması için izlenecek yol, kararın kapsamına ve kesinleşme durumuna göre seçilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli, 2017/1847 E., 2021/1376 K. sayılı kararı, tespit nedeniyle doğan farkın istenebilir hâle gelmesinde kesinleşmenin önemini açıklar. Kurul, kesinleşmeden başlatılan takibe ilişkin uyuşmazlıkta, kira farkının belirginleşmesi için tespit kararının kesinleşmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Kira farkına faiz ne zaman başlar?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 24.11.1995 tarihli, 1994/2 E., 1995/2 K. sayılı kararı, tespit kararıyla belirginleşen birikmiş kira farkına ayrıca ihtar gerekmeksizin kararın kesinleşmesinden itibaren faiz yürütülmesini kabul eder.

Bu kural, sözleşmede zaten belirlenebilir durumda bulunan fakat ödenmeyen kira artışlarından ayrılmalıdır. Bir alacağın “kira farkı” olarak adlandırılması yeterli değildir. Farkın mahkemenin yeni bedel belirlemesinden mi, yoksa mevcut sözleşmenin eksik uygulanmasından mı doğduğu saptanmalıdır.

Dava sürerken kira ödemesi durdurulabilir mi?

Kira tespit davası, mevcut ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kiracı, yürürlükteki sözleşmeye ve uygulanabilir artış hükümlerine göre ödemelerini sürdürmelidir.

Kiraya verenin davada istediği tutar, yalnızca talep edilmiş olması nedeniyle kesinleşmiş borca dönüşmez. Buna karşılık dava sürerken ödenmesi gereken mevcut bedelin eksik bırakılması, tespit davasından ayrı temerrüt ve tahliye riskleri doğurabilir.

Kira Tespiti ile Kira Uyarlaması Arasındaki Ayrım

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşme kurulurken öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan sebeple ortaya çıkmasını esas alır. Değişiklik, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek ağırlıkta olmalıdır. Ayrıca borcun henüz ifa edilmemiş olması veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar korunarak ifa edilmiş bulunması aranır.

Uyarlama, olağan piyasa hareketlerine karşı her zaman başvurulabilecek alternatif bir kira artış yöntemi değildir. Ekonomik değişikliğin niteliği, sözleşme tarihi, tarafların üstlendiği risk ve edimler arasındaki dengenin ne ölçüde bozulduğu değerlendirilir.

“Beş yıl dolmadan kira artırma davası açılamaz mı?” sorusuna tek cevap verilemez. Endeks sınırları içinde bedel belirlenmesi ile olağanüstü şartlara dayanan uyarlama farklıdır. Beş yıl dolmadığı için emsal esaslı tespit yapılamaması, uyarlama şartlarının gerçekleştiğini de göstermez.

Davanın adını değiştirmek yeterli değildir. Mahkeme, talebin dayandığı olayları inceler. Uyarlama isteyen taraf, olağanüstü değişimi ve sözleşme üzerindeki somut etkisini ortaya koymalıdır.

Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırılan Kiralar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin son fıkrası, yabancı para olarak kararlaştırılan bedeller için ayrı düzenleme içerir. Hüküm, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerini ayrıca gözetir; beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamayacağını, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddenin uygulanabileceğini belirtir.

Bu süreden sonraki belirlemede yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır ve emsal-hakkaniyet esaslı yöntem uygulanır.

Ancak önce dövizle bedel belirlemenin ilgili sözleşme bakımından hukuken mümkün olup olmadığı kontrol edilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nda yabancı para kiralarına ilişkin hüküm bulunması, her kira sözleşmesinin dövizle yapılabileceği anlamına gelmez. Tarafların yerleşiklik durumu ve kambiyo mevzuatındaki sınırlama ve istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Kira Artışının Kabul Edilmemesi Tahliye Sebebi midir?

Kiraya verenin istediği artışın kabul edilmemesi, kendiliğinden tahliye sebebi oluşturmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verenin yalnızca belirli sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini düzenler.

Kira bedelinin belirlenmesi ile tahliye farklı hukuki yollardır. Bunun karşılığında kiracının da geçerli artış hükmünden doğan borcunu ödemesi gerekir. Hukuken ödenmesi gereken tutarın eksik bırakılması, ilgili koşullar gerçekleştiğinde ayrı sonuçlar doğurabilir.

Kanunun 346. maddesi, kira ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüklerini sınırlar; özellikle zamanında ödememe hâline bağlanan ceza koşulu ile sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları geçersiz sayar. Kira artış sınırını başka adlarla alınan ödemeler üzerinden aşmaya çalışan düzenlemeler de hukuki denetime tabidir.

Marmaris’te Kira Değerini Etkileyen Özellikler ve Dosyanın Hazırlanması

Turizm hareketliliğinin yoğun olduğu Marmaris’te sürekli konut kiraları, sezonluk kullanımlar ve ticari işletmelere ilişkin kiralamalar farklı ekonomik koşullar taşıyabilir. Kısa süreli, eşyalı ve hizmet içeren bir kullanımın bedeli, sürekli konut kirasına doğrudan emsal kabul edilmemelidir. Deniz yakınlığı veya aynı semtte bulunma da sözleşmeler arasındaki bütün farklılıkları ortadan kaldırmaz.

Avukat Mehmet Altan Koçak tarafından kurulan Marmaris Koçak Hukuk Bürosu, Türkiye genelinde hukuki hizmet sunmaktadır. Kira tespiti ve artış uyuşmazlıklarında değerlendirme; sözleşmenin geçmişi, uygulanacak kira dönemi, bildirimler ve karşılaştırmaya elverişli veriler üzerinden yapılmalıdır.

Dosya hazırlanırken önce kira başlangıcı ve sonraki anlaşmalar sıralanmalı, ardından geçerli mevcut bedel belirlenmelidir. Talebin yıllık artışa mı, emsal esaslı tespite mi yoksa uyarlamaya mı dayandığı açıklaştırılmalıdır. Yazılı bildirim, arabuluculuk ve dava tarihleri bu ayrımdan sonra planlanır. Böylece miktar hesabı ile kararın uygulanacağı dönem aynı hukuki çerçeve içinde değerlendirilebilir.